Julkisen huutokaupan tarjouskilpailu: Perimmäinen opas 2025

 

Mitä löydät tästä artikkelista

• Ylitarjousten tarkka oikeudellinen määritelmä ja oikeudellinen kehys
• 5 tärkeintä vaihetta muiden ylittämiseen onnistuneesti
• Näin vältät kolme yleisintä sudenkuoppaa
• Kaikki odotettavissa olevat määräajat ja kustannukset (ladattava tarkistuslista)
• Asiantuntijan neuvoja onnistumismahdollisuuksien maksimoimiseksi

Tartu toiseen tilaisuuteen hankkia kiinteistöä

siellä Huutokauppa yleisö edustaa kiinteistöjen hankintamahdollisuutta, jonka suuri yleisö usein unohtaa. Sen mekanismeihin kuuluu ylitarjous tarjoaa arvokkaan toisen mahdollisuuden potentiaalisille ostajille, jotka eivät kyenneet voittamaan alkuperäistä huutokauppaa.

Tämä kattava opas tarjoaa sinulle kaikki olennaiset tiedot, joita tarvitset ymmärtääksesi ja käyttääksesi tätä menetelmää tehokkaasti, olitpa sitten yksityishenkilö tai ammattilainen.

Mitä on ylitarjous? Oikeudellinen määritelmä ja perusteet

Tarkka oikeudellinen määritelmä

Tarjouskilpailu on menettelytapa laillinen oikeus sallia kenen tahansa tehdä korkeamman tarjouksen sen jälkeen, kun että palkinto on myönnetty. Se on tarkasti säänneltySiviilioikeudellisten täytäntöönpanomenettelyjen säännöstön (CPCE) R322-50–R322-55 artiklat.

CPCE:n R322-50 artiklassa todetaan selvästi:

"Kuka tahansa voi tehdä korkeamman tarjouksen, joka on vähintään kymmenesosa varsinaisesta myyntihinnasta."

Lainsäätäjän tavoittelemat tavoitteet

Tarjousmenettelyllä on kaksi päätavoitetta:

1. Maksimoi myyntihinta takavarikoidusta omaisuudesta velallisen ja velkojien edun mukaisesti
2. Tarjoa uusi mahdollisuus henkilöille, jotka eivät voi osallistua ensimmäiseen kuulemiseen

 

3 tilannetta, joissa ylitarjoamisesta tulee liittolaisesi

• 📅 En pysty osallistumaan ensimmäiseen kuulemiseen – Olitko tavoitettavissa kyseisenä päivänä? Ylitarjous antaa sinulle lisäaikaa.
• 💰 Riittämätön tarjouspyyntövaltuus – Oliko asianajajallasi liian rajallinen budjetti? Palaa kilpailuun korkeammalla tarjouksella
• 🔍 Mielenkiintoisen kiinteistön myöhäinen löytäminen – Oletko tunnistanut kiinteistön myynnin jälkeen? Tarjouksen tekeminen on ainoa ratkaisusi.

5 tärkeintä vaihetta muiden ylittämiseen onnistuneesti

 

Vaihe 1: Tarkista, oletko oikeutettu ylittämään tarjouksen

Kuka voi ylittää tarjouksen? CPCE:n R322-50 artikla on selkeä kuka tahansa oikeuskelpoinen henkilö voi tehdä korkeamman tarjouksen, vaikka ei olisi osallistunut alkuperäiseen huutokauppaan.

Lakisääteiset edellytykset:

• Oikeuskelpoisuus hankkia kiinteistöjä
• Ammatin harjoittamisen kiellon puuttuminen (tietyt lakimiehet)
• Velvollisuus käyttää asianajajaa, joka on rekisteröitynyt asianajajaan asianajajaliitossa.

Vaihe 2: Noudata tarkasti 10 päivän määräaikaa

⚠️ HUOMAA: Tämän määräajan noudattamatta jättäminen johtaa tarjouksesi hylkäämiseen eikä sitä voida korjata!

CPCE:n R322-51 artiklassa määrätään:

"Ylitarjous muodostetaan sen tuomioistuimen asianajajaliiton jäsenen sääntöjen mukaisesti, jossa myyntiä ajetaan. Se irtisanotaan lailla." ulosottomies kymmenen päivän kuluessa palkinnon myöntämisestä.

Viiveen käytännön laskeminen:

• Päivä 1: Huutokaupan jälkeinen päivä
• Jos viimeinen päivä on lauantai, sunnuntai tai pyhäpäivä: jatkoa seuraavaan arkipäivään asti

Oikeuskäytäntö on tiukka tämän määräajan noudattamisen suhteen: "Kymmenen päivän määräaika ylitarjouksen tekemiselle on kiinteä määräaika, jota ei voida keskeyttää tai lykätä."

