Sulla tutela offerta dal contratto individuale di costruzione dell'abitazione principale (CCMI) rispetto alla vendita a futuro stato di completamento (VEFA)

Il contratto individuale di costruzione di un'abitazione principale (CCMI) e la vendita allo stato futuro di completamento (VEFA) sono due regimi giuridici che regolano la costruzione di nuove abitazioni in Francia. Sebbene questi due contratti mirino a tutelare gli acquirenti, il CCMI offre garanzie aggiuntive rispetto al VEFA. Esamineremo in dettaglio le caratteristiche specifiche del CCMI che lo rendono un contratto più protettivo, sulla base di testi legislativi e normativi nonché della dottrina giuridica.

I. Rafforzamento degli obblighi per il fabbricante nell'ambito della CCMI

A. L'obbligo di consegnare un'abitazione conforme alle previsioni contrattuali

L'articolo L. 231-1 del Codice dell'edilizia e dell'edilizia abitativa (CCH) stabilisce che il CCMI è "il contratto con il quale il costruttore si impegna nei confronti del committente a costruire un edificio a uso residenziale o misto su un terreno di proprietà di quest'ultimo". Il presente contratto deve essere redatto per iscritto e contenere un certo numero di indicazioni obbligatorie elencate nell'articolo L. 231-2 del CCH, in particolare la designazione precisa del terreno e dei lavori da realizzare, nonché le caratteristiche tecniche dell'edificio.

Il costruttore è tenuto, ai sensi dell'articolo 1604 del Codice civile, a consegnare un'opera conforme a quanto stipulato contrattualmente. La giurisprudenza ha chiarito la portata di tale obbligo di conformità: la Corte di Cassazione ritiene così che l'acquirente abbia il diritto di esigere la rigorosa conformità della costruzione alle disposizioni contrattuali (Cass. 3° civ., 11 maggio 2011, n. 10-11.527). In caso contrario, la responsabilità contrattuale ricade sul produttore. Nell'ambito della CCMI questo obbligo di conformità è più severo rispetto alla VEFA.

B. L'obbligo di garantire la consegna

L'articolo L. 231-6 del CCH prevede che il produttore sia tenuto, al momento della conclusione del contratto, a sottoscrivere una garanzia di consegna. La presente garanzia, rilasciata da un istituto finanziario, da un istituto di credito o da una compagnia assicurativa all'uopo autorizzata, ha lo scopo di rimborsare i pagamenti effettuati in caso di fallimento del produttore (fallimento, liquidazione, ecc.).

La garanzia di consegna costituisce una delle principali tutele della CCMI. Come spiega il professor Philippe Malinvaud, «questa garanzia è una sicurezza che protegge il proprietario del progetto dalle conseguenze dell'inadempimento del suo costruttore» (Legge sull'edilizia, Azione Dalloz, 2019, n. 473.340). La sua obbligatorietà e le rigide condizioni che ne regolano l'attuazione ne fanno uno strumento particolarmente efficace per la tutela degli acquirenti. Una simile garanzia non esiste nell'ambito della VEFA.

II. Diritti e garanzie estesi per l'acquirente nella CCMI

A. Il diritto di recesso

L'articolo L. 271-1 del CCH concede all'acquirente non professionista un termine di recesso di 10 giorni a partire dal giorno successivo alla prima presentazione della lettera che gli notifica l'atto. Durante questo periodo non potrà essere richiesto alcun pagamento.

Questo diritto di recesso consente all'acquirente di recedere dal suo impegno iniziale se lo desidera, senza dover fornire motivazioni specifiche. Si tratta di una prerogativa esorbitante del diritto contrattuale comune, che dimostra la volontà del legislatore di garantire una maggiore tutela all'acquirente di un'abitazione su piano urbanistico. Infatti, come sottolinea il professor Hugues Périnet-Marquet, "in per l'importanza dell'impegno e del fatto che la formazione Poiché l'esecuzione del contratto avviene spesso sotto l'influenza di tecniche commerciali aggressive, era opportuno consentire all'acquirente di "esercitare la propria riflessione a mente lucida" (JCP N 1990, 101067). Tale diritto di recesso non sussiste nel caso di VEFA.

B. Garanzie di buon funzionamento, perfetto completamento e garanzia decennale

L'articolo L. 231-8 del CCH stabilisce che il costruttore è responsabile nei confronti del committente dei lavori per le garanzie previste dagli articoli 1792, 1792-1, 1792-2 e 1792-3 del Codice civile. Tali disposizioni stabiliscono un sistema di garanzie legali a carico del fabbricante:

• La garanzia di buon funzionamento (art. 1792-3) copre gli elementi dell'apparecchiatura separabili dalla costruzione per un periodo minimo di 2 anni a partire dalla ricezione.
• La garanzia del perfetto completamento (art. 1792-6) obbliga l'appaltatore a riparare tutti i difetti segnalati al momento del ricevimento o nel corso dell'anno successivo.
• La garanzia decennale (art. 1792) obbliga il costruttore a riparare i danni, anche derivanti da difetto del terreno, che compromettano la solidità dell'opera o la rendano inidonea all'uso cui è destinata, per 10 anni dal ricevimento.

Questo insieme tripartito di garanzie costituisce “un sistema completo e autonomo di responsabilità” (Legge sulle Costruzioni, Ellipses, 2a ed., 2018, p.132). La sua applicazione al CCMI garantisce una copertura molto ampia dei disordini che possono interessare l'edilizia. Anche l'acquirente di VEFA beneficia di queste garanzie, ma la CCMI va oltre.

C. Garanzia di rimborso e garanzia di consegna al prezzo e nei tempi concordati

Articolo L. L'articolo 231-4 del CCH stabilisce che prima della conclusione del contratto, il costruttore deve sottoscrivere una garanzia di rimborso delle somme versate prima dell'apertura del cantiere.. L'articolo L. 231-6 prevede la sottoscrizione obbligatoria di una garanzia di consegna al prezzo e nei tempi concordati.

Grazie a questo duplice meccanismo, l'acquirente ha la certezza o di vedersi rimborsate le somme anticipate nel caso in cui i lavori non dovessero iniziare, oppure di ottenere la consegna della sua casa al prezzo e nei tempi previsti, eventualmente a spese del garante. Come spiega il professor Olivier Tournafond, questo sistema di garanzie finanziarie e di ultimazione proprio della CCMI "tende a porre il committente del progetto in una situazione di massima tutela e gli consente di disporre di una sistemazione che corrisponda esattamente alle sue previsioni" (RDI 2007, p.8). Tali garanzie non sussistono nel caso di VEFA.

Al termine di questa analisi, emerge che il contratto di costruzione individuale di una casa offre all'acquirente una maggiore tutela giuridica rispetto alla vendita a termine. Gli obblighi specifici imposti al costruttore, in particolare in termini di garanzie di conformità e di consegna, uniti agli ampi diritti e garanzie concessi al proprietario del progetto, formano un sistema completo e coerente che garantisce la sicurezza dell'operazione, sia dal punto di vista tecnico che finanziario. Anche se le formalità del CCMI sono più macchinose di quelle del VEFA, si tratta sotto molti aspetti di un contratto più equilibrato e che tutela gli interessi dell'acquirente dell'immobile. Di fronte a un investimento così importante come l'acquisto di una nuova casa, queste garanzie aggiuntive appaiono pienamente giustificate.