Om det skydd som erbjuds av det enskilda husbyggandet (CCMI) jämfört med försäljningen i framtida färdigställande tillstånd (VEFA)

Det individuella husbyggandet (CCMI) och försäljningen i framtida färdigställande (VEFA) är två rättsliga regimer som styr byggandet av nya bostäder i Frankrike. Även om dessa två kontrakt syftar till att skydda köpare, erbjuder CCMI ytterligare garantier jämfört med VEFA. Vi kommer att undersöka i detalj de specifika egenskaperna hos CCMI som gör det till ett mer skyddande kontrakt, baserat på lag- och regleringstexter såväl som juridisk doktrin.

I. Förstärkta skyldigheter för tillverkaren inom ramen för CCMI

A. Skyldigheten att leverera ett hus som uppfyller avtalsvillkoren

Artikel L. 231-1 i Construction and Housing Code (CCH) föreskriver att CCMI är "det kontrakt genom vilket byggherren åtar sig att till projektägaren uppföra en byggnad för bostäder eller blandad användning på mark som tillhör den senare." Detta kontrakt måste upprättas skriftligen och innehålla ett visst antal obligatoriska uppgifter som anges i artikel L. 231-2 i CCH, särskilt den exakta beteckningen av marken och det arbete som ska utföras, samt byggnadens tekniska egenskaper.

Byggherren är skyldig, enligt artikel 1604 i civillagen, att leverera ett arbete som överensstämmer med avtalsbestämmelserna. Rättspraxis har klargjort omfattningen av denna överensstämmelseplikt: Kassationsrätten anser således att köparen har rätt att kräva strikt överensstämmelse av konstruktionen med avtalsbestämmelserna (Cass. 3:e civ., 11 maj 2011, nr 10-11.527). I annat fall ådrar sig tillverkaren kontraktsansvar. Denna efterlevnadsskyldighet är strängare inom ramen för CCMI än för VEFA.

B. Skyldigheten att garantera leverans

Artikel L. 231-6 i CCH föreskriver att tillverkaren är skyldig att, när avtalet ingås, teckna en leveransgaranti. Denna garanti, utfärdad av ett finansinstitut, ett kreditinstitut eller ett försäkringsbolag som godkänts för detta ändamål, är avsedd att ersätta betalningar som gjorts i händelse av att tillverkaren misslyckas (konkurs, likvidation, etc.).

Leveransgarantin utgör ett av de viktigaste skydden för CCMI. Som professor Philippe Malinvaud förklarar, "denna garanti är en säkerhet som skyddar projektägaren från konsekvenserna av att dess byggare misslyckas" (Construction Law, Dalloz Action, 2019, nr 473.340). Dess obligatoriska karaktär och de strikta villkoren kring genomförandet gör det till ett särskilt effektivt verktyg för att skydda köpare. En sådan garanti finns inte inom ramen för VEFA.

II. Utökade rättigheter och garantier för köparen i CCMI

A. Ångerrätten

Artikel L. 271-1 i CCH ger den icke-professionella köparen en ångerfrist på 10 dagar från dagen efter den första presentationen av brevet som underrättar honom om handlingen. Under denna period kan ingen betalning krävas.

Denna ångerrätt tillåter köparen att frånträda sitt ursprungliga åtagande om de så önskar, utan att behöva ange några särskilda skäl. Detta är ett orimligt privilegium för allmän avtalsrätt, vilket visar lagstiftarens önskan att säkerställa ett utökat skydd för köparen av bostäder utanför planen. Ja, som professor Hugues Périnet-Marquet påpekar, "i på grund av vikten av engagemang och det faktum att träning av kontraktet ofta sker under påverkan av aggressiva kommersiella tekniker", var det lämpligt att låta köparen "utöva sin reflektion med ett klart huvud" (JCP N 1990, 101067) Denna ångerrätt finns inte i fallet med VEFA.

B. Garanti för korrekt funktion, perfekt komplettering och tio års garanti

Artikel L. 231-8 i CCH anger att byggherren är ansvarig gentemot projektägaren för de garantier som anges i artiklarna 1792, 1792-1, 1792-2 och 1792-3 i civillagen. Dessa bestämmelser upprättar ett system med rättsliga garantier som tynger tillverkaren:

• Garantin för korrekt funktion (art. 1792-3) täcker utrustningselement som kan separeras från konstruktionen under en period av minst 2 år från mottagandet.
• Garantin för perfekt komplettering (art. 1792-6) ålägger entreprenören att reparera alla defekter redovisas vid mottagandet eller under påföljande år.
• Den tioåriga garantin (art. 1792) kräver att byggherren reparerar skador, även till följd av en defekt i marken, som äventyrar verkets soliditet eller gör det olämpligt för sitt avsedda ändamål, under 10 år från mottagandet.

Denna trepartsuppsättning garantier bildar "ett komplett och autonomt system för ansvar" (byggnadslagstiftningen, Ellipses, 2nd ed., 2018, s.132). Dess tillämpning på CCMI säkerställer en mycket bred täckning av störningar som kan påverka byggandet. Även köparen i VEFA drar nytta av dessa garantier, men CCMI går längre.

C. Pengarna-tillbaka-garanti och leveransgaranti till överenskommet pris och tid

Artikel L. 231-4 i CCH anger att byggherren innan avtalet ingås måste teckna en återbetalningsgaranti för de belopp som betalats före öppningen av platsen. Artikel L. 231-6 föreskriver obligatorisk teckning av en leveransgaranti till överenskommet pris och tidpunkt.

Tack vare denna dubbla mekanism är köparen säker på att antingen få ersättning för de förskotterade beloppen om arbetet inte påbörjas, eller att få leverans av sitt hus till det pris och inom den planerade tidsramen, eventuellt på borgensmannens bekostnad. Som professor Olivier Tournafond förklarar, tenderar detta system med finansiella garantier och slutförandegarantier som är specifika för CCMI "att placera projektägaren i en situation med maximalt skydd och tillåter honom att ha boende som motsvarar exakt hans prognoser" (RDI 2007, s.8). Sådana garantier finns inte i fallet med VEFA.

I slutet av denna analys framgår det att det enskilda husbyggandet erbjuder ett förbättrat rättsskydd för köparen jämfört med försäljningen i framtida färdigställande. De specifika skyldigheter som åläggs byggherren, särskilt vad gäller överensstämmelse och leveransgarantier, i kombination med de omfattande rättigheter och garantier som beviljas projektägaren, bildar ett komplett och sammanhängande system som säkerställer driftsäkerheten, både tekniskt och ekonomiskt. Även om CCMI:s formaliteter är mer besvärliga än VEFA:s, utgör det i många avseenden ett mer balanserat avtal och ett avtal som skyddar köparens intressen. Inför en så betydande investering som förvärvet av en ny bostad framstår dessa ytterligare garantier som fullt motiverade.