Le cabinet de Me Cécile Zakine, avocat au Barreau de Grasse, intervient exclusivement en eigendomsrecht sur l’ensemble du département des Alpes-Maritimes et du Var, avec une spécialisation reconnue en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), mede-eigendomsrecht, contentieux de la construction, erfdienstbaarheden en burengerucht.
Installé au 15 avenue Robert Soleau à Antibes, le cabinet accompagne les particuliers, copropriétaires, syndicats de copropriété, acquéreurs et vendeurs dans la prévention et la résolution de leurs litiges immobiliers.
Les domaines d’intervention du cabinet en droit immobilier
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
L’acquisition d’un bien immobilier sur plan engage l’acheteur dans un processus juridique complexe, encadré par les articles 1601-1 à 1601-5 du Code civil et par la loi du 3 janvier 1967.
Le cabinet intervient à toutes les étapes du parcours VEFA :
- Relecture et analyse du contrat de réservation : vérification du montant du dépôt de garantie (limité à 5 % du prix si la livraison intervient dans un délai d’un an, 2 % au-delà), des clauses suspensives, des délais de rétractation.
- Analyse de l’acte authentique de vente : contrôle des garanties légales (garantie de parfait achèvement d’un an à compter de la réception, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale), du descriptif technique, des plans annexés, de la conformité du prix.
- Assistance à la réception des travaux : accompagnement lors de la visite de réception, rédaction des réserves précises, vérification de la levée des réserves dans le délai contractuel.
- Contentieux en cas de retard de livraison : calcul et réclamation des pénalités de retard prévues contractuellement, mise en demeure du promoteur, action en résolution du contrat si le retard rend le bien sans utilité pour l’acquéreur.
- Litiges relatifs aux malfaçons et non-conformités : action en garantie de parfait achèvement (premier année), en garantie biennale (équipements dissociables), en garantie décennale (solidité de l’ouvrage, éléments indissociables), expertise judiciaire, évaluation du préjudice.
Le cabinet dispose d’une connaissance approfondie des pratiques des promoteurs immobiliers actifs sur la Côte d’Azur et des tribunaux judiciaires compétents (TJ de Grasse pour Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; TJ de Nice pour Nice et Menton ; TJ de Draguignan pour Fréjus et Saint-Raphaël ; TJ de Toulon pour Toulon, Hyères et le littoral varois).
Le droit de la copropriété
La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d’application du 17 mars 1967 organisent la vie collective des copropriétés. Leur application concrète soulève régulièrement des difficultés contentieuses.
Le cabinet intervient pour :
- Contester une décision d’assemblée générale : l’article 42 de la loi de 1965 impose un délai strict de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir en nullité ou en annulation devant le tribunal judiciaire territorialement compétent. Ce délai est d’ordre public et ne souffre aucune prorogation.
- Réclamer des charges impayées : assistance des syndicats de copropriété pour le recouvrement des charges, action en paiement, procédure de saisie immobilière si nécessaire.
- Faire exécuter les décisions du syndic ou de l’assemblée générale : mise en demeure d’un copropriétaire défaillant, action en exécution forcée.
- Défendre les copropriétaires face à des décisions irrégulières : analyse juridique des résolutions adoptées, vérification du respect des majorités (article 24, 25, 26 de la loi), contestation des travaux votés sans respecter les seuils légaux.
- Agir contre le syndic en cas de manquement : responsabilité contractuelle du syndic (article 1231-1 du Code civil), action en révocation judiciaire, demande de dommages-intérêts.
Prenons l’exemple d’une assemblée générale ayant voté des travaux de réfection de façade à la majorité de l’article 24, alors que la majorité de l’article 25 était requise : un copropriétaire dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire compétent et obtenir l’annulation de la résolution.
Les servitudes et le droit de propriété
Le droit de propriété, bien qu’absolu en principe (article 544 du Code civil), peut être grevé de erfdienstbaarheden qui limitent l’usage du fonds servant au profit d’un fonds dominant.
Le cabinet intervient dans :
- Les servitudes légales : servitudes de passage (article 682 et suivants du Code civil), servitudes d’écoulement des eaux (article 640 et suivants), servitudes de vue et de jour (article 675 et suivants), servitudes de plantation (article 671 et suivants).
- Les servitudes conventionnelles : celles qui sont stipulées dans un acte notarié et publiées au service de la publicité foncière. Leur interprétation, leur portée, leur extinction sont souvent sources de litiges entre voisins.
