Publié le 10 octobre 2026 · Mis à jour le 10 octobre 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse

Depuis la réforme des successions, de plus en plus d’héritiers se retrouvent copropriétaires d’un bien sans l’avoir choisi, simplement parce qu’ils héritent ensemble d’une maison ou d’un appartement. Cette situation, appelée indivision, concerne aujourd’hui la majorité des successions immobilières en France, y compris sur la Côte d’Azur où les biens familiaux prennent souvent une forte valeur. Quand les héritiers n’ont pas le même projet pour le bien, le blocage devient fréquent et peut durer plusieurs années.

Pourquoi ce sujet revient sur le tapis en 2026

Chaque année, des milliers de familles découvrent les règles de l’indivision au moment le plus mal choisi : lors du règlement d’une succession, dans un contexte déjà chargé émotionnellement. Avec la hausse de la valeur de l’immobilier sur le littoral antibois, les désaccords entre héritiers sur l’avenir d’un bien se multiplient. Certains veulent vendre rapidement, d’autres souhaitent garder le bien en location, d’autres encore veulent y habiter. Cette diversité de projets, autrefois gérée à l’amiable, se heurte de plus en plus souvent à des blocages qui finissent devant le tribunal.

Le sujet n’est pas nouveau sur le plan juridique, mais son actualité tient à la fréquence croissante des conflits successoraux portant sur l’immobilier, et à la méconnaissance des règles qui encadrent cette situation transitoire qu’est l’indivision.

Ce qu’est l’indivision et pourquoi elle pose problème

Avant la réforme ou la clarification des usages actuels, beaucoup d’héritiers pensaient qu’il suffisait d’un accord verbal entre eux pour gérer un bien hérité. En réalité, dès qu’un décès laisse plusieurs héritiers sur un même bien, ce bien tombe automatiquement en indivision, c’est-à-dire un régime où chaque héritier détient une quote-part du bien sans qu’aucune partie physique ne lui soit attribuée. Personne ne peut agir seul sur l’ensemble du bien : vendre, louer durablement ou réaliser des travaux importants nécessite l’accord d’une majorité qualifiée, voire de l’unanimité selon la nature de l’acte.

Cette situation est censée être provisoire, le temps que la succession soit réglée et le partage effectué. Mais en pratique, l’indivision peut durer des années, parfois des décennies, lorsque les héritiers n’arrivent pas à se mettre d’accord ou lorsque l’un d’eux refuse tout projet de sortie.

Ce que dit précisément la loi sur la sortie de l’indivision

Le code civil pose un principe clair : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Tout héritier peut, à tout moment, demander le partage du bien, même si les autres s’y opposent. Pour les actes de gestion courante (réparations urgentes, par exemple), une majorité des deux tiers des droits indivis suffit. Pour la vente du bien dans son ensemble, l’unanimité est en principe requise, sauf procédure judiciaire spécifique.

Lorsque l’unanimité est impossible à obtenir, la loi prévoit une voie de sortie : un héritier détenant au moins deux tiers des droits indivis peut saisir le tribunal pour être autorisé à vendre le bien, même sans l’accord des autres indivisaires. Cette procédure, encadrée par un notaire puis validée par un juge, vise à éviter qu’un blocage minoritaire paralyse indéfiniment une succession.

Ce que change concrètement cette règle pour vous

Si vous êtes héritier d’un bien en indivision à Antibes ou dans les environs, cette règle change plusieurs choses pratiques. D’abord, vous n’êtes pas obligé d’attendre un accord unanime pendant des années : si vous détenez, seul ou avec d’autres héritiers, les deux tiers des droits sur le bien, une voie légale existe pour forcer la vente. Ensuite, si vous êtes minoritaire et que vous vous opposez à une vente, vous pouvez être entendu par le notaire chargé de la procédure, mais votre refus ne bloque pas systématiquement l’issue si la majorité des deux tiers est atteinte.

Cela signifie aussi que la gestion quotidienne du bien (paiement de charges, entretien, taxe foncière) reste due par tous les indivisaires à proportion de leurs droits, même en cas de désaccord sur l’avenir du bien. Un héritier qui occupe seul le logement sans l’accord des autres peut par ailleurs devoir une indemnité d’occupation aux autres indivisaires.

Ce qu’a décidé le juge quand deux héritiers sur trois voulaient vendre

Prenons le cas de Mme R., propriétaire à Antibes avec ses deux frères d’une maison familiale héritée de leurs parents. Deux des trois héritiers souhaitaient vendre rapidement pour percevoir leur part, tandis que le troisième, attaché au bien, refusait toute cession depuis trois ans. Après plusieurs tentatives de médiation amiable restées sans effet, les deux héritiers majoritaires ont saisi un notaire pour engager la procédure de vente forcée, leurs droits cumulés représentant plus des deux tiers de l’indivision.

Le notaire a notifié le troisième héritier de son intention de vendre, lui laissant un délai légal pour faire valoir son opposition devant le tribunal judiciaire. Faute de motif sérieux recevable, la vente a pu être autorisée, le prix étant ensuite réparti entre les trois héritiers selon leurs quotes-parts respectives. Cette situation illustre que l’opposition d’un héritier minoritaire ne suffit pas, à elle seule, à bloquer indéfiniment une sortie d’indivision lorsque la majorité légale est réunie.

Trois réflexes avant d’écrire à vos co-héritiers

• Vérifiez précisément la quote-part de chaque héritier avant d’envisager une action, car les seuils de majorité (deux tiers, unanimité) déterminent la marche à suivre.
• Privilégiez d’abord une médiation amiable ou un passage chez le notaire en charge de la succession, qui peut formaliser un accord sans procédure judiciaire.
• Conservez une trace écrite de toutes les charges payées et des éventuelles indemnités d’occupation dues, car elles seront prises en compte lors du partage final.
• N’attendez pas plusieurs années avant d’agir : plus l’indivision dure, plus les tensions et les montants en jeu (charges, indemnités) s’accumulent.
• Faites-vous accompagner dès les premiers signes de blocage, car la procédure de vente forcée a un formalisme précis qui ne tolère pas d’erreurs de calcul des quotes-parts.

Cet article a une vocée d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation présente des spécificités qui nécessitent une analyse individualisée. Pour toute question relative à votre dossier, contactez le cabinet.

Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse, droit immobilier — Antibes.

Questions fréquentes

Article informatif — ne remplace pas une consultation juridique. Pour étudier votre situation : prendre rendez-vous.