SCI bloquée, gérant fautif, désaccord entre associés : Me Zakine débloque les situations

Une SCI (société civile immobilière) qui ne fonctionne plus est une source de blocage patrimonial : impossible de vendre le bien détenu, impossible de réunir une majorité, impossible de révoquer un gérant défaillant. Me Zakine, avocate en droit des sociétés civiles à Antibes, intervient sur les blocages de majorité, les fautes de gestion et les procédures de dissolution-liquidation, pour les SCI familiales comme pour les SCI de gestion, à Antibes, Nice, Grasse et dans les Alpes-Maritimes.

Les blocages classiques d’une SCI

• Décision impossible à prendre : la majorité requise par les statuts (souvent l’unanimité pour les actes graves) n’est pas atteinte, et la SCI reste paralysée sur une vente, un emprunt ou une nomination de gérant.
• Le gérant ne convoque pas d’assemblée : absence de convocation annuelle, absence de reddition des comptes, gérant qui gère seul sans rendre compte aux autres associés.
• Un associé refuse de vendre le bien : situation fréquente en indivision post-succession transformée en SCI, où un associé minoritaire bloque toute cession malgré l’accord des autres.

Ces blocages ne se résolvent pas seuls avec le temps : ils s’aggravent, notamment lorsque des échéances de prêt ou des impôts (IFI) courent pendant l’immobilisme.

Les sorties possibles

• Cession des parts sociales : un associé qui souhaite sortir peut céder ses parts, sous réserve de l’agrément prévu aux statuts — souvent la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
• Retrait d’associé : possible si les statuts le prévoient, ou par autorisation judiciaire à défaut, avec remboursement de la valeur des parts.
• Dissolution-liquidation : dissolution amiable (extrajudiciaire, décidée en assemblée) ou dissolution judiciaire devant le tribunal judiciaire lorsque la mésentente entre associés paralyse le fonctionnement de la société.
• Licitation de l’immeuble : une fois la SCI dissoute, si le bien ne peut être partagé en nature, il est vendu (à l’amiable ou aux enchères) et le prix est réparti entre les associés selon leurs droits.

Litiges entre gérant et associés

Le gérant d’une SCI engage sa responsabilité en cas de faute de gestion : acte excédant l’objet social conclu sans l’accord des associés, comptes jamais présentés ni approuvés, confusion entre son patrimoine personnel et celui de la société, ou encore détournement de loyers. Les associés peuvent demander la reddition des comptes, engager la responsabilité civile du gérant, voire solliciter sa révocation judiciaire pour juste motif. Me Zakine évalue la solidité de ces actions avant toute procédure, afin d’éviter un contentieux long pour un préjudice mal chiffré.

SCI familiale, transmission et immobilier

La SCI familiale est souvent l’outil choisi pour organiser une donation de parts aux enfants ou anticiper une succession en évitant l’indivision. Mais ce montage génère aussi des tensions : parts transmises inégalement, usufruit conservé par un parent qui bloque les décisions, ou désaccord entre héritiers devenus associés. La valeur des parts de SCI entre par ailleurs dans l’assiette de l’IFI selon la quote-part de biens immobiliers détenus — un point à vérifier avec notre simulateur IFI avant toute opération de transmission.

Questions fréquentes

Peut-on forcer la vente du bien détenu par la SCI ?

Oui, mais pas directement : il faut d’abord obtenir la dissolution de la SCI (amiable ou judiciaire), puis, si le bien ne peut être partagé entre associés, procéder à sa licitation, c’est-à-dire sa vente amiable ou aux enchères avec répartition du prix.

Combien coûte la dissolution d’une SCI ?

Le coût dépend de la voie choisie : une dissolution amiable implique des frais de greffe, d’annonce légale et d’acte, alors qu’une dissolution judiciaire ajoute les frais de procédure devant le tribunal. Un chiffrage précis nécessite d’examiner les statuts et le patrimoine de la société.

Quel est le rôle de l’avocate face au notaire dans un dossier de SCI ?

Le notaire authentifie les actes (statuts, cession, liquidation), tandis que l’avocate défend les intérêts d’un associé en cas de conflit : négociation, mise en demeure, action en responsabilité contre le gérant ou procédure de dissolution judiciaire devant le tribunal.

Quel tribunal est compétent pour un litige de SCI ?

Le tribunal judiciaire du lieu du siège social de la SCI est compétent pour les litiges relatifs à son fonctionnement, à la responsabilité du gérant ou à sa dissolution judiciaire.

Un cabinet à Antibes, pour toute la Côte d’Azur

Me Zakine reçoit à Antibes et accompagne les associés de SCI à Nice, Grasse et dans l’ensemble des Alpes-Maritimes, qu’il s’agisse de débloquer une décision, d’engager la responsabilité d’un gérant ou d’organiser une dissolution-liquidation. Contactez le cabinet au 06 21 69 91 77 pour exposer votre situation.