Vaihe 3: Täytä pakolliset muodollisuudet

Tarjouskilpailumenettely edellyttää useita erityisiä muodollisuuksia:

1. Ylitarjousilmoitus – Asianajajan asiakirja, joka on jätetty täytäntöönpanotuomarin rekisteriin ja joka sisältää:
   • Koko identiteettisi
   • Palkinnon viitteet
   • Ylitarjouksen määrä (alkuperäinen hinta + vähintään 10%)
   • Sitoumuksesi hankkia, ellei korkeampia tarjouksia tule
2. Todiste maksukyvystä – Yleensä pankkisekki, joka kattaa ylihuudotun määrän (vähintään 10% huutokauppahinnasta)
3. Irtisanominen – Ulosottomiehen toimeksiannosta alkuperäisen tarjoajan asianajajalle CPCE:n R322-52 §:ssä säädetyin edellytyksin

Vaihe 4: Valmistele täydellinen rahoitus

Lakisääteinen vähimmäismäärä

CPCE:n R322-50 artikla edellyttää, että tarjous on ylitettävä "vähintään kymmenesosalla pääasiallisesta myyntihinnasta".

Numeerinen esimerkki:

• Alkuperäinen huutokauppahinta: 200 000 €
• Minimitarjous: 220 000 € (alkuperäinen hinta + tämän 20 000 €:n erotuksen rahoitus)

Lisäkustannukset, joita on odotettavissa

Maksujen tyyppi	Arvio	Kommentti
Ulosottomiehen palkkiot (irtisanominen)	150-350 €	Pakollinen
Uudet lailliset mainokset	800-1500 €	Korkeamman tarjouksen tehneen kustannuksella
Rekisterimaksut	100-200 €	Rekisteröitymistä ja uudelleenkuulemista varten
Asianajopalkkiot	1500-3000 €	Muuttujat monimutkaisuudesta riippuen
Tavalliset huutokauppakulut	10-15% hinnasta	Lopullisen palkinnon tapauksessa

Vaihe 5: Osallistu tarjouskilpailuun

Tarjouskilpailukuuleminen on menettelyn huipentuma, jolla on seuraavat erityispiirteet:

• Huutokaupan osallistujat Vain ylitarjoaja ja alkuperäinen voittaja
• Mahdollinen tulos 1 : Myönnä tarjous korkeammalle tarjoukselle (jos alkuperäinen voittanut tarjoaja ei ylitä tarjousta)
• Mahdollinen tulos 2 Uusi huutokauppa kahden osapuolen välillä
• Lopullinen luonne Huutokauppalain R322-55 §:ssä todetaan selvästi: ”Toisessa huutokaupassa ei voida vastaanottaa korkeampaa tarjousta.”

Kolme ansaa, joita ehdottomasti kannattaa välttää

 

Ansa nro 1: Ylitarjousten peruuttamattomuuden aliarviointi

Kassaatiotuomioistuimen vakiintunut oikeuskäytäntö on selvä:

"Ylittävän tarjouksen tekijä ei voi peruuttaa tarjoustaan, ja vain voittanut tarjoaja voi pyytää ylittävän tarjouksen mitätöintiä."

Epäonnistumisen seuraukset:

• Hullu tarjouskilpailumenettely sinua vastaan (CPCE:n R322-67 artikla ja sitä seuraavat)
• Hintaerosta aiheutuva taloudellinen vastuu, jos tuote myydään edelleen alempaan hintaan
• Aiheutuneiden lisäkustannusten maksaminen

Ansa nro 2: Kiinteistön ennakkoarvioinnin laiminlyönti

Ennen liian korkean tarjouksen tekemistä on tehtävä perusteellinen analyysi:

• Kiinteistön todellinen kunto (lisäkäyntejä, jos mahdollista)
• Oikeudellinen tilanne (ammatit, servituudit, tekniset diagnoosit)
• Kunnostuskustannukset mahdollisesti tarpeen
• Markkina-arvo verrattuna huutokauppahinnan nousuun

Ansa nro 3: Toimiminen ilman erikoistunutta oikeudellista tukea

Menettelyn tekninen monimutkaisuus oikeuttaa täysin menetelmän käytön. huutokauppalakimies julkisesti. Hänen kykynsä hallita menettelyllisiä hienouksia voi olla ratkaiseva.

