اختر صفحة

الجواز الصحي: صداع لأصحاب العمل: بين واجب الوقاية وحظر الفصل من العمل، ماذا نفعل؟

 

 

 

 

 

منذ متى سيُطلب من الموظفين تقديم تصريح صحي؟

 كما سبق الإشارة إليه في الأسبوعيات القانونية السابقة، سيُطلب من الموظفين تقديم تصريح صحي للذهاب إلى الأماكن المذكورة في قانون 6 أغسطس 2021 اعتبارًا من 30 أغسطس 2021. بالنسبة للمتدربين والمتدربين، يتم تأجيل هذا التاريخ حتى 30 سبتمبر، 2021. فيما يتعلق بمقدمي الرعاية والأشخاص الذين يعملون مع الأشخاص الضعفاء، يجب تطعيمهم بحلول 15 سبتمبر 2021.

هل يمكن لصاحب العمل فرض التطعيم ضد فيروس كورونا (كوفيد-19) كجزء من التزامه بالوقاية والسلامة تجاه موظفيه؟

 لا يمكن تطبيق هذا الالتزام على هذا النوع من التطعيم طالما لم يكن هذا اللقاح إلزاميًا بموجب قانون العمل، مثل لقاح الكزاز على سبيل المثال.

 سيكون هذا بعد ذلك انتهاكًا لقانون العمل ولكن أيضا اعتداء على سلامة الجسم البشري والحق لكل شخص التصرف بحرية في جسده وفقا لأحكام القانون المدني.

 وقد حاولت الحكومة إيجاد توفيق متوازن بين الهدف الدستوري المتمثل في حماية الصحة وحقوق وحريات الموظفين الذين من المحتمل أن يتأثروا بتدابير الطوارئ الصحية.

 وقد تم استبعاد إمكانية الفصل في غياب التطعيم بموجب قانون إدارة الأزمة الصحية.

 بالنسبة للموظفين ذوي العقود الدائمة، أصبح فصل الموظفين الذين لا يقدمون جواز سفر التطعيم مستحيلا.

 وكان من المخطط أن هذه سيكون الموظفون عرضة لتعليق عقود عملهم يرافقه انقطاع غير محدد في الراتب.

 هل سيتمكن أصحاب العمل بعد ذلك من التذرع بأسباب أخرى للفصل والتي تعتبر حقيقية وخطيرة؟

 وفيما يتعلق بالموظفين بعقود محددة المدة، قام المجلس الدستوري بمراقبة تعديل القانون الذي ينص على إمكانية إنهاء العقد محدد المدة مبكرا لعدم إبراز البطاقة الصحية. وارتكز المجلس على كسر المساواة بين الموظفين بعقود دائمة ومحددة المدة: 

 "78. ولذلك، من خلال النص على أن عدم تقديم "التصريح الصحي" يشكل سببا لإنهاء عقود محددة المدة أو عقود المهمة فقط، فقد أنشأ المشرع اختلافا في المعاملة بين الموظفين وفقا ل طبيعة من عقد عملهم الذي لا علاقة له بالهدف المنشود (النظر 78 من قرار المجلس الدستوري رقم 2021-824 د مؤرخ في 5 أغسطس 2021).

 

ولذلك فإن تجديد CDD هو الذي سيشكل صعوبات.  

 

علاوة على ذلك، لن يكون من الممكن إبرام عقد دائم بعد عقد محدد المدة إذا لم يقدم الموظف البطاقة الصحية.

 أسباب الفصل الأخرى التي يجوز لصاحب العمل الطعن فيها دون وصف الفصل بأنه غير عادل:

 

  • ويجوز لصاحب العمل أن يتذرع بسبب الفصل من العمل المرتبط بالغيابات المتكررة التي تعطل سير العمل وتنظيم الشركة، مع التحقق من أن الخلل في الشركة حقيقي وملموس.

 

  • لا يبدو أن الفصل من العمل بسبب العجز هو الحل الآمن بالنسبة لصاحب العمل. وفي الواقع، يتم تعريف العجز عن العمل بغياب القدرات و/أو الصفات البدنية أو العقلية اللازمة للقيام بواجبات الفرد. تقديره وفقا ل مكان العمل التي يشغلها الموظف، يجب أن يلاحظ ذلك من قبل الطبيب المهني. إلا أن عدم وجود جواز تطعيم لا يشكك في اللياقة البدنية والعقلية للموظف لشغل منصبه.

 لذلك يبقى أن نلاحظ كيف سيكون رد فعل الطب المهني والمحاكم الصناعية على هذا السؤال الذي يبدو أنه سيطرح. 

 

وأخيرا، يمكننا أن نتساءل عما إذا كانت مسألة التصريح الصحي مشابهة لمسألة التمييز على أساس الحالة الصحية.  

 

إذا كانت المادة L.1132-1 من قانون العمل تنص على أنه "لا يجوز تشغيل أي شخص [...] طردهم أو إخضاعهم لإجراءات تمييزية، بشكل مباشر أو غير مباشر [...] خاصة فيما يتعلق بالأجور [...] بسبب [...]، أخلاقه، [...] بسبب حالته الصحية"، لا يرتبط جواز التطعيم بشكل مباشر بالحالة الصحية للموظف. 

 

لا يتعلق الأمر بخلق معاملة غير متساوية بين الموظفين الذين لديهم تصريح صحي وأولئك الذين لا يحملونه، لأسباب تتعلق بصحتهم. وينطوي ذلك على ترسيخ هذا التمييز في العلاج على أساس حماية الصحة العامة والمخاطر العالية للغاية لانتشار الفيروس على الأراضي الوطنية. وبالتالي، كما هو الحال بالنسبة للعجز، لا توجد هنا مسألة مباشرة حول الحالة الصحية للموظف، وبالتالي فإن أحكام قانون العمل التي تحكم حظر جميع أشكال التمييز لا يمكن أن تنطبق، في نهاية المطاف، على هذا الوضع الجديد.

 

ولذلك يبقى أن نعرف أي طريق ستبت المحاكم الصناعية في المنازعات الناشئة عن قانون 6 أغسطس 2021. 

 

تدعمكم شركة Cécile ZAKINE منذ بداية العام الدراسي في هذه المسائل وتساعدكم أمام المحاكم في حالة حدوث نزاع

 

الاسبوعية القانونية  

 

التعدي وخلافات الحي

أي تعدي على أرض شخص آخر يعاقب عليه القانون لأنه يشكل اعتداء على حق الملكية المعترف به دستوريا والمقدس منذ إعلان حقوق الإنسان والمواطن.

التعدي على أرض الغير يعتبر إساءة الحق في تمديد البناء على قطعة أرض مجاورة مملوكة للغير دون رضاه.

في البداية، عاقبت محكمة النقض التعدي من خلال وصفه بأنه انتهاك للحقوق حتى عندما يكون في حده الأدنى، ويمكنها أن تأمر بتدمير العمل حتى عندما تبرز قطعة من السقف على الممتلكات المجاورة أو تتم ملاحظة سنتيمتر واحد فقط من التعدي. .

في الواقع، يحق لضحية التعدي طلب هدم المبنى وترميمه وتعويض الأضرار. التعويض عن الأضرار سوف يختلف تبعا للحالة.

ما هي الإجراءات القانونية التي يمكن للخصم استخدامها؟

للحصول على هدم البناء المجاور الذي يتعدى على ممتلكاته، يجب على الخصم أولا أن يكون قادرا على إثبات حدود هذا الأخير والبدء في دعوى ترسيم، مما سيسمح له، من خلال وسيط خبير قانوني تعينه المحكمة ( مساح خبير) لتحديد حدود ملكيته.

من الممكن تمامًا اللجوء إلى ترسيم الحدود الودي متى ويتفق الطرفان على التحرك في هذا الاتجاه.

وبالتالي فإن ترسيم الحدود سيسمح للقاضي بملاحظة التعدي، والأمر بهدم العمل المبني على ممتلكات الجيران والأمر بدفع التعويضات.

ومع ذلك، يجب أن تعلم أن السوابق القضائية لم تعد صارمة مثل الأحكام الأولى التي صدرت في هذا الشأن. في الواقع، يقوم القضاة بفحص التعدي وإجراء فحص التناسب لتجنب الأمر بهدم مبنى بأكمله طالما أن التعدي في حده الأدنى ويستمر لسنوات عديدة. وفي الواقع، يتم تحليل حقوق كل طرف بشكل سيادي من قبل القضاة لتجنب التسبب في مواقف لا تأخذ في الاعتبار حقيقة الوقائع من أجل تطبيق صارم للقانون بشكل مفرط.

