ASL und Miteigentum: 5 Dinge, die Sie wissen sollten

Die Koexistenz einer Freien Gewerkschaft (ASL) und einer Miteigentumsgemeinschaft innerhalb desselben Immobilienkomplexes wirft erhebliche rechtliche und praktische Fragen auf. Die Analyse der jüngsten Rechtsprechung, insbesondere des Falles VIA MARENDA, verdeutlicht die wesentlichen Punkte der Wachsamkeit bei der Verwaltung dieser dualen Strukturen.

1. Die Dualität der Rechtsordnungen

Der grundlegende Unterschied zwischen der ASL, die in der Verordnung von 2004 geregelt ist, und der Miteigentum, vorbehaltlich des Gesetzes vom 10. Juli 1965, schreibt eine strikte Trennung in ihrer Verwaltung vor. Diese rechtliche Dualität manifestiert sich sowohl in der Regierungsführung als in der Vermögensverwaltung. Die ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs unterstreicht, wie wichtig es ist, die Autonomie dieser beiden Körperschaften zu wahren, andernfalls könnten ihre Entscheidungen mit der Nichtigkeit behaftet werden.

2. Das Gebot der buchhalterischen Trennung

Das Finanzmanagement ist ein zentraler Punkt in der ASL-Miteigentümer-Koexistenz. Die Rechtsprechung vom 9. März 2023 (Cass. 3rd civ., n° 21-21793) legt dies eindeutig fest Die Belastungen aufgrund der ASL können nicht in den Prognosehaushalt der Miteigentümergemeinschaft einbezogen werden. Dieses Erfordernis der buchhalterischen Trennung erstreckt sich auf alle Finanzströme, insbesondere auf:

• Erstellen von Prognosebudgets
• Die Wahrnehmung von Gebühren
• Die Verfassung der Betriebskassen
• Bankkontoverwaltung

3. Die Dichotomie finanzieller Verpflichtungen

Die rechtliche Natur der Schulden ist ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen den beiden Strukturen. DERS Miteigentumsbeiträge sind eine persönliche Verpflichtung des Miteigentümers, während ASL-Gebühren werden gemäß den Bestimmungen der Immobilie selbst mit der ASL-Gebühr verbundenArtikel 3 der Verordnung vom 1. Juli 2004. Diese grundlegende Unterscheidung wirkt sich direkt auf Folgendes aus:

• Wiederherstellungsmethoden
• Übertragung von Verpflichtungen im Falle einer Übertragung
• Garantien für Schulden
• Anwendbare Wiederherstellungsverfahren

4. Das Prinzip der Kosten-Leistungs-Korrelation

Artikel 10 des Gesetzes von 1965 legt den Grundsatz des Zusammenhangs zwischen Gebühren und erbrachten Leistungen im Miteigentum fest. Besondere Anwendungsschwierigkeiten stößt dieses Prinzip im Zusammenhang mit der Koexistenz mit einer ASL. Bei der Lastverteilung sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Der objektive Nutzen der Dienste für jede Charge
• Die Besonderheiten gängiger Geräte
• Nutzungsbedingungen der öffentlichen Bereiche
• Gesetzliche Verteilungsschlüssel

5. Die Pflichten des Treuhänders bei der Doppelführung

Der Treuhänder muss in diesem Kontext der Rechtsdualität bei der Ausführung seiner Aufgaben erhöhte Wachsamkeit walten lassen. Zu seinen Pflichten gehören:

Verwaltungsstrenge:

• Führen Sie streng getrennte Konten
• Einhaltung der für jedes Unternehmen spezifischen Verfahren
• Separate Organisation von Versammlungen
• Separate Speicherung von Archiven

Finanzielle Transparenz:

• Erstellen separater Budgets
• Klare Kommunikation von Spendenaufrufen
• Präzise Begründung der Vorwürfe
• Rückverfolgbarkeit von Finanzströmen

Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen kann Folgendes zur Folge haben:

• Die Nichtigkeit von Hauptversammlungsbeschlüssen
• Hinterfragen der beruflichen Haftung des Treuhänders
• Streitigkeiten zwischen Miteigentümern
• Schwierigkeiten bei der Beitreibung der Gebühren

Die Beherrschung dieser rechtlichen und praktischen Aspekte ist entscheidend für die effiziente Verwaltung komplexer Immobilienkomplexe. Die jüngste Rechtsprechung bestätigt die Notwendigkeit ständiger Wachsamkeit bei der Wahrung der Trennung zwischen diesen beiden unterschiedlichen juristischen Personen.

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Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Wohneigentumsgemeinschaft — Maître Zakine, Docteur en Droit.