О защите, предоставляемой договором индивидуального строительства жилого дома (CCMI) по сравнению с продажей в состоянии будущей завершенности (VEFA)

Договор индивидуального строительства жилого дома (CCMI) и продажа объекта в состоянии будущей завершенности (VEFA) — это два правовых режима, регулирующих строительство нового жилья во Франции. Хотя эти два договора направлены на защиту покупателей, CCMI предлагает дополнительные гарантии по сравнению с VEFA. Мы подробно рассмотрим специфические особенности CCMI, которые делают его более защищенным договором, основываясь на законодательных и нормативных текстах, а также на правовой доктрине.

I. Усиление обязательств производителя в рамках CCMI

А. Обязательство сдать дом, соответствующий договорным условиям

Статья L. 231-1 Строительного и жилищного кодекса (СЖК) предусматривает, что СЖК представляет собой «договор, по которому застройщик обязуется перед заказчиком построить здание жилого или смешанного назначения на земельном участке, принадлежащем последнему». Настоящий договор должен быть составлен в письменной форме и включать в себя ряд обязательных сведений, перечисленных в статье L. 231-2 ГПК, в частности, точное наименование земельного участка и виды работ, которые необходимо выполнить, а также технические характеристики здания.

В соответствии со статьей 1604 Гражданского кодекса застройщик обязан выполнить работу, соответствующую условиям договора. Судебная практика прояснила объем этой обязанности соответствия: таким образом, Кассационный суд считает, что покупатель имеет право требовать строгого соответствия конструкции положениям договора (Cass. 3rd civ., 11 мая 2011 г., № 10-11.527). В противном случае изготовитель несет договорную ответственность. Данное обязательство по соблюдению требований является более строгим в рамках CCMI, чем в рамках VEFA.

Б. Обязательство гарантировать доставку

Статья L. 231-6 ГПК предусматривает, что производитель обязан при заключении договора подписать гарантию поставки. Данная гарантия, выдаваемая финансовым учреждением, кредитной организацией или страховой компанией, аккредитованной для этой цели, предназначена для возмещения платежей, произведенных в случае несостоятельности производителя (банкротства, ликвидации и т.п.).

Гарантия доставки является одним из основных средств защиты CCMI. Как поясняет профессор Филипп Малинво, «эта гарантия представляет собой обеспечение, которое защищает владельца проекта от последствий неудачи его застройщика» (Construction Law, Dalloz Action, 2019, № 473.340). Его обязательный характер и строгие условия его реализации делают его особенно эффективным инструментом защиты покупателей. В рамках VEFA такой гарантии не существует.

II. Расширенные права и гарантии для покупателя в CCMI

А. Право отказа

Статья L. 271-1 ГК предоставляет непрофессиональному покупателю срок для отказа в течение 10 дней со дня, следующего за первым представлением ему письма, уведомляющего о сделке. В течение этого периода оплата не может быть потребована.

Это право отказа позволяет покупателю отказаться от своих первоначальных обязательств по своему желанию, без указания каких-либо конкретных причин. Это непомерная прерогатива обычного договорного права, демонстрирующая стремление законодателя обеспечить повышенную защиту покупателя жилья, строящегося на стадии строительства. Действительно, как отмечает профессор Хьюз Перине-Марке, «в из-за важности приверженности и того факта, что обучение договора часто происходит под влиянием агрессивных коммерческих приемов», было бы целесообразно предоставить покупателю «возможность поразмыслить с ясной головой» (JCP N 1990, 101067). Это право отказа не существует в случае VEFA.

B. Гарантии надлежащего функционирования, безупречной комплектации и десятилетней гарантии

Статья L. 231-8 ГК устанавливает, что застройщик несет ответственность перед заказчиком по гарантиям, предусмотренным статьями 1792, 1792-1, 1792-2 и 1792-3 Гражданского кодекса. Эти положения устанавливают систему правовых гарантий, возлагаемых на производителя:

• Гарантия надлежащего функционирования (ст. 1792-3) распространяется на элементы оборудования, которые могут быть отделены от конструкции, в течение как минимум 2 лет с момента получения.
• Гарантия безупречного выполнения (ст. 1792-6) обязывает подрядчика устранить все дефекты сообщается по получении или в течение следующего года.
• Десятилетняя гарантия (ст. 1792) обязывает застройщика устранять повреждения, даже возникшие из-за дефекта грунта, которые ставят под угрозу прочность конструкции или делают ее непригодной для использования по назначению, в течение 10 лет с момента получения.

Этот трехсторонний набор гарантий образует «полную и автономную систему ответственности» (Строительное право)., Эллипсы, 2-е изд., 2018, стр.132). Его применение в CCMI обеспечивает очень широкий охват нарушений, которые могут повлиять на строительство. Покупатель в VEFA также получает выгоду от этих гарантий, но CCMI идет дальше.

C. Гарантия возврата денег и гарантия доставки по согласованной цене и в согласованное время

Статья Л. В пункте 231-4 ГКП указано, что до заключения договора застройщик должен подписаться на гарантию возврата сумм, уплаченных до открытия объекта.. Статья L. 231-6 предусматривает обязательную подписку на гарантию поставки по согласованной цене и в согласованные сроки.

Благодаря этому двойному механизму покупатель получает гарантию либо возмещения авансовых сумм, если работы не начнутся, либо сдачи своего дома по запланированной цене и в запланированные сроки, возможно, за счет гаранта. Как объясняет профессор Оливье Турнафон, эта система финансовых и гарантий завершения, характерная для CCMI, «имеет тенденцию ставить владельца проекта в положение максимальной защиты и позволяет ему получить условия, точно соответствующие его прогнозам» (RDI 2007, стр. 8). В случае VEFA таких гарантий не существует.

В результате данного анализа становится ясно, что договор индивидуального строительства дома обеспечивает покупателю более высокую правовую защиту по сравнению с продажей объекта в состоянии будущей завершенности. Конкретные обязательства, возлагаемые на застройщика, в частности, в части гарантий соответствия и поставки, в сочетании с обширными правами и гарантиями, предоставляемыми владельцу проекта, образуют полную и целостную систему, обеспечивающую безопасность эксплуатации как в техническом, так и в финансовом отношении. Даже если формальности CCMI более обременительны, чем формальности VEFA, во многих отношениях он представляет собой более сбалансированный договор, защищающий интересы покупателя недвижимости. Учитывая столь значимую инвестицию, как приобретение нового дома, эти дополнительные гарантии представляются вполне оправданными.