Vous ne pouvez pas refuser de payer un appel de fonds régulièrement fondé sur une décision d’assemblée générale : la provision devient exigible à la date fixée par la loi ou par l’assemblée, et le non-paiement expose à une procédure de recouvrement. La voie utile est la contestation de la décision d’assemblée elle-même, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, ou la rectification du décompte individuel lorsque l’erreur porte sur la répartition.

Provisions sur budget prévisionnel : l’exigibilité automatique

L’assemblée générale vote chaque année le budget prévisionnel des dépenses courantes, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce vote rend exigible, de plein droit, une provision égale au quart du budget voté, le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée. Le syndic n’a pas besoin d’un nouvel accord pour appeler ces sommes, et l’appel ne crée pas la dette : il la rappelle.

Le syndic notifie l’appel avant la date d’exigibilité, avec l’indication de la période concernée et de votre quote-part. Un appel envoyé tardivement n’annule pas la dette, mais retarde son exigibilité effective et fragilise toute demande d’intérêts de retard.

Travaux et dépenses hors budget : l’échéancier voté

Les travaux et dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, énumérés par l’article 14-2, obéissent à une logique différente. Les fonds ne peuvent être appelés que conformément aux modalités votées par l’assemblée : montant global, calendrier des appels, dates d’exigibilité. Un syndic qui appelle des fonds sans décision d’assemblée, ou qui s’écarte de l’échéancier voté, agit sans titre. Dans ce cas, l’appel est contestable dans son principe, sans passer par la contestation de l’assemblée.

Les cotisations au fonds de travaux relèvent, elles, d’une obligation légale annuelle. Les sommes versées restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente du lot.

Provisionnel et définitif : la régularisation

L’appel trimestriel est une avance de trésorerie calculée sur des prévisions. Votre charge réelle n’est arrêtée qu’après l’approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale. Le syndic établit alors un décompte individuel comparant les provisions versées et les dépenses réellement engagées, réparties selon les clés du règlement de copropriété. Le solde débiteur devient exigible, le solde créditeur vous est restitué ou imputé sur l’appel suivant.

Contrôlez ce décompte poste par poste : clé de répartition appliquée, tantièmes retenus pour votre lot, ventilation entre charges générales et charges spéciales, rattachement des dépenses au bon exercice. L’article 18-1 de la loi vous ouvre le droit de consulter les pièces justificatives des charges pendant la période précédant l’assemblée, sur rendez-vous, avec possibilité de copie à vos frais.

Ce qui se passe si vous ne payez pas

Le syndic adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsqu’une provision du budget prévisionnel ou une échéance de travaux reste impayée trente jours après cette mise en demeure, l’article 19-2 permet au syndicat de rendre immédiatement exigibles toutes les provisions non encore échues de l’exercice. Le syndic saisit alors le juge, qui statue selon une procédure accélérée au fond, et peut obtenir un titre exécutoire ouvrant la voie à la saisie et, dans les situations les plus graves, à la vente forcée du lot.

Les frais nécessaires exposés pour le recouvrement, notamment la mise en demeure et les frais de procédure, sont imputés au seul copropriétaire défaillant en application de l’article 10-1. Retenir volontairement ses appels pour protester contre une gestion contestée est donc une stratégie perdante.

Les délais à connaître

L’annulation d’une décision d’assemblée générale, budget compris, doit être demandée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Ce délai est court et non prorogeable. L’action du syndicat en recouvrement des charges se prescrit par cinq ans, comme votre action personnelle en restitution de sommes indûment appelées.

Une clause de répartition contraire aux règles impératives de l’article 10 est réputée non écrite : sa contestation échappe au délai de deux mois et permet de faire rectifier la répartition pour les exercices non prescrits. C’est souvent l’argument décisif face à des appels de fonds calculés sur une clé irrégulière depuis des années.

Pour toute question de copropriété, Me Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.

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