ال مجلس الوزراء سيسيل زاكين يساعدك في جميع المسائل المتعلقة بالنزاعات المجاورة، والتعدي، وإجراءات الحدود، وحقوق الارتفاق. الكثير من الأسئلة تولد نزاعات بين الأحياء والتي يمكن تجنبها.

 

عنوانك يذهب هنا

المحتوى الخاص بك يذهب هنا. قم بتحرير هذا النص أو إزالته في السطر أو في إعدادات محتوى الوحدة. يمكنك أيضًا تصميم كل جانب من جوانب هذا المحتوى في إعدادات تصميم الوحدة وحتى تطبيق CSS مخصص على هذا النص في الإعدادات المتقدمة للوحدة.

L'أسبوعي قانوني

الاستماع إلى العميل

 

ومن المهم أن تسأل نفسك: هل استمعت إليها أم سمعتها للتو؟

 

الاستشارة الأولى ضرورية لأن الالتزام الأول هو الاستماع إلى العميل.

 

قال بيتر دراكر: "أهم شيء في التواصل هو سماع ما لا يقال".

 

دعونا نضع تحيزاتنا جانبًا، ودعونا لا نفكر في العملاء ودعونا نستمع إليهم حقًا لفهم احتياجاتهم.

 

هل يريد اتخاذ الإجراءات القانونية مباشرة أم يفضل تجربة التسوية؟

 

هل سيكون هو العميل التوجيهي أم أنه سيكون قادرًا على السماح لنفسه بالتوجيه والدعم من قبل متخصص مختص؟

 

ال مجلس الوزراء سيسيل زاكين سيكون قادرًا على فهم تعليقاتك وسيقدم لك أفضل النصائح وفقًا لأهدافك وتوقعاتك واحتياجاتك.

تعمل Me Zakine في جميع أنحاء فرنسا: أنتيب، جراس، باريس، بوردو، ليون، مرسيليا، تولوز، إيل دو فرانس، نويي سور سين، بولوني، فيلبينت، بيزون، بونتواز، طولون، ديجون، بوردو، سان تروبيه، بربينيانأو مونت دي مارسان أو رين أو نانت أو نانسي أو حتى ميتز وتيونفيل.

لا تتردد في الاتصال بـ Me Zakine الذي سيكون قادرًا على مساعدتك في كل هذه الأسئلة.

سوف يستقبلك Me Zakine أيضًا عبر مؤتمر فيديو يمكنك ترتيبه حسب راحتك عبر موقعه الإلكتروني: https://calendly.com/maitre-zakine

حقوق الطريق: دليل كامل للأسئلة والأجوبة

 

1: ما هو حق الطريق؟

باختصار: حق المرور هو حق حقيقي يسمح لمالك الأرض بالوصول إلى ممتلكاته عن طريق عبور ممتلكات جاره.

بالتفصيل: يخضع حق المرور للمادة 637 وما بعدها. من القانون المدني. المادة 637 تعرفها بأنها "عبء يفرض على الميراث مقابل استعمال أو الاستفادة من ميراث مالك آخر". فهو ينشئ علاقة قانونية بين صندوقين: الصندوق المهيمن (الذي يستفيد من الممر) والصندوق الخادم (الذي يدعمه). يجوز أن يثبت هذا الارتفاق بالقانون، أو بالاتفاق بين المالكين، أو بقرار من المحكمة حسب الظروف.

2: في أي الحالات يمكنك عبور أرض جارك بشكل قانوني؟

باختصار: في الغالب في حالتين: عندما تكون ممتلكاتك غير متصلة بالأرض (بدون إمكانية الوصول إلى الطريق العام) أو بموجب اتفاق تعاقدي مع جارك.

بالتفصيل: الوضعان الرئيسيان هما:

  1. الممتلكات غير الساحلية :طبقاً للمادة 682 من القانون المدني يجوز لصاحب الأرض التي ليس لها مخرج على الطريق العام أو التي لها مخرج غير كاف أن يطلب المرور على الأرض المجاورة. ويُطلق على هذا الارتفاق اسم "القانوني" لأنه يُفرض حتى بدون اتفاق.
  2. الوصول صعب أو مكلف :إن العقار الذي يتمتع بإمكانية الوصول إليه من الناحية الفنية ولكن من الصعب استخدامه (منحدر شديد، تكاليف تطوير باهظة، إلخ) قد يستفيد من حق ارتفاق "تقليدي"، يتم إنشاؤه بموافقة الجار وفقًا للمادة 686 من القانون المدني. وعلى عكس الاستعباد القانوني، لا يمكن فرضه دون موافقة.

3: كيف يتم إنشاء حق المرور بسبب الجيب؟

- باختصار: يتم إنشاء حق الارتفاق إما باتفاق ودي يتم توثيقه لدى كاتب العدل، أو بقرار من المحكمة إذا لم يكن الاتفاق ممكنا.

بالتفصيل: إن إنشاء حق المرور بسبب الجيب يتبع عدة مبادئ:

  • طبقا للمادة 683 من القانون المدني، يجب أن يتم المرور عادة من الجانب الذي يكون فيه الطريق الأقصر إلى الطريق العام.
  • ولكن يجب أن يتم إصلاحه في المكان الأقل ضرراً بالنسبة لصاحبه الذي يعاني منه.
  • ويستحق عادة تعويض يتناسب مع الضرر الحاصل لمالك الأرض المتعدى عليها (المادة 682 فقرة 3).
  • المادة 682-1 تنص على أنه يجوز لمالك الأرض المرتفقة أن يطلب في أي وقت نقل الممر إلى مكان آخر على أرضه، بشرط ألا يؤثر هذا النقل على الاستعمال أو يجعله أكثر إزعاجا.
  • يجب أن تحدد الوثيقة التي تثبت حق الارتفاق الموقع الدقيق للممر وعرضه وشروط استخدامه.

4: هل يمكن إلغاء حق المرور إذا لم يعد الجار محصورًا بالأرض؟

باختصار: نعم، ينتهي حق المرور بسبب الجيب قانونيًا بمجرد اختفاء الجيب.

بالتفصيل: تنص المادة 703 من القانون المدني بشكل واضح على أن "الارتفاقات تنتهي عندما تصبح الأشياء في حالة لا يمكن معها استعمالها". وبالتالي، عندما يكتسب المالك المستفيد من حق المرور قطعة أرض تمنحه إمكانية الوصول المباشر إلى الطريق العام، أو عندما يتم إنشاء طريق عام جديد على حافة ممتلكاته، فإن حق المرور بسبب الجيب لم يعد له أي سبب قانوني للوجود. ويستطيع مالك الأرض الخادمة بعد ذلك أن يطلب تأكيد هذا الانقراض وإزالة حق المرور.

5: هل يجوز للمالك أن يرفض إنهاء حق الارتفاق إذا حصل على حق وصول جديد؟

باختصار: لا يمكنه الاعتراض إلا إذا كان الوصول الجديد غير كافٍ أو خطيرًا أو صعب الاستخدام.

بالتفصيل: يجوز لمالك الأرض المهيمنة أن يطعن في سقوط حق الارتفاق بإثبات ما يلي:

  • يشكل الوصول الجديد خطرًا (ضعف الرؤية على الطريق العام، منحدر حاد)
  • إن تطويرها يتطلب عملاً غير متناسب مع قيمة العقار
  • تمنع القيود الفنية أو الإدارية أو التخطيط الحضري الاستخدام الطبيعي لهذا الوصول الجديد
  • تكوينه لا يسمح باستخدام يتوافق مع غرض الصندوق (على سبيل المثال، غير مناسب لمرور المركبات الزراعية إذا كانت الملكية مزرعة)

ولذلك، لا يكفي أن يكون هناك وصول جديد ماديًا: بل يجب أن يكون عمليًا ومتكيفًا مع الاحتياجات المشروعة للمالك.

6: ما هي إجراءات إلغاء حق المرور الذي أصبح عديم الفائدة؟

باختصار: محاولة التوصل إلى اتفاق ودي، ثم توثيقه رسميا في حالة الاتفاق، أو اتخاذ إجراء قانوني في حالة الرفض.

