Задержка VEFA и CCMI: что делать? От меня Сесиль ЗАКИНЕ, доктор юридических наук, юрист из Бордо

Адвокат вефа право недвижимости

1. Компенсируемая задержка доставки

Приобретение новой недвижимости или « о планах » законодательно регулируются Строительным и Жилищным кодексом. Продажа здания в состоянии будущей готовности (VEFA) и продажа индивидуальных домов (CCMI) являются наиболее распространенными способами приобретения новой недвижимости.

В каждом из этих договоров закон требует, чтобы срок поставки был указан в акте приобретения. В целом в контракте предусмотрена такая формула, как « не позднее 31 марта 2021 г. " Или " в конце первого квартала 2021 года ".
По истечении этой даты покупатель имеет право на получение компенсации.

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Причины обычно следующие:
-  Суровая погода
-  Апелляции третьих лиц по поводу разрешений на строительство
-  Частичная или всеобщая забастовка, закрытие объекта обанкротившейся компании, кризис в области здравоохранения, вызванный Covid-19.
-  Задержки из-за подземных аномалий

Если задержка доставки объекта недвижимости вызвана законной и обоснованной причиной, компенсация со стороны организатора не причитается.

Обратите внимание, что большинство контрактов предусматривают добавление пункта, который приводит к удвоению количества дней оправданной задержки и который сформулирован следующим образом:
в случае наступления одного из упомянутых событий это приведет к задержке доставки проданных товаров на время, вдвое превышающее фактически зарегистрированное, из-за последствий для общей организации сайта. "

Кассационный суд последовательно считает, что данная оговорка не является злоупотреблением в ущерб непрофессионалу или потребителю, поскольку не обеспечивает существенного дисбаланса между правами и обязанностями сторон договора. [1].

Однако, если определенные причины являются законными, застройщик или строитель индивидуального дома все равно должен обосновать их наличие и их причинную связь с задержкой сдачи.

Если производитель не обосновывает задержку поставки подтверждающими документами, покупатель должен отправить ему официальное уведомление заказным письмом с просьбой предоставить подтверждающие документы.

Со своей стороны покупатель должен позаботиться о том, чтобы проанализировать все предоставленные подтверждающие документы и при необходимости оспорить их. Этот этап анализа может быть сложным и утомительным. Помощь для получения наилучшей компенсации рекомендуется адвокат, знакомый с этим типом судебных процессов. возможный.

2. Компенсация в случае задержки доставки.

Если задержка неоправданна, покупатель может получить компенсацию за свои убытки, связанные с этой задержкой. Необходимо различать контракты VEFA и CCMI.
Действительно, действующее законодательство различает их, и некоторые положения, касающиеся компенсации за задержки, не действительны для каждого из этих контрактов.
– CCMI: предусмотрен штраф в размере не менее 1/3000 от цены приобретения за день просрочки [2]. –
VEFA: никакое правовое или нормативное положение не регулирует компенсацию за задержку доставки.
Компенсация в случае задержки также может быть предусмотрена в каждом из этих контрактов.
В случае CCMI штраф должен составлять не менее 1/3000 стоимости строительства за день просрочки. Тот же самый штраф может применяться и в контексте VEFA, даже если это случается очень редко.
Например, за жилой дом, цена строительства которого составляет 300 000 евро, покупатель получит компенсацию за день необоснованной просрочки в размере (300 000 * 1/3000) 100 евро.
Наконец, покупатель может ссылаться на любой ущерб, если он является следствием несвоевременной поставки. Таким образом, компенсация за задержку может быть оправдана: –
Накопление арендной платы с погашением кредита –
Потеря дохода от аренды
– Утрата налогового преимущества в случае приобретения, регулируемого системой освобождения от налогов и инвестиций в аренду, такой как PINEL – DUFLOT – Аренда складского помещения
– Возмещение промежуточных процентов, банковских комиссий
Поскольку каждая ситуация индивидуальна, покупатель, у которого возникла задержка доставки, должен оправдать свой личный ущерб либо непосредственно производителю, либо через юриста.
  1. Договор строительства индивидуального дома (CCMI) : Стандартный штраф составляет не менее 1/3000 от общей стоимости строительства за день просрочки.
  2. Продажа в будущей стадии завершения (VEFA) : Действующее законодательство не предусматривает конкретных правил компенсации в случае задержки

3. Получение компенсации за просрочку доставки

Когда происходит задержка сдачи недвижимости, у покупателя появляются права, которые он может отстаивать. Если застройщик или строитель приводит законные причины, оправдывающие эту задержку, покупатель должен провести проверку фактов и, при необходимости, направить официальное уведомление с требованием возмещения убытков.

Настоятельно рекомендуется проконсультироваться юрист, специализирующийся на спорах в сфере недвижимости получить конкретную консультацию относительно ущерба, который может быть компенсирован, в частности потому, что моральный ущерб по-прежнему сложно поддается количественной оценке.

Зачастую возможен вариант мирового соглашения. В этом случае между сторонами может быть заключено мировое соглашение, определяющее условия компенсации, включая охватываемый период и присужденные суммы.

В случае отсутствия мирного урегулирования, обращение в суд становится необходимым для отстаивания ваших прав на компенсацию.

Мэтр Закин: Ваш юридический партнер в VEFA, доступен лично или посредством видеоконференции.

Инвестирование в продажу в будущем состоянии завершения (VEFA) — это сложный процесс, требующий глубокой юридической экспертизы. Мэтр Закин, юрист, специализирующийся на имущественное право и, в частности, с точки зрения VEFA, предлагает вам индивидуальную поддержку для защиты ваших инвестиций и удовлетворения ваших конкретных потребностей.

Многомерная экспертиза:

Мэтр Закин окажет вам помощь в различных спорах, касающихся VEFA, включая, помимо прочего:

  • Задержки поставок и последствия для контракта
  • Налоговые вопросы и влияние Covid-19
  • Строительные дефекты и выполнение юридических гарантий
  • Соответствие сдаваемой площади
  • Ответственность различных участников (промоутера, нотариуса и т. д.)

Гибкость и доступность:

Понимая, что у каждого клиента разные ограничения и предпочтения, мэтр Zakine предлагает возможность очных консультаций в своем офисе или посредством видеоконференции. Такая гибкость позволяет вам воспользоваться высоким уровнем юридических услуг.

Юрист по коммерческой аренде

4.8/5 - (1147 голосов)