5 cose da sapere per acquistare un immobile senza incorrere in problemi
L'acquisto di una casa o di qualsiasi altro immobile non è una cosa da prendere alla leggera, perché può diventare rapidamente fonte di controversie e problemi.
È quindi essenziale comprendere le varie fasi e le implicazioni legali e rivolgersi a un professionista legale, in particolare a un avvocato specializzato in proprietà.
Ecco un'esplorazione approfondita delle cinque fasi chiave che dovete conoscere e padroneggiare.
1. Indagini pre-acquisto: il trucco per evitare difetti nascosti e la scoperta di difetti nascosti dopo l'acquisto : prima ancora di valutare un acquisto, è fondamentale valutare le reali condizioni dell'immobile desiderato su cui si punta. Non si tratta solo di muri e piastrelle; si tratta di comprendere i possibili problemi strutturali, anomalie nascoste, perdite, infiltrazioni, problemi di umidità e altri difetti che potrebbero pregiudicare l'immobile. Ciò consentirà anche di quantificare il costo dell'opera e quindi negoziare il prezzo di vendita.Chiamare un esperto o prima di firmare il compromesso o subito dopo prima della scadenza del periodo di recesso di 10 giorni;
2. L'acquirente fa un'offerta di acquisto al prezzo giusto - attenzione al venditore! Avete trovato l'immobile dei vostri sogni? Prima di fare il grande passo, c'è una parte complicata da considerare: l'offerta di acquisto. Questa deve rispecchiare fedelmente il valore dell'immobile, tenendo conto dello stato del mercato, della posizione geografica e di eventuali anomalie riscontrate. Un'offerta al giusto prezzo garantisce una transazione equa per entrambe le parti. Una volta accettata un'offerta al giusto prezzo, il venditore non potrà più ritirarsi. Non resta che procedere alla vendita, prima con un compromis o promesse de vente e poi con la reiterazione della vendita con un atto notarile di vendita.
Agenti immobiliari e venditori: attenzione alla duplicazione!
Me Zakine si è occupato di un caso in cui l'agente immobiliare aveva venduto l'immobile due volte a due acquirenti diversi, tramite un'offerta di acquisto firmata dal primo acquirente, il cui atteggiamento era molto ambiguo, e un contratto di vendita provvisorio firmato dal secondo acquirente. Uno degli acquirenti (quello che aveva firmato per primo l'offerta di acquisto al prezzo giusto) ha intrapreso un'azione legale per costringere il venditore a vendergli l'immobile. Le trattative tra i due potenziali acquirenti, i venditori e l'agente immobiliare e la consulenza di tutte le parti, tra cui Me Zakine, hanno permesso all'agente immobiliare di risolvere questa difficoltà. Uno degli acquirenti è riuscito ad acquistare l'immobile e il procedimento si è concluso con il ritiro di tutte le parti coinvolte.
3. Contratto di compravendita notarile o privato Questa fase è fondamentale e precede la firma dell'atto di vendita presso lo studio notarile. Il venditore promette di vendervi l'immobile a condizioni prestabilite, mentre voi promettete di acquistarlo. Si tratta di un impegno bilaterale sostenuto da una caparra versata dall'acquirente.
In una promessa di vendita, il venditore si impegna con l'acquirente (detto anche beneficiario) a vendere l'immobile a un prezzo specifico. In questo modo l'acquirente ottiene una "opzione" esclusiva per un periodo limitato di circa tre mesi.
Durante questo periodo è vietato abbandonare la vendita o offrire l'immobile a un altro acquirente. L'acquirente ha un periodo di opzione per decidere se acquistare o meno l'immobile. In cambio di questo impegno, l'acquirente paga al venditore un'indennità di immobilizzazione. Se l'acquirente acquista l'immobile, tale indennità verrà detratta dalla somma da pagare. Tuttavia, se l'acquirente decide di non acquistare (ad eccezione del periodo di ripensamento di 10 giorni, o se non è stata soddisfatta una condizione sospensiva, come ad esempio il mancato ottenimento di un'ipoteca, o se l'acquirente non manifesta la sua accettazione entro il periodo di opzione), l'indennità sarà trattenuta dal proprietario come risarcimento per l'immobilizzazione del suo immobile.
È il momento di prestare attenzione alle clausole! Scegliete il vostro notaio di fiducia e coinvolgete un avvocato immobiliare
4. Contratto di compravendita autenticato o privato (invece della promessa di vendita) : Molto più di una semplice promessa di vendita, il contratto preliminare di vendita suggella l'accordo tra venditore e acquirente. Entrambe le parti si impegnano a portare a termine la transazione, pena l'applicazione di sanzioni finanziarie. Questo contratto preliminare è una tappa fondamentale per la realizzazione del vostro sogno immobiliare.
5. Atto di vendita: il D-day è finalmente arrivato! L'atto notarile si ha quando il nuovo acquirente acquista la proprietà sotto l'egida di un notaio. L'atto si dice autenticato. Si tratta di un atto di vendita. I dati diagnostici saranno allegati all'atto. Se l'immobile è in comproprietà, è necessario presentare gli ultimi 3 verbali dell'assemblea generale, il regolamento di comproprietà e l'inventario descrittivo della divisione.