Différence entre Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et  vente en l’état de parfait achèvement (VEFA) par Me Zakine

  En matière immobilière, deux contrats éminemment importants dictent les relations entre un constructeur et un acquéreur : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et la vente en l’état de parfait achèvement (VEFA). Bien que ces deux modalités soient souvent assimilées, elles présentent des distinctions cruciales qui nécessitent une attention particulière.

Definitionen von CCMI und VEFA :

1. Einzelhausbauvertrag (CCMI) :

Beim CCMI handelt es sich um einen Vertrag, der dem Gesetz Nr. 90-1129 vom 19. Dezember 1990 unterliegt, das als „Spinetta-Gesetz“ bekannt ist. Dabei wird ein Bauunternehmer damit beauftragt, im Auftrag eines Käufers den Bau eines Einfamilienhauses durchzuführen. Dieser Vertrag gewährt eine Fertigstellungsgarantie sowie eine Garantie für die einwandfreie Fertigstellung.

1. Verkauf in perfektem Fertigstellungszustand (VEFA):

Die VEFA unterliegt ihrerseits den Artikeln L. 261-1 ff. des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs. Dabei handelt es sich um den Verkauf von im Bau befindlichen oder zu bauenden Immobilien. Der Immobilienentwickler verkauft dann eine von ihm übernommene Immobilie pünktlich gebaut werden und Bedingungen mit dem Käufer vereinbart.

Wichtigste Auszeichnungen:

1. Art des Vertrags:

Die CCMI ist ein Bauvertrag, bei dem sich der Bauherr verpflichtet, ein Einfamilienhaus nach den mit dem Käufer vereinbarten Spezifikationen zu bauen. Beim VEFA handelt es sich um einen Kaufvertrag über im Bau befindliche oder zu bauende Immobilien.

2. Verantwortlichkeiten:

Im Rahmen der CCMI, der Hersteller ist verantwortlich des gesamten Bauprozesses, vom Entwurf bis zur Lieferung. Der Käufer ist der Projekteigentümer und die Baustelle wird vom Bauleiter des Bauträgers beaufsichtigt. Bei der VEFA ist der Bauträger für die Errichtung der verkauften Immobilie, aber auch für deren Vermarktung verantwortlich. Der Entwickler ist der Projekteigentümer. Die Baustelle wird durch einen Projektleiter oder einen Architekten betreut.

1. Das Lieferdatumison von bien : 

Im Rahmen einer CCMI ist der Liefertermin in der Regel präzise und detailliert festgelegt dans le contrat. Cette date constitue un engagement contractuel de la part du constructeur envers l’acquéreur. En cas de retard dans la livraison, le constructeur est tenu de verser à l’acquéreur des pénalités de retard, sauf en cas de force majeure ou de faute de l’acquéreur. Contrairement au CCMI, la date de livraison en VEFA est souvent moins précise et peut être soumise à des aléas liés à l’avancement des travaux. Le contrat de VEFA fixe généralement une période estimative de livraison, plutôt qu’une date exacte. Les parties conviennent alors d’une fourchette de temps dans laquelle la livraison devrait intervenir.

1. Entschädigung oder Strafe in caEs ist spät : 

  En matière de CCMI, les pénalités de retard sont généralement calculées sur une base quotidienne : 1/3000e du montant de la construction par jour de retard (fixé par la Loi). Cette somme due au titre des pénalités de retard peut s’additionner à tout autre préjudice subi notamment le préjudice moral ou un préjudice financier lié aux loyers versés indument (préjudice locatif) ou encore lié à la location d’un box ou d’une place de stationnement. Il s’agit de dommages et intérêts alloués en sus des pénalités de retard. Le VEFA-Vertrag sieht keine Verzugsstrafen wie im CCMI vor, es sei denn, der Vertrag sieht etwas anderes vor. In diesem Fall ist es sinnvoll, sie anders zu berechnen und alle Faktoren zu berücksichtigen Schaden gelitten. Hier sind die wesentlichen Schäden aufgeführt, die dem Käufer in diesem Fall entstehen können verspätete Lieferung in VEFA gilt auch für die CCMI:

• Finanzieller Schaden :

Durch die verspätete Übergabe der Immobilie können dem Käufer zusätzliche Kosten entstehen, beispielsweise die Zahlung der Miete oder monatliche Hypothekenzahlungen für die aktuelle Unterkunft des Käufers. Der Käufer kann auch einen finanziellen Schaden erleiden, wenn sich die Lieferverzögerung auf seine Immobilienprojekte oder Investitionen auswirkt, insbesondere im Falle eines Weiterverkaufs oder einer Vermietung der Immobilie.

• Moralischer Schaden :

Die Verzögerung der Lieferung kann beim Käufer Stress, Angst und Unsicherheit hervorrufen, da er sieht, dass sich sein Immobilienprojekt verzögert. Der Käufer kann auch gezwungen sein, seine derzeitige Wohnsituation zu verlängern, was zu Unbehagen und Unsicherheit führen kann.

• Sachschaden :

Im Falle einer erheblichen Verzögerung kann der Käufer gezwungen sein, eine vorübergehende Lösung für die Unterbringung zu finden, was zu zusätzlichen Kosten führen kann. Die Lieferverzögerung kann auch zu logistischen und organisatorischen Unannehmlichkeiten für den Käufer führen, insbesondere im Hinblick auf den Umzug und die Verwaltung seiner Sachen.

• Vorurteil des Genusses :

Dem Käufer kann während der Verzögerungszeit die friedliche Nutzung seines Eigentums verwehrt werden, was an sich schon einen Schaden darstellt. Im Falle einer erheblichen Verzögerung kann es sein, dass dem Käufer die Vorzüge und besonderen Eigenschaften der von ihm gewählten Immobilie entzogen werden, was sich negativ auf seinen Komfort und seine Zufriedenheit auswirken kann.

• Projektschaden :

Eine Lieferverzögerung kann die Lebens- und Zukunftspläne des Käufers beeinträchtigen, insbesondere im Hinblick auf die Planung seines Umzugs, die Inneneinrichtung oder berufliche Projekte im Zusammenhang mit der Immobilie. Es ist wichtig zu beachten, dass die Schäden im Falle einer verspäteten Lieferung in VEFA oder CCMI können je nach Dauer und Ausmaß der Verzögerung sowie den besonderen Umständen des Einzelfalls variieren.  

1. Garantien:

Le CCMI et la VEFA prévoient une garantie d’achèvement et une garantie de parfait achèvement au bénéfice de l’acquéreur, offrant une protection étendue contre les défauts de construction. En VEFA comme en CCMI, l’acquéreur bénéficie des garanties légales de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, qui couvrent respectivement les malfaçons, les équipements et les dommages affectant la solidité de l’ouvrage. En somme, bien que le CCMI et la VEFA aient pour objet la construction d’un bien immobilier, leurs caractéristiques et régimes juridiques diffèrent significativement. Il est primordial, pour les parties impliquées, de bien appréhender ces distinctions afin de sécuriser au mieux leurs droits et obligations dans le cadre de leurs transactions immobilières. Ainsi, une spezialisierte Rechtsberatung bleibt oft empfehlenswert, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und eine einwandfreie Vertragsabwicklung zu gewährleisten.