La procédure commence par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui ouvre au locataire un délai de deux mois pour régler sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai sans paiement, la clause résolutoire du bail joue et vous faites assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pour faire constater la résiliation et obtenir son expulsion ainsi que le paiement des loyers. Aucune étape ne peut être sautée : une expulsion ne se décide jamais sans décision de justice, et toute reprise de possession par vos propres moyens constitue une infraction pénale.

Avant le commandement : les réflexes utiles

• Adressez une relance écrite dès le premier loyer manquant, puis une mise en demeure recommandée. Un dossier qui montre des relances régulières est mieux reçu par le juge.
• Actionnez la caution : le garant doit être informé du premier impayé, faute de quoi vous ne pourrez pas lui réclamer les pénalités et intérêts de retard.
• Déclarez le sinistre à votre assurance loyers impayés dans le délai prévu au contrat, souvent très court.
• Signalez l’impayé à la caisse d’allocations familiales si l’allocation logement est versée au locataire, afin d’en obtenir le versement direct.
• Vérifiez la clause résolutoire du bail : son absence impose de demander la résiliation judiciaire, voie plus longue et soumise à l’appréciation du juge sur la gravité du manquement.

Les étapes obligatoires

1. Le commandement de payer

Rédigé par un commissaire de justice, il reproduit les mentions légales et détaille la dette poste par poste : loyers, charges, indemnités. Une erreur de décompte ou une mention manquante entraîne sa nullité et vous oblige à recommencer. Une copie est transmise au représentant de l’État dans le département.

2. La saisine de la commission de coordination

La dette locative doit être signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant l’assignation, dans le délai fixé par les textes. Cette formalité conditionne la recevabilité de votre demande.

3. L’assignation

Elle est délivrée au locataire et notifiée au représentant de l’État, qui fait établir un diagnostic social et financier soumis au juge. L’audience se tient devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement — Grasse pour Antibes, Cannes, Cagnes-sur-Mer et Sophia Antipolis, Nice pour les communes de son ressort.

4. Le jugement

Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, condamne le locataire au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation, et ordonne son expulsion. Il peut aussi accorder des délais de paiement échelonnés : la clause résolutoire est alors suspendue et reprend effet si une seule échéance n’est pas honorée.

5. Le commandement de quitter les lieux

Signifié après le jugement, il ouvre un délai de deux mois avant toute mesure d’expulsion. Le juge peut l’allonger. L’exécution est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

6. L’expulsion

À l’expiration des délais, le commissaire de justice procède à l’expulsion et, en cas de résistance, sollicite le concours de la force publique auprès du représentant de l’État. Le mobilier laissé sur place fait l’objet d’un inventaire et d’une mise en séquestre.

Les points de vigilance propres à la Côte d’Azur

Les locations saisonnières et les baux meublés de courte durée transformés en occupation prolongée brouillent la qualification du contrat : le régime applicable dépend de l’usage réel du logement comme résidence principale, non de l’intitulé du bail. Lorsque l’occupant est entré sans titre, ou s’est maintenu après l’expiration d’un bail saisonnier, la voie procédurale diffère et doit être choisie avec soin.

Surveillez aussi la solvabilité : un jugement d’expulsion sans recouvrement laisse la dette entière. Les mesures d’exécution — saisie sur rémunération, saisie-attribution sur compte bancaire, action contre la caution — se préparent dès l’assignation, en demandant au juge une condamnation chiffrée et exécutoire. Agissez tôt : chaque mois d’attente augmente une dette qui deviendra d’autant plus difficile à récupérer.

Pour votre dossier Me Cécile Zakine vous conseille et vous défend (Antibes, Cannes, Nice, Grasse — VEFA sur toute la France). Consultation rapide.