بالتفصيل: يتضمن الإجراء الموصى به عدة خطوات:

  1. محاولة التوصل إلى تسوية ودية :اتصل بالمستفيد لإثبات أن حق الارتفاق لم يعد موجودًا وعرض التنازل عنه رسميًا.
  2. تقرير موثق :في حالة الاتفاق، قم بإعداد محضر رسمي يؤكد انتهاء حق الارتفاق ونشره في مكتب السجل العقاري ليكون قابلاً للتنفيذ ضد أطراف ثالثة.
  3. الوساطة أو التوفيق :في حالة الخلاف، اطلب تدخل وسيط أو موفق قبل أي إجراء قانوني.
  4. الإجراء القانوني :كحل أخير، إحالة الأمر إلى المحكمة المختصة إقليميا (محكمة موقع البناء) لطلب إعلان سقوط حق الارتفاق.
  5. الخبرة القانونية ممكنة :يجوز للمحكمة أن تأمر بالحصول على رأي خبير لتقييم ما إذا كان الوصول الجديد كافياً بالفعل.

7: هل يخضع حق الارتفاق التقليدي لنفس قواعد الانقراض؟

باختصار: لا، لا ينتهي حق الارتفاق الذي تم إنشاؤه بالاتفاق تلقائيًا في حالة اختفاء الجيب، ما لم ينص على خلاف ذلك في الصك.

بالتفصيل: على عكس حق الارتفاق القانوني الناتج عن الجيب، فإن حق الارتفاق التقليدي (الذي تم إنشاؤه بالاتفاق) يخضع لقواعد مختلفة:

  • ويستمر ذلك حتى لو اختفى الجيب، ما لم ينص الفعل صراحة على أنه سيتوقف في هذه الحالة.
  • يمكن إخماده عن طريق:
    • اتفاق الطرفين المتبادل (تعديل العقد الأولي)
    • عدم الاستخدام لمدة ثلاثين سنة (المادة 706 من القانون المدني)
    • الارتباك (عندما تكون الممتلكات المهيمنة والمملوكة لنفس المالك)
    • عدم القدرة الدائمة على ممارسة الرياضة (تدمير المواد)

ومن الضروري إذن التحقق من طبيعة حق الارتفاق بدقة (قانوني أو اتفاقي) والشروط الدقيقة للقانون الذي ينشئه لتحديد الشروط التي يمكن أن ينتهي بموجبها.

 

8: ما هي الحقوق والواجبات المتعلقة بصيانة الممر؟

باختصار: افتراضيًا، تقع مسؤولية الصيانة على عاتق المستفيد من حق الارتفاق، ولكن قد ينص القانون التأسيسي على شروط أخرى.

بالتفصيل: تنص المادة 697 من القانون المدني على أن "لصاحب حق الارتفاق الحق في أن يقوم بجميع الأعمال اللازمة لاستعماله والمحافظة عليه". لذلك :

  • يجب على مالك الأرض المهيمنة أن يتحمل عمومًا تكاليف صيانة الممر
  • لا يجوز له تفاقم حق الارتفاق (توسيع الممر، تعديل مساره من جانب واحد)
  • لا يجوز لمالك العقار المرهون أن يفعل أي شيء يقلل من استخدام حق الارتفاق (البناء على الممر، أو غرس الأشجار التي تعيقه)
  • قد ينص القانون التأسيسي على توزيع مختلف لتكاليف الصيانة
  • في حالة التدهور غير الطبيعي، قد يتم طلب تقاسم التكاليف.

ومن المفضل عمومًا حسن النية والبحث عن حلول متضافرة لتجنب النزاعات المتعلقة بالصيانة.

9: هل الورثة أو الملاك الجدد ملزمون بالارتفاقات القائمة؟

باختصار: نعم، حقوق الارتفاق مرتبطة بالعقارات وليس بالأشخاص، وبالتالي يتم نقلها تلقائيا.

بالتفصيل: تنص المادة 700 من القانون المدني على أنه "إذا تم تقسيم الميراث الذي تقرر من أجله الارتفاق، بقي الارتفاق مستحقاً عن كل جزء". على نفس المنوال :

  • في حالة البيع أو الهبة أو الميراث يرث المالك الجديد حقوق الارتفاق النشطة والسلبية
  • يتوجب على البائع قانونًا إبلاغ المشتري بوجود حقوق الارتفاق
  • يجب ذكر هذه الارتفاقات في الوثائق الرسمية
  • عند شراء العقارات، من المهم استشارة:
    • سند الملكية وملحقاته
    • حالة الرهن العقاري للعقار
    • وثائق التخطيط الحضري
    • الخطط والحدود الحالية

حتى حق الارتفاق غير المذكور في عقد البيع يظل قابلاً للتنفيذ إذا تم نشره في خدمة تسجيل الأراضي.

10: هل يمكن تعديل موقع حق المرور؟

باختصار: نعم، إما باتفاق بين الطرفين أو بمبادرة من مالك الأرض المعبر عنها إذا لم يكن النقل يجعل الانتفاع أكثر صعوبة.

بالتفصيل: تنص المادة 701 من القانون المدني على أنه "لا يجوز لمالك الأرض موضوع الارتفاق أن يفعل أي شيء من شأنه أن يقلل من استخدام حق الارتفاق أو يجعله أكثر إزعاجًا". ومع ذلك، تسمح المادة 682-1 لمالك الأرض الخادمة بطلب نقل الممر على نفقته الخاصة إذا كان بإمكانه إثبات مصلحة مشروعة.

لكي يتم قبول هذه الرحلة، يجب أن:

  • لا تقلل من راحة الاستخدام للمستفيد
  • أن يكون ممولاً بالكامل من قبل مقدم الطلب
  • تقديم مصلحة موضوعية (دمج الأراضي، مشروع البناء، الخ.)
  • أن تكون موضوعًا لعقد توثيقي جديد إذا اتفق الطرفان

وفي حالة الخلاف، تقوم المحكمة بتقييم مدى توفر شروط النقل.

11: هل يجوز أن يخضع حق المرور للتقادم الاكتسابي؟

باختصار: لا، لا يمكن الحصول على حق المرور أبدًا من خلال الاستخدام المطول فقط، حتى بعد عدة عقود من الزمن.

بالتفصيل: تنص المادة 691 من القانون المدني بشكل واضح على أنه "لا يجوز إثبات حقوق الارتفاق المتصلة غير الظاهرة وحقوق الارتفاق المتقطعة ظاهرة كانت أم لا إلا بالسند". بما أن الممر يعتبر ارتفاقًا غير مستمر (لا يتم ممارسته إلا بفعل الإنسان)، فإنه لا يمكن اكتسابه بالتقادم.

هذه القاعدة لها عواقب مهمة:

  • إن مجرد استخدام ممر على أرض شخص آخر لمدة 30 عامًا أو أكثر لا يخلق أي حقوق
  • إن تسامح المالك لا يعني الاعتراف بحق الطريق أبدًا.
  • لا يمكن إنشاء حق مرور صالح إلا من خلال فعل مكتوب (اتفاقية أو حكم)
  • من الناحية النظرية، يمكن لمالك الأرض أن يمنع المرور في أي وقت في حالة عدم وجود سند ملكية.

ولتأمين مرور تم استخدامه لفترة طويلة، فمن الضروري توثيقه رسميًا من خلال سند توثيقي.

12: ما هي عواقب تفاقم حق المرور؟

باختصار: يمكن لمالك الأرض المعبر عنها الطعن في التفاقم غير المصرح به، مما يؤدي إلى فرض قيود أو تعويضات.

بالتفصيل: وفقاً للمادة 702 من القانون المدني، "لا يجوز لمن له حق الارتفاق أن يستعمله إلا وفقاً لحقه، دون أن يكون له أن يجري أي تغيير من شأنه أن يزيد في سوء حالته".

يمكن أن يتفاقم الوضع نتيجة لعدة عوامل:

  • زيادة كبيرة في وتيرة الاستخدام
  • توسيع أو تعديل المسار دون تصريح
  • تغيير الوجهة (أصبح معبر المشاة سالكًا)
  • الاستخدام من قبل أشخاص غير منصوص عليهم في القانون التأسيسي
  • التوسع في إنشاءات جديدة لم تكن مخططة في البداية

في حالة التدهور، يجوز لمالك العقار المرهون:

  • طلب العودة إلى الاستخدام الأصلي وفقًا للعنوان
  • طلب تعويض إضافي
  • الحصول على التعديلات للحد من الإزعاجات
  • في حالة حدوث انتهاك خطير، يجب ملاحظة إساءة استخدام الحقوق من خلال الوسائل القانونية

13: كيف يتم حساب التعويض المستحق عن حق المرور؟

باختصار: ويتم التعويض بشكل متناسب مع الضرر الذي حدث، مع الأخذ بعين الاعتبار انخفاض قيمة العقار والإزعاجات التي تسبب فيها.