Tärkeitä erityistapauksia, joista on hyvä tietää

Ylitarjous huutokaupassa

Ylitarjous on mahdollista myös huutokaupassa (oikeudenkäyntioikeuden jako), kuten siviiliprosessilain 1279 §:ssä vahvistetaan:

”Siviilioikeudellisten täytäntöönpanomenettelyjen säännöstön R. 322-39–R. 322-63 pykäliä sovelletaan huutokauppaan siltä osin kuin ne ovat tämän pykälän säännösten mukaisia.”

Tarjouskilpailut miehitetystä omaisuudesta

Kiinteistön käyttöasteella on merkittävä vaikutus sen arvoon. Kassaatiotuomioistuin totesi, että "tarjouskilpailun voittajan on noudatettava nykyistä vuokrasopimusta, josta hän oli tietoinen" (Cass. 3. siviilituomioistuin, 15. joulukuuta 2016, nro 15-24.430). Analysoi tilanne huolellisesti ennen tarjouksen tekemistä.

Tarjouskilpailu ja kaupunkien etuosto-oikeus

Oikeuskäytännössä on täsmennetty, että "kaupungin etuosto-oikeutta käytetään huutokauppaistunnon jälkeen korkeammasta tarjouksesta" (Cass. 3. siviilituomioistuin, 26. syyskuuta 2012, nro 11-18.430), mikä voi vaikeuttaa kiinteistön lopullista hankintaa.

Usein kysytyt kysymykset – Kysymyksiä, joita sinulla saattaa olla ylitarjouksista

 

Voinko tarjota korkeampaa hintaa, jos en osallistunut alkuperäiseen huutokauppaan?

Täysin. CPCE:n R322-50 §:ssä ei edellytetä ennakkoon osallistumista alkuhuutokauppoihin.

Miten rahoittaa yrityskauppa tarjouskilpailulla?

Perinteinen pankkirahoitus on edelleen mahdollista, mutta se edellyttää selkeät tiedot pankiltasi. Asiantuntijan neuvot: Aloita rahoitusprosessi heti, kun aiot ylittää tarjouksen, säästääksesi arvokasta aikaa.

Onko ylitarjousmahdollisuus kaikentyyppisissä oikeuskaupoissa?

Ylitarjous koskee kiinteistöjen takavarikointia ja huutokauppaa (jakoperiaatteella tapahtuvaa myyntiä). Tiettyihin pakkohuutokauppoihin voidaan soveltaa erityissääntöjä.

Mitä tapahtuu, jos kiinteistö on käytössä?

Asunto siirtyy ostajalle (nykyinen vuokrasopimus, asukas ilman omistusoikeutta). Olennainen huomionarvoinen seikka: Arvioi huolellisesti taloudelliset vaikutukset ja mahdolliset häätömenettelyt ennen kuin teet korkeamman tarjouksen.

Voinko käydä katsomassa kohdetta ennen tarjouksen tekemistä?

Myyntiehdoissa voidaan määrätä lisänäytöistä. Muussa tapauksessa pyydä tätä mahdollisuutta syyttäjältä tai täytäntöönpanotuomarilta.

Johtopäätös: Tilaisuus, johon kannattaa tarttua järjestelmällisesti

Tarjouskilpailu on arvokas tilaisuus kiinteistöjen hankintaan ja tarjoaa toisen mahdollisuuden pettyneille tai myöhässä toimineille tarjoajille. Sen tiukka oikeudellinen kehys, joka on määritelty Ranskan siviililain (CPCE) artikloissa R322-50–R322-55, takaa menettelyn turvallisuuden asettamalla samalla tiukkoja rajoituksia.

Maksimoidaksesi onnistumismahdollisuutesi:

1. Ota yhteyttä erikoistuneeseen lakimieheen mahdollisimman pian
2. Arvioi kiinteistön todellinen arvo tarkasti
3. Valmistele rahoituksesi ennakoimalla kaikki kustannukset
4. Noudata tarkasti määräaikoja ja muodollisuuksia
5. Valmistaudu tarjouskilpailuun selkeällä strategialla

Noudattamalla näitä huutokauppajuristin vinkkejä ja ennakoimalla mahdolliset sudenkuopat, muutat tarjouskilpailuprosessin kiinteistönhankinnan vipuvarreksi.

Lataa tarkistuslistamme, jos haluat ylittää tarjouksen. 

 

Tämän artikkelin on kirjoittanut asianajaja Maître Zakine oikein kiinteistöt ja julkiset huutokauppamenettelyt. Annetut tiedot ovat yleisiä tietoja, eivätkä ne korvaa henkilökohtaista oikeudellista neuvontaa.