ASL och samägande: 5 saker att veta
Samexistensen av en fri fackförening (ASL) och ett samägande inom samma fastighetskomplex väcker betydande juridiska och praktiska frågor. Analysen av den senaste rättspraxisen, särskilt genom fallet VIA MARENDA, belyser de viktigaste punkterna för vaksamhet i förvaltningen av dessa dubbla strukturer.
1. Dualiteten av rättsregimer
Den grundläggande skillnaden mellan ASL, som regleras av 2004 års förordning, och samäganderätt med förbehåll för lagen den 10 juli 1965, inför strikt åtskillnad i deras administration. Denna juridiska dualitet visar sig både i styrning än i kapitalförvaltningen. Kassationsdomstolens konsekventa rättspraxis understryker vikten av att bibehålla dessa två enheters autonomi, med straff för att se deras beslut behäftade med ogiltighet.
2. Redovisningsskillnad imperativ
Ekonomistyrning är en nyckelpunkt i ASL-samägande samexistens. Rättspraxis av den 9 mars 2023 (Cass. 3rd civ., n° 21-21793) slår tydligt fast att avgifterna på grund av ASL kan inte ingå i delägarföreningens prognostiserade budget. Detta redovisningskrav omfattar alla finansiella flöden, inklusive i synnerhet:
- Fastställande av prognosbudgetar
- Uppfattningen om avgifter
- Konstitutionen av verksfonder
- Bankkontohantering
3. Finansiella förpliktelsers dikotomi
Den juridiska karaktären av skulderna utgör ett viktigt särskiljande element mellan de två strukturerna. DEs samägandeavgifter är en personlig skyldighet för delägaren, medan ASL-avgifter är kopplade till själva fastigheten i enlighet medArtikel 3 i beslutet av den 1 juli 2004. Denna grundläggande distinktion påverkar direkt:
- Återhämtningsmetoder
- Överföring av förpliktelser vid överlåtelse
- Garantier kopplade till skulder
- Tillämpliga återställningsförfaranden
4. Principen för kostnadsservicekorrelation
Artikel 10 i 1965 års lag fastställer huvudprincipen om sambandet mellan avgifter och tjänster som tillhandahålls i samägande. Denna princip står inför särskilda tillämpningssvårigheter i samband med samexistens med en ASL. Fördelningen av laster måste respektera:
- Den objektiva nyttan av tjänsterna för varje batch
- Den specifika karaktären hos gemensam utrustning
- Användarvillkor för gemensamma utrymmen
- Lagstadgade fördelningsnycklar
5. Förvaltarens skyldigheter i dubbel förvaltning
Förvaltaren måste i detta sammanhang av juridisk dualitet utöva ökad vaksamhet vid utförandet av sina uppdrag. Dess skyldigheter inkluderar:
Administrativ rigor:
- Att hålla strikt separata konton
- Efterlevnad av procedurer specifika för varje enhet
- Separat organisering av församlingar
- Separat förvaring av arkiv
Finansiell transparens:
- Upprätta separata budgetar
- Tydlig kommunikation av insamlingssamtal
- Exakt motivering av åtal
- Spårbarhet av finansiella flöden
Underlåtenhet att följa dessa skyldigheter kan resultera i:
- där ogiltighet av bolagsstämmans beslut
- Ifrågasättande av förvaltarens yrkesansvar
- Tvister mellan delägare
- Svårigheter att återkräva avgifter
Behärskning av dessa juridiska och praktiska aspekter är avgörande för att säkerställa effektiv förvaltning av komplexa fastighetskomplex. Ny rättspraxis bekräftar behovet av konstant vaksamhet när det gäller att respektera åtskillnaden mellan dessa två distinkta juridiska enheter.