بالتفصيل: طبقا للمادة 682 فقرة 3 من القانون المدني يجب أن يثبت المرور "مقابل تعويض يتناسب مع الضرر الذي قد يسببه". هذا التعويض ليس ثمن شراء بل تعويض.

العناصر التي تؤخذ عمومًا في الاعتبار عند حسابها تشمل:

  • مساحة الأرض المتأثرة بالمرور
  • انخفاض قيمة العقار
  • الإزعاجات الناتجة (الضوضاء، الغبار، فقدان الخصوصية)
  • الصيانة اللازمة للممر
  • العواقب المترتبة على تطوير بقية الممتلكات
  • الكثافة المتوقعة لاستخدام المقطع

يمكن تحديد التعويض في شكل مبلغ مقطوع واحد أو معاش سنوي. يجوز مراجعته في حالة حدوث تغيير كبير في شروط ممارسة حق الارتفاق.

14: هل تنطبق حقوق المرور على الطرق الريفية والغابات؟

ر14 – باختصار: وتستفيد الممتلكات الريفية والغابات من قواعد محددة فيما يتعلق بالارتفاقات، مع أحكام خاصة للاستغلال.

بالتفصيل: تخضع الطرق الريفية التابعة للبلديات لقانون الصيد الريفي والبحري. تنص المادة L. 161-5 على أن "السلطة البلدية مسؤولة عن مراقبة الطرق الريفية والحفاظ عليها".

بالنسبة لممتلكات الغابات، ينص قانون الغابات على أحكام محددة:

  • المادة L. 155-1 تضع قواعد محددة بشأن الأشجار الموجودة على الحافة
  • تنص المادة L. 155-2 على أن أي ملكية غابات غير ساحلية تستفيد من حق المرور، ليس فقط للاستغلال الحالي، ولكن أيضًا لضمان خدمتها لغرض مكافحة الحرائق.
  • يجوز فرض ارتفاقات خاصة للدفاع عن الغابات ضد الحرائق (DFCI)

وتستفيد الممتلكات الزراعية أيضًا من أحكام خاصة في قانون الأراضي الريفية فيما يتعلق بفتح قطع الأراضي الزراعية، مع إيلاء اهتمام خاص لمرور الآلات الزراعية.

15: ما هي الإجراءات المتبعة إذا قام أحد الجيران بإغلاق حق المرور بشكل غير قانوني؟

باختصار: يمكنك إرسال إشعار رسمي، ثم طلب إحالة قضائية لإنهاء الإزعاج بسرعة، وربما المطالبة بالتعويضات.

بالتفصيل: إن عرقلة حق المرور المقرر قانونًا يشكل اضطرابًا يعاقب عليه القانون. العلاجات الممكنة هي:

  1. نهج ودي وإشعار رسمي :تشجع المادة 56 من قانون المرافعات المدنية على محاولة التوصل إلى حل ودي. إن إرسال خطاب مسجل مع إشعار بالاستلام يطلب رسميًا من الجار استعادة حق المرور يشكل خطوة رسمية أولى.
  2. ملخص الإجراءات :في حالة الطوارئ، تسمح المادة 835 من قانون المرافعات المدنية بإحالة الأمر إلى قاضي الأمور المستعجلة للحصول سريعاً على أمر يأمر بوقف الاضطراب. يعد هذا الإجراء مناسبًا بشكل خاص عندما يمنع الانسداد الوصول إلى المنزل أو ممارسة نشاط مهني.
  3. العمل في الأسفل :إن اتخاذ إجراء كامل أمام المحكمة القضائية يجعل من الممكن الاعتراف بالحق بشكل نهائي والحصول على تعويض عن الضرر الذي وقع.
  4. العقوبة والإعدام القسري :يجوز للقاضي أن يفرض على قراره غرامة مالية (مبلغ يدفع عن كل يوم تأخير) طبقا للمادة L. 131-1 من قانون الإجراءات المدنية.

وفي حالة استمرار العرقلة لفترة طويلة، قد تشمل الأضرار التكاليف المتكبدة للوصول إلى الممتلكات بطريقة أخرى، فضلاً عن الضرر الأخلاقي المرتبط بهذا الوضع.

يجب أن يظهر المحامي كمحاور متاح ويجيب على أسئلة العميل طوال فترة معالجة الملف. تعمل الشركة في منطقة ألب البحرية (أنتيب، كان جراس، نيس) ولكن أيضًا في جميع أنحاء فرنسا (بوردو، ليون، مرسيليا، باريس، منطقة باريس، ستراسبورغ، نانت، نانسي، فرنسا). بربينيان، تولوز، بيزون، فيلبينت، بونتواز، رين). 

خلف كواليس دورة الألعاب الأولمبية لعام 2024، هناك صراع اجتماعي يختمر. في قلب الجدل: الاستخدام المثير للجدل لنظام المرور اليومي. ويبدو أن هذا النظام، الذي من المفترض أن يوفر المزيد من المرونة للموظفين المستقلين، قد تم تحويله عن هدفه الأولي، مما أدى إلى ترك الآلاف من العمال في وضع محفوف بالمخاطر وربما غير قانوني.

تمرير اليوم: نظام سيئ التطبيق؟

حزمة اليوم، التي تحكمها المادة L. 3121-58 من قانون العمل، هو نظام يسمح باحتساب وقت العمل بالأيام بدلاً من الساعات على مدار العام. تم تصميمه في البداية للمديرين التنفيذيين، ويمكن تطبيقه أيضًا على "الموظفين المستقلين" في ظل شروط صارمة معينة.

انا سارة زاكين, محامي قانون العمليوضح: "لكي يكون الموظف مؤهلاً للحصول على باقة اليوم، يجب أن يستفيد من الاستقلالية الحقيقية في تنظيم جدوله الزمني. وهذا هو الشرط الذي لا غنى عنه لهذا النظام. »

لكن، بحسب الشهادات المجمعة، يبدو العاملون في دورة الألعاب الأولمبية 2024 بعيدين كل البعد عن هذه الاستقلالية الموعودة.

جداول زمنية مفروضة، واستقلالية وهمية

يقول أحد موظفي المطار، دون الكشف عن هويته: "لقد أُجبرنا على توقيع عقود مرور يومية، لكن تم إعطاؤنا جداول زمنية صارمة، من الساعة 1:30 ظهرًا إلى الساعة 11 مساءً". "أين حريتنا في التنظيم؟ »

ويثير هذا الوضع أسئلة قانونية خطيرة. تنص المادة L. 3121-59 من قانون العمل بوضوح على أن يمكن أن تنطبق الحزمة اليومية على الموظفين فقط "الذين لديهم الاستقلالية في تنظيم وقتهم.

المخاطر التي تواجه اللجنة المنظمة للألعاب الأولمبية (COJO)

وتواجه منظمة COJO عقوبات شديدة. "في حالة حدوث نزاع، يمكن للمحاكم إعادة تصنيف عقود الباقة اليومية هذه على أنها عقود تقليدية"، تحذر مي زكين. "سيتضمن ذلك دفعًا بأثر رجعي لجميع ساعات العمل الإضافية، مع زيادتها حسب الاقتضاء. »

والسوابق القضائية واضحة في هذه النقطة. وفي حكم صادر في 2 يوليو 2014 (رقم 11940 لسنة 2014)، أشارت محكمة النقض إلى أن عدم استقلالية المحكمة يجعل الموظف اتفاقية السعر الثابت في غضون أيام باطلة.

دعوة للعمل للموظفين

الموظفين المعنيين لديهم كل مصلحة في التصرف بسرعة. المادة L.3245-1 من قانون العمل وينص على فترة التقادم لمدة 3 سنوات لإجراءات دفع الأجور. "كل يوم يمر هو يوم أقل للمطالبة بحقوقك"، تصر مي زكين.

الفرق بين عقد بناء المنزل الفردي (CCMI) والبيع في حالة اكتمال تام (VEFA)
بقلمي زاكين

 

في العقارات، هناك عقدان مهمان للغاية يحددان العلاقة بين البناء والمشتري: عقد بناء المنزل الفردي (CCMI) والبيع في حالة الاكتمال التام (VEFA).

على الرغم من أن هاتين الطريقتين متساويتان في كثير من الأحيان، إلا أن بينهما اختلافات حاسمة تتطلب اهتماما خاصا.