- Les actions en bornage : fixation judiciaire des limites d’une propriété en cas de contestation, expertise amiable ou judiciaire, action en revendication si empiétement.
Les troubles de voisinage
De troubles anormaux de voisinage sont sanctionnés par la jurisprudence sur le fondement de la responsabilité civile, même en l’absence de faute (responsabilité sans faute).
Le cabinet traite les contentieux relatifs :
- Aux nuisances sonores : bruits de chantier, nuisances répétées d’un fonds voisin, installations bruyantes.
- Aux infiltrations et dégâts des eaux entre voisins : recherche de la source, expertise contradictoire, action en responsabilité.
- Aux plantations et racines envahissantes : application des articles 671 et 673 du Code civil, droit de couper les racines dépassant la limite séparative, obligation de respecter les distances de plantation.
- Aux vues irrégulières : ouvertures créées sans respecter les distances légales (1,90 m pour une vue droite, 60 cm pour une vue oblique), action en comblement.
L’action en cessation du trouble et en indemnisation du préjudice subi relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le contentieux de la construction
Au-delà de la VEFA, le cabinet intervient dans les litiges nés de contrats de construction :
- Contrats de construction de maison individuelle (CCMI) : vérification du respect des obligations du constructeur (garantie de livraison à prix et délai convenus, assurance dommages-ouvrage obligatoire), contentieux en cas de retard, malfaçons, non-conformité au permis de construire.
- Contrats de maîtrise d’œuvre : responsabilité de l’architecte, mise en cause des assurances professionnelles, réception des travaux, levée des réserves.
- Marchés de travaux : contestation de factures, mise en œuvre des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale), expertise judiciaire en cas de désordres.
La compétence territoriale dépend du lieu de situation de l’immeuble : tribunal judiciaire de Grasse pour Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice, Villefranche-sur-Mer, Menton ; tribunal judiciaire de Draguignan pour Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan ; tribunal judiciaire de Toulon pour Toulon, Hyères, La Seyne-sur-Mer. Les appels relèvent de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.
La méthode du cabinet : rigueur, réactivité, expertise
Me Cécile Zakine, Doctor in de Rechten, exerce exclusivement en droit immobilier depuis de nombreuses années. Cette spécialisation permet une connaissance approfondie des textes, de la jurisprudence récente et des pratiques locales.
La méthode repose sur trois piliers :
- Une analyse juridique rigoureuse des documents : contrats, règlements de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, actes notariés, constats d’huissier, rapports d’expertise. Chaque dossier fait l’objet d’une étude détaillée des moyens de droit et des preuves disponibles.
- Une réactivité adaptée aux délais légaux : en droit de la copropriété, le délai de deux mois pour contester une assemblée générale impose une intervention rapide. En VEFA, les réserves à la réception doivent être formulées avec précision le jour même.
- Une recherche systématique de solutions amiables avant contentieux : mise en demeure circonstanciée, négociation avec les parties adverses, protocole transactionnel si accord. Le contentieux judiciaire n’intervient qu’en cas d’échec de la phase amiable ou lorsque l’urgence l’impose.
Le cabinet privilégie la consultation téléphonique de 30 minutes à 45 euros (prise de rendez-vous via Calendly) pour les dossiers nécessitant un premier avis juridique rapide. Les dossiers contentieux font l’objet d’une convention d’honoraires détaillée, adaptée à la complexité et à l’enjeu financier du litige.
Le périmètre géographique d’intervention
Le cabinet intervient principalement sur le département des Alpes-Maritimes (Antibes, Cannes, Grasse, Mougins, Nice, Menton, Cagnes-sur-Mer, Valbonne, Villeneuve-Loubet, Juan-les-Pins) et le departement Var (Fréjus, Saint-Raphaël, Draguignan, Toulon, Hyères, La Seyne-sur-Mer, Saint-Tropez).
Pour certains contentieux spécifiques (VEFA, copropriété, expertise judiciaire), le cabinet peut intervenir à distance sur l’ensemble du territoire national, en lien avec les juridictions compétentes.
Prendre contact avec le cabinet
Adres : 15 avenue Robert Soleau, 06600 Antibes
Telefoon : 06 21 69 91 77
Consultation téléphonique : 30 minutes, 45 euros (réservation en ligne via Calendly)
Orde : Grasse
Me Cécile Zakine reçoit sur rendez-vous et privilégie une approche personnalisée de chaque dossier. La prise de contact peut se faire par téléphone pour un premier échange ou directement via la plateforme de réservation en ligne pour une consultation téléphonique structurée.