تعريفات CCMI وVEFA :

  1. عقد بناء منزل فردي (CCMI) :

CCMI هو عقد يحكمه القانون رقم 90-1129 المؤرخ في 19 ديسمبر 1990، المعروف باسم "قانون سبينيتا". يقوم بإشراك البناء لتنفيذ بناء منزل منفصل نيابة عن المشتري. يوفر هذا العقد ضمانًا للإكمال بالإضافة إلى ضمان الإكمال التام.

  1. البيع في حالة اكتمال مثالية (VEFA):

ويخضع قانون VEFA، من جانبه، للمواد L.261-1 وما يليها من قانون البناء والإسكان. وهو يتألف من بيع العقارات قيد الإنشاء أو التي سيتم بناؤها. ثم يقوم المطور العقاري ببيع العقار الذي يتعهد به ليتم بناؤها في الوقت المحدد والشروط المتفق عليها مع المشتري.

الجوائز الرئيسية:

  1. طبيعة العقد:

ال CCMI هو عقد بناء يلتزم فيه البناء ببناء منزل منفصل حسب المواصفات المتفق عليها مع المشتري. VEFA هو عقد بيع يتعلق بالعقارات قيد الإنشاء أو التي سيتم بناؤها.

  1. المسؤوليات:

كجزء من CCMI، الشركة المصنعة هي المسؤولة من عملية البناء بأكملها، من التصميم حتى التسليم. المشتري هو مالك المشروع ويتم الإشراف على الموقع من قبل مدير موقع البناء. في VEFA، المطور هو المسؤول عن بناء العقار المباع، ولكن أيضا عن تسويقه. المطور هو مالك المشروع. يتم الإشراف على موقع البناء من قبل مدير المشروع أو المهندس المعماري.

  1. تاريخ التسليمايسون ثنائيةهن : 

في سياق CCMI، تاريخ التسليم هو عموما ثابتة بطريقة دقيقة ومفصلة في العقد. ويشكل هذا التاريخ التزاما تعاقديا من جانب الشركة المصنعة تجاه المشتري. في حالة التأخير في التسليم، يتعين على الشركة المصنعة دفع غرامات التأخر في السداد للمشتري، باستثناء حالات القوة القاهرة أو خطأ المشتري.

على عكس CCMI، غالبًا ما يكون تاريخ التسليم في VEFA أقل دقة وقد يخضع لحالات طوارئ مرتبطة بتقدم العمل. يحدد عقد VEFA بشكل عام فترة تسليم تقديرية، وليس تاريخًا محددًا. ثم يتفق الطرفان على الإطار الزمني الذي ينبغي أن يتم التسليم خلاله.

  1. التعويض أو العقوبات في كاليفورنيامتأخرا : 

 

فيما يتعلق بـ CCMI، يتم احتساب غرامات الدفع المتأخر بشكل عام على أساس يومي: 1/3000 من مبلغ البناء لكل يوم تأخير (يحدده القانون).

هذا المبلغ المستحق عن غرامات التأخر في السداد يمكن أن يضاف إلى أي ضرر آخر يحدث، ولا سيما الضرر المعنوي أو الضرر المالي المرتبط بالإيجار المدفوع دون وجه حق (أضرار الإيجار) أو حتى المرتبط باستئجار صندوق أو مكان لوقوف السيارات.

هذه هي الأضرار الممنوحة بالإضافة إلى غرامات التأخر في السداد.

ال عقد فيفا لا ينص على غرامات السداد المتأخر كما هو الحال في CCMI ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. وفي هذه الحالة، من المناسب حسابها بشكل مختلف ومراعاة جميع العوامل ضرر عانى. وإليكم أهم الأضرار التي قد يتعرض لها المشتري في حالة حدوث ذلك تأخر التسليم في VEFA ينطبق أيضًا على CCMI:

  • الأضرار المالية :

قد يؤدي التأخير في تسليم العقار إلى تكاليف إضافية على المشتري، مثل دفع الإيجار أو دفعات الرهن العقاري الشهرية للسكن الحالي للمشتري. كما قد يتعرض المشتري لخسارة مالية إذا أثر التأخير في التسليم على مشاريعه أو استثماراته العقارية، خاصة في حالة إعادة بيع العقار أو تأجيره.

  • الضرر الأخلاقي :

التأخير في التسليم يمكن أن يولد التوتر والقلق وعدم اليقين بالنسبة للمشتري، الذي يرى مشروعه العقاري يتأخر. قد يضطر المشتري أيضًا إلى تمديد وضعه السكني الحالي، الأمر الذي قد يكون مصدرًا لعدم الراحة وانعدام الأمان.

  • أضرار مادية :

في حالة حدوث تأخير كبير، قد يضطر المشتري إلى إيجاد حل سكن مؤقت، مما قد يؤدي إلى تكاليف إضافية. كما يمكن أن يسبب التأخير في التسليم مضايقات لوجستية وتنظيمية للمشتري، خاصة فيما يتعلق بنقل ممتلكاته وإدارتها.

  • الإضرار بالتمتع :

وقد يحرم المشتري من التمتع السلمي بملكيته خلال فترة التأخير، وهو ما يشكل ضررا في حد ذاته. وفي حالة حدوث تأخير كبير، قد يحرم المشتري من المزايا والخصائص المحددة للعقار الذي اختاره، مما قد يؤثر على راحته ورضاه.

  • ضرر المشروع :

إن التأخير في التسليم قد يؤثر سلباً على مشاريع حياة المشتري وخططه المستقبلية، وخاصة فيما يتعلق بالتخطيط لانتقاله أو التصميم الداخلي أو المشاريع المهنية المرتبطة بالعقار. ومن المهم أن نلاحظ أن الأضرار التي لحقت في حالة التأخر في التسليم في VEFA أو CCMI وقد تختلف المدة حسب طول ومدى التأخير، وكذلك الظروف الخاصة بكل حالة.

 

  1. الضمانات:

يوفر CCMI وVEFA ضمانًا للإكمال وضمانًا للإكمال المثالي لصالح المشتري، مما يوفر حماية واسعة النطاق ضد عيوب البناء. في VEFA كما هو الحال في CCMI، يستفيد المشتري من الضمانات القانونية للإكمال المثالي والأداء الجيد وضمانات لمدة عشر سنوات، والتي تغطي على التوالي العيوب والمعدات والأضرار التي تؤثر على صلابة العمل.

باختصار، على الرغم من أن الغرض من CCMI وVEFA هو بناء العقارات، إلا أن خصائصهما وأنظمتهما القانونية تختلف بشكل كبير. ومن الضروري للأطراف المعنية فهم هذه الفروق من أجل تأمين حقوقهم والتزاماتهم بشكل أفضل في سياق معاملاتهم العقارية. وهكذا، أ الاستشارات القانونية المتخصصة غالبًا ما يوصى به لتجنب أي نزاعات لاحقة وضمان التنفيذ المثالي للعقود.

قضية أبولونيا – يونيو 2024

تم النشر في 11 أبريل 2024

 

تذكير بوقائع قضية أبولونيا

في عام 2009، اندلعت فضيحة العقارات المدوية في قضية أبولونيا في فرنسا. تورطت الشركة العقارية التي تحمل اسمها ومئات الأفراد الذين تعرضوا للغش بسبب أفعالها المشبوهة، وهزت هذه القضية عالم العقارات وممارسة VEFA

كانت الممارسات غير التنظيمية لشركة Apollonia في قلب عملية الاحتيال:
– بيع الشقق على الخارطة بأسعار مبالغ فيها إلى حد كبير؛
- وعود بعائدات إيجارية مضمونة لم تتحقق أبدًا؛
– فرض عمولات كبيرة واستخدام تقنيات البيع العدوانية. 

مع حوالي 700 مشتكي واحتيال تقدر قيمته بحوالي 800 مليون يورو، إن حجم الأضرار المالية والمعنوية التي لحقت بالضحايا كبيرة، مما تسبب في موجات من الصدمة في جميع أنحاء البلاد. قضية أبولونيا وعدالة VEFA » يشير إلى فضيحة عقارية هزت فرنسا في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. فيفا، أو البيع في حالة الانتهاء المستقبلية، هو عقد لبيع عقار لا يزال قيد الإنشاء.

ظهرت قضية أبولونيا، التي سُميت على اسم الشركة العقارية التي كانت وراء الفضيحة، إلى النور عندما وجد المشترون أنفسهم في مواجهة تأخيرات في تسليم عقاراتهم، ومشاكل في جودة البناء، وفي بعض الحالات، اختفاء محض وبسيط للمستثمرين أموال.

لقد تعرض المستثمرون للاحتيال فيما يتعلق بـ برامج العقارات في VEFA تقدمها شركة Apollonia، بإدارة جان كلود ماس. 

وتألفت هذه البرامج من شراء المساكن المخصصة للإيجار المفروش، مع وعد بعوائد مجزية. ومع ذلك، لم يتم بناء السكن أو كان تسليمها في وقت متأخر، ولم تتحقق العائدات الموعودة أبدًا.

وأثارت هذه القضية العديد من الشكاوى من المستثمرين المتضررين، الذين غالبًا ما فقدوا جزءًا كبيرًا من رؤوس أموالهم. وكشفت التحقيقات عن ممارسات احتيالية، مثل المبالغة في الفواتير والترتيبات المالية المعقدة وإخفاء المعلومات.

في عالم العقارات الغامض في كثير من الأحيان، الفضائح المالية ليست نادرة للأسف. ومن المؤسف أن قضية أبولونيا، التي برزت مؤخراً إلى الواجهة، توضح هذه الحقيقة.

وتسلط هذه القضية التي هزت قطاع البيع على الخارطة (VEFA)، الضوء على ممارسات احتيال متطورة أدت إلى خسائر مالية فادحة للعديد من المستثمرين.

إن طريقة العمل في هذه القضية معقدة بقدر ما هي فضيحة. 

تم توقيع الصكوك بشكل جماعي "على زاوية الطاولة" في المقاهي أو الفنادق الباريسية الفاخرة. لقد تم القيام بكل شيء لراحة العملاء. أحد الجوانب الأكثر إثارة للقلق في هذه القضية هو التورط المزعوم لبعض البنوك وكتاب العدل في التحقق من صحة وتسهيل هذه المعاملات الاحتيالية. وقد تم الاستشهاد بالوثائق المزورة والضمانات المالية غير الموجودة والتلاعب بالأموال كجزء من هذه الممارسات المشكوك فيها.

 ثم انفجر كل شيء في عام 2008.

كيف يتدخل عميل مي زكين في قضية أبولونيا؟

 السيد زكين، محامي ودكتوراه في القانون يمثل موكله في مسألة أبولونيا هذه. هذا الأخير سوف يعلم بظهور هذه القضية عبر الراديو.

 هذه هي بداية 15 عاما من معركة قانونيةوالقلق والعمل الجاد لا ينبغي أن تدمر.

 وحجم الخسائر المالية التي تكبدها المستثمرون مذهل، حيث وصلت التقديرات إلى ما يقرب من مليار يورو. ولا تؤدي هذه الخسائر إلى تداعيات اقتصادية خطيرة على المستثمرين الأفراد فحسب، بل إنها تقوض أيضًا ثقة الجمهور في النظام المالي والعقاري ككل.

 موعلى الرغم من الجهود التي تبذلها السلطات للتحقيق في هذه القضية وتقديم المسؤولين عنها إلى العدالة، فإن الطريق إلى إصلاح الضرر لا يزال طويلاً وغير مؤكد بالنسبة للعديد من ضحايا قضية أبولونيا. وتتزايد النزاعات القانونية، مع توجيه الاتهامات إلى العديد من أصحاب المصلحة، بما في ذلك الشركة العقارية نفسها والبنوك وكتاب العدل المعنيين.

آخر التطورات في قضية أبولونيا؟

 ال خزانة زاكين أود أن أبلغكم بالتطورات الأخيرة في قضية أبولونيا، فيما يتعلق بمزاعم احتيال بقيمة مليار يورو تنطوي على البيع في حالة الإنجاز المستقبلي (VEFA) والبنوك وكتاب العدل.  حصلت مي زكين مؤخرًا على قرار إيجابي أمام محكمة الاستئناف بباريس.  وأشار القاضي بوضوح إلى أن موكلينا لديهم أسس جيدة ومشروعة لطلب تعليق الإجراءات بينما يتم رفع سرية التحقيق. يمثل هذا القرار خطوة مهمة إلى الأمام في نهجنا لضمان العدالة العادلة لعملائنا.

وعلى الرغم من رفع سرية التحقيق أثناء الإجراءات، إلا أن القاضي أشار إلى أن هذا الطلب يستند إلى أسس متينة.

وقد تم الترحيب بهذا القرار وأعطى الأمل لعملائه فيما يتعلق بالنتيجة الإيجابية للقضية التي نأمل أن يتم النظر فيها بشكل نهائي.  

وبهذا القرار الحافل بالعدالة، رأى القاضي أن المشترين كانوا محقون في طلبهم، مما عزز موقفنا والاعتراف بشرعية أفعالنا وأعمال عملائنا في هذه المعركة الطويلة.

تسلط هذه القضية الضوء على الحاجة الماسة إلى تنظيم أكثر صرامة وزيادة الرقابة في قطاع العقارات لمنع مثل هذه الكوارث في المستقبل. يجب أن يكون المستثمرون قادرين على الثقة في سلامة المعاملات العقارية وأن يكونوا محميين ضد الممارسات الاحتيالية والخادعة.

في الختام، تمثل قضية أبولونيا تذكيرًا قاتمًا بالمخاطر الكامنة في الاستثمار العقاري، وتسلط الضوء على العيوب المستمرة في تنظيم القطاع والإشراف عليه. ويجب على السلطات والمشاركين في السوق مضاعفة جهودهم لضمان الشفافية والمساءلة وحماية المستثمرين في جميع المعاملات العقارية.

وفي منطقة حيث الثقة أمر ضروري، تذكرنا قضية أبولونيا بأن اليقظة مطلوبة وتحمل المسؤولية على كافة المستويات لتجنب مثل هذه الفضائح في المستقبل.

اتصل بمحامي يعرف قضية أبولونيا

كيف يتدخل عميل مي زكين في قضية أبولونيا؟

يبقى مجلس الوزراء زكين إلى جانبكم ليقدم لكم كل الدعم اللازم في هذا الشأن.

سنواصل العمل بلا كلل لتأكيد حقوقك و احصل على إصلاح عادلاً للأضرار المالية والاقتصادية بلا شك التي لحقت به.

لا تتردد في الاتصال بنا إذا كانت لديك أي أسئلة قد تؤثر على قضية أبولونيا المظلمة، وهي عملية احتيال واسعة النطاق للمبيعات في حالة الانتهاء في المستقبل. 

مايتر زكين – محامي في قضية أبولونيا

5 أشياء يجب معرفتها إذا كنت ترغب في شراء العقارات في مزادات Grasse Court

تشكل المزادات في غراس بديلاً مثيراً للاهتمام للحصول على العقارات والممتلكات المنقولة بأسعار غالباً ما تكون أقل من السوق. سواء كنت مستثمرًا أو مشتريًا لأول مرة أو تبحث ببساطة عن صفقة جيدة، سيسمح لك هذا الدليل الشامل بفهم الإجراءات المختلفة والخطوات التي يجب اتباعها والنصائح للمشاركة في المزادات في جراس بثقة تامة. الضرورة فقط: احصل على الأموال أو اتفاقية مبدئية من المصرف الذي تتعامل معه! للتذكير، يمكنك ابحث عن قائمة البضائع التي سيتم بيعها في المزاد هنا.

1. ما الذي يمكن العثور عليه للبيع في مزاد جراس كورت؟

تنظم محكمة غراس نوعين من المزادات:

  • ال مزادات العقارات : تخص الشقق والبيوت والأراضي والجراجات وغيرها. يمكن أن تأتي هذه الأصول من حبس الرهن العقاري أو التصفية القضائية أو الميراث الشاغر.
  • المبيعات إلى مزادات الأثاث : وهي تتعلق بالأثاث والمجوهرات واللوحات والأعمال الفنية وما إلى ذلك.

ال مزادات العقارات في غراس نقدم جميع أنواع العقارات: يتراوح ذلك من شقة أو مكان لوقوف السيارات أو مجرد أرض خاصة تقع ضمن اختصاص محكمة جراس.

2. الإجراءات المختلفة

هناك إجراءان متميزان يحكمان المزادات:

  • المزادات القضائية : يأمر بها قاض ويشرف عليها محام. يتم بيع معظم العقارات المعروضة للبيع في جراس من خلال هذا الإجراء.
  • المزادات الطوعية : يتم تنظيمها بناء على طلب صاحب العقار الذي يرغب في بيعه سريعا. هذا الإجراء أقل شيوعًا في جراس.

3. الخطوات الواجب اتباعها للمشاركة في المزاد

أ. تعرف على العقارات

  • راجع كتالوج المبيعات: المتوفر عبر الإنترنت على موقع الويب الخاص بـ محكمة العشب أو من المحامي المسؤول عن البيع.
  • قم بزيارة العقارات: إن أمكن، للحصول على فكرة عن حالتها وقيمتها. هذه الخطوة ضرورية.
  • اطلب التقديرات: من خبراء العقارات أو البائعين بالمزاد العلني للممتلكات المنقولة. بخلاف ذلك، اتخذ قرارك بمعرفة أنه سيكون لديك تكاليف يجب إضافتها (راجع الآلة الحاسبة التقديرية الخاصة بنا لهذا الغرض).

ب. خذ اتصل بمحامي.

  • لتتمكن من الرد والمزايدة (دفع العطاءات)، يجب أن يكون لديك مكتب محاماة (يجب أن تكون محامياً). للقيام بذلك، اتصل بالمحامي الذي يقوم بالمزادات واسأله عما إذا كان قد تم حجزه بالفعل لهذه الفترة.

ج- نشر السند

  • مبلغ مالي يضمن التزامك بدفع ثمن المطرقة في حالة فوزك بالمزاد.
  • يبلغ مبلغ السند بشكل عام 10% من السعر الأولي. يجب أن يتم الدفع عن طريق شيك أمين الصندوق للمحامي الذي سيدفع بالمزايدة.

د. اعبر أصابعك

  • يتم البيع في قاعة المحكمة بمحكمة جراس.
  • اطلب من محاميك دفع المخاطر والأمل.

4. الرسوم الواجب دفعها

بالإضافة إلى سعر المطرقة، سيتعين عليك دفع الرسوم التالية:

  • رسوم المزاد : 14.28% من سعر المطرقة.
  • حقوق التسجيل : بالنسبة لمبيعات العقارات تختلف حسب سعر البيع.
  • أتعاب المحاماة : إذا كنت تستعين بمحامي لمساعدتك (وهو أمر إلزامي بالنسبة للعقارات).

5. نصائح للمشاركة في المزادات

  • وضع الميزانية ولا تتجاوزه. (لهذا السبب هناك حاجة للمحامين)
  • كن حذرا ولا تنجرف في أدرينالين البيع.
  • إذا كنت في شك، فلا تتردد في الاتصال بأحد المتخصصين (محامي، خبير عقاري، الخ).

دليل الخبراء لإصدار التراخيص في مدينة كان: الاستراتيجيات والمشورة في محكمة غراس

يمثل المزاد العلني في مدينة كان إجراءً قانونيًا رئيسيًا لإدارة وتقسيم العقارات المملوكة ملكية مشتركة، وهو أمر مطلوب بشكل خاص في حالات الخلافة أو الانفصال. وتتطلب هذه العملية، التي تحكمها مبادئ قانونية محددة، إتقانًا وإعدادًا صارمين للتعامل مع تعقيداتها بفعالية. فيما يلي مجموعة من النصائح الأساسية، التي تم تحسينها حول الكلمة الرئيسية "التماس كان" والمرتبطة بالتعبيرات الطويلة ذات الصلة.

فهم المزاد في كان

مزاد في كان يعين العملية القانونية التي تسهل وقف الملكية المشتركة للعقارات من قبلها طرحها للبيع بالمزاد العلني. يتم أخذ هذا الحل بعين الاعتبار عندما لا يتمكن أصحاب الأسهم في ملكية مشتركة من التوصل إلى اتفاق بشأن توزيعها، مما يسمح بالتوزيع العادل لعائدات البيع وفقًا لحقوق كل مالك مشترك.

عملية مزاد كان: الخطوات الأساسية

رحلة ال مزاد في مدينة كان يتمحور حول مراحل استراتيجية:

1. إطلاق الإجراء القضائي:

دعوى رفعها واحد أو أكثر من المالكين المشاركين أمام المحكمة العليا في كان، بهدف الحصول على ترخيص لبيع العقار.

2. الخبرة العقارية:

تقييم العقار من قبل متخصص مرخص لتحديد قيمته السوقية، وهو أمر ضروري للبيع العادل والمنصف.

3. تنظيم المزاد:

الخير هو معروض في المزاد الجمهور في كان، مما يسمح بمشاركة المشترين المحتملين

4. توزيع الأموال:

ويتم توزيع حصيلة البيع بين المقسمين بحسب حصص كل منهم.

أفضلية الاتفاق الودي في إطار مزاد كان
يوصى بشدة باختيار اتفاقية ودية قبل بدء المزاد في مدينة كان. يمكن لهذا النهج أن يقلل بشكل كبير من تكاليف الإجراء ومدته، مع تعزيز التوصل إلى حل مفيد لجميع الأطراف المعنية.

الرسوم المرتبطة بإجراء الاتصال في مدينة كان

ينطوي المزاد في مدينة كان على تكاليف مختلفة، بما في ذلك أتعاب المحامين المتخصصين في المزاد في مدينة كان، والتكاليف القانونية، والتقييم العقاري، والتكاليف الملازمة للمزاد. يعد الإعداد المالي الكافي أمرًا ضروريًا.

أهمية المشورة القانونية في المزاد العلني في مدينة كان
بدعم من أ محامٍ متخصص في إجراءات المزاد العلني في مدينة كان حاسم. يقدم المحترف ذو الخبرة التوجيه الاستراتيجي، بدءًا من إعداد الطلب وحتى التمثيل القانوني، وبالتالي ضمان الدفاع الفعال عن حقوق العميل.

التشاور مع خبير المزاد في مدينة كان
في حالة الحاجة لتقديم عطاءات في مدينة كان، يجب إشراك أ المحامي المتخصص ضروري. شركتنا معترف بها الخبرة القانونية إجراءات العقارات والمزادات في مدينة كان تحت تصرفك للحصول على استشارة شخصية، مما يسمح لك بالتعامل مع العملية بثقة وكفاءة.

فرصة المشاركة في مزاد عقاري داخل محكمة جراس القضائية يقدم نفسه كفرصة فريدة للحصول على التراث، وغالبًا ما يكون ذلك بسعر تفضيلي. ومع ذلك، فإن الطريق إلى هذا الاستحواذ لا يخلو من العوائق، خاصة بالنسبة لأولئك الذين ليسوا على دراية بهذه العملية. يعد فهم المخاطر وتجنب المخاطر أمرًا ضروريًا لأي شخص يفكر في بدء هذا العمل. من خلال حكمة محامي مبيعات المزادات المخضرم، إليك استكشاف متعمق للمزالق التي يجب تجنبها والتوصيات السليمة للمشاركة الناجحة.

1. الجهل بالأحكام القانونية

تضع محكمة جراس القضائية معاييرها وبروتوكولاتها الخاصة بالمزادات العقارية. إن عدم الوعي بهذه الخصوصيات قد يؤدي إلى أخطاء باهظة الثمن، مثل عدم القدرة على المشاركة في المزاد أو إكمال عملية الاستحواذ في حالة الفوز. من الضروري معرفة الشروط والأحكام الخاصة بالمشروع بدقة. المزادات، والمواعيد النهائية التي يجب الالتزام بها، والمستندات المطلوبة للمشاركة فيه. يمكن أن تضمن المساعدة الشخصية من مستشار قانوني الامتثال الصارم لجميع الإجراءات القانونية.

2 التقليل من التكاليف الإضافية

ال المزادات العقارية في جراس تتضمن نفقات إضافية يمكن أن تزيد بشكل كبير من التكلفة الإجمالية للاستحواذ. بالإضافة إلى سعر الشراء، يجب على المشترين أن يأخذوا في الاعتبار أتعاب المحاماة، ورسوم التسجيل، ورسوم كاتب العدل، وربما تكاليف الترميم. إن إهمال هذه التكاليف قد يؤدي إلى تقييم غير صحيح لمدى ربحية الاستثمار. إن استشارة محامٍ تسمح لك بالحصول على تقدير دقيق لهذه النفقات وتجنب المفاجآت غير السارة. يمكن أن تساعدك الآلة الحاسبة المتوفرة على موقع Me Zakine في تقدير هذه التكاليف. ويظل هذا مجرد تقدير.

3. التغاضي عن زيارة العقار

ل'الاستحواذ على العقارات خلال مزاد أجرته المحكمة القضائية في غراس يتم تنفيذها عمومًا "كما هي"، دون أي ضمان فيما يتعلق بحالة العقار. يشكل الفشل في إجراء فحص دقيق للعقار قبل المزاد خطرًا ملحوظًا. يمكن للعيوب الخفية أو المخاوف الهيكلية أن تحول العرض الجذاب إلى عبء مالي كبير. يمكن للمستشار القانوني توجيهك إلى متخصصين مؤهلين في مجال البناء لإجراء هذا الفحص وتقييم التجديدات اللازمة. وبالمثل، فإن التحقق مما إذا كان العقار مشغولاً ومن يشغله (الأطفال أو كبار السن أو العمال) يمكن أن يشير إلى الصعوبات التي قد تواجهها لاحقًا.

 

4. عدم الوعي بمواعيد التسوية

تتطلب المعاملات في المزادات العقارية الالتزام الصارم بمواعيد الدفع بعد المزاد. قد يؤدي عدم الامتثال لهذه الالتزامات إلى فقدان مبلغ التأمين وإبطال عملية البيع. ولذلك فمن الضروري التأكد من توافر الأموال اللازمة قبل الالتزام بالمزاد. مستشار متخصص في مبيعات المزاد يمكن أن يرشدك نحو الإستراتيجية المالية الأكثر ملاءمة لاحترام هذه القيود.

5. الافتقار إلى الاستعداد الاستراتيجي

يعد الدخول إلى ساحة المزاد بدون استراتيجية محددة خطأً شائعًا ولكن يمكن تجنبه. يعد تحديد سقف السعر الذي ترغب في الالتزام به مسبقًا، وفهم القيمة الحقيقية للعقار، والحصول على معرفة متعمقة بسوق العقارات المحلي، خطوات أساسية لتجنب المزايدة المندفعة وحروب المزايدة. يمكن أن تكون مساعدة المحامي لا تقدر بثمن في تصميم هذه الإستراتيجية، مما يوفر منظورًا قانونيًا وماليًا مستنيرًا.

وفي النهاية نصيحتان للمشاركة الناجحة

المشاورات الأولية : قبل أي التزام، يُنصح بطلب مشورة محامٍ متخصص في المزادات العقارية لمناقشة مشروعك. هذا النهج سوف ينير لك خصوصيات مزاد في محكمة جراس القضائية وسوف يعدك بشكل كاف.

الميزانية الكاملة : وضع ميزانية تشمل جميع التكاليف المرتبطة بعملية الاستحواذ. وسيكون مستشارك القانوني قادرًا على مساعدتك في تقدير هذه النفقات والتأكد من أنك على علم تام بالآثار المالية المترتبة على استثمارك. وبالمثل، إذا كنت بحاجة إلى الحصول على قرض، فاطلب اتفاقية من حيث المبدأ. يمكننا أن نؤكد لك أنه ليس من الجيد أبدًا عدم القدرة على الدفع في الوقت المحدد.

إدارة ملكيتك المشتركة بدون وصيّ، بين المادة 47 والنصائح القانونية

على الساحل المشمس لكوت دازور، تأخذ الحياة في الملكية المشتركة ألوانًا معينة، حيث يلعب الوصي دور القبطان لضمان الإدارة المتناغمة للمبنى. ولكن ماذا يحدث عندما يغيب هذا الدليل الأساسي؟ ورغم أن هذا الوضع نادر إلى حد ما تحت سماء الريفييرا، إلا أنه يمكن أن ينشأ ويفتح فصلاً مليئاً بالأسئلة حول الالتزامات الإدارية والقانونية. دعونا نلقي نظرة على هذا السيناريو الخاص بالكوت دازور، ونستكشف آثار غياب الوصي من خلال منظور المادة 47 من قانون 10 يوليو 1965، وخطوات تعيين وصي جديد، والأهمية الحاسمة للوصي. الحصول على واحد بموجب القانون، والتطورات التي أحدثها قانون ماكرون، كلها مليئة بتلك اللمسة الفريدة التي لا يمكن أن يقدمها سوى كوت دازور.

بادئ ذي بدء، دعونا نذكر هذا المادة 47 حرفيا :

المادة 47نسخة سارية منذ 4 يوليو 2020
تم تعديله بموجب المرسوم عدد 834 لسنة 2020 المؤرخ في 2 يوليو 2020 – المادة. 39
في جميع الأحوال، في غير الحالة المنصوص عليها في المادة السابقة، حيث لا يكون للنقابة وصي، يعين رئيس المحكمة القضائية بأمر بناء على طلب كل ذي مصلحة، حارسا مؤقتا للنقابة. الملكية المشتركة وهي مسؤولة بشكل خاص، ضمن الآجال التي يحددها الأمر، عن الحصول على مراجع الحسابات المصرفية للنقابة، والتفاصيل المصرفية وجميع وثائق ومحفوظات النقابة، وعن عقد اجتماع بهدف تعيين وصي بموجب الشروط المنصوص عليها في المادة 9.

تنتهي مهام هذا المدير المؤقت تلقائيًا عند قبول مهمته من قبل الوصي المعين من قبل الجمعية العامة.

عملا بالثالث من المادة 53 من المرسوم رقم 834-2020 المؤرخ في 2 جويلية 2020، بالنسبة للأمناء الذين تم إعفاؤهم من واجب فتح حساب منفصل باسم النقابة بقرار من الجمعية العمومية، تأتي هذه الأحكام حيز التنفيذ في 31 ديسمبر 2020.

ل'المادة 47، شريان الحياة تحت شمس كوت دازور في بيئة ملكية مشتركة مثالية ولكن معقدة في الريفييرا، تصبح المادة 47 منارة في الليل للمالكين المشاركين الذين يشعرون بالارتباك بسبب غياب الوصي عليهم. فهو يقدم إجراءً واضحًا يسمح لأي مالك أن يطلب من المحاكم تعيين وصي مؤقت، وبالتالي ضمان أن الملكية المشتركة لا تترك على غير هدىوضمان الإدارة المستمرة للمناطق المشتركة وحماية المصالح الجماعية، كل ذلك تحت السماء الزرقاء للكوت دازور.

إطلاق طلب: خطوة نحو الحل تحت سماء البحر الأبيض المتوسط تبدأ عملية تعيين وصي جديد بطلب، وهي خطوة ضرورية لأي شخص يرغب في إعادة ملكية ريفييرا المشتركة إلى المسار الصحيح. وغالبا ما تتم هذه الخطوة القانونية في ساحة المحكمة المختصة، حيث يقوم القاضي، بعد التقييم، بتعيين وصيا مؤقتا. ويسمح هذا الإجراء، رغم أنه مؤقت، بإعادة إرساء ما يشبه النظام حتى أ اجتماع الجمعية العمومية يمكن أن يقف لاختيار دليل جديد.

ضرورة تحت الشمس : وجود ولي على شواطئ البحر الأبيض المتوسط، لا يتطرق القانون إلى هذه النقطة: لا ينبغي الاستخفاف بحضور الوصي. هذه القاعدة الذهبية تضمن التنقل السلس للملكية المشتركة، مع وجود وصي على رأسه لتنفيذ قرارات الجمعية، ومراقبة الشؤون المالية، والعناية بصيانة المناطق المشتركة، الضرورية لرفاهية أي مجمع سكني على الريفييرا وحسن سير العمل فيه.

أفق جديد مع قانون ماكرون لقد أدى قانون ماكرون، مثل الريح المنعشة التي تهب على أشرعة الملكية المشتركة في كوت دازور، إلى إصلاحات كبيرة أثرت أيضًا على دور الوصي. لقد فتح آفاقا جديدة من خلال تسهيل المنافسة بين الأمناء وتعزيز حقوق المالكين المشاركين، وبالتالي المساهمة في إدارة أكثر شفافية وسهولة في الوصول للمساكن التي تغمرها شمس البحر الأبيض المتوسط.

الإبحار دون فقدان الشمال في كوت دازور إن البقاء بدون وصي على الساحل الأزور قد يبدو وكأنه رحلة طويلة تتخللها الشكوك والتحديات الإدارية. ولحسن الحظ، فإن النصوص القانونية الفرنسية والفروق الدقيقة التي جلبها قانون ماكرون توفر للمالكين المشاركين أدوات ومسارات واضحة للتغلب على هذه الفترات المضطربة. وهكذا، وباستخدام المادة 47 والابتكارات التشريعية، يستطيع المالكون الاستمرار في المسار، وضمان الهدوء والاستدامة في ملاذهم الريفييرا، حتى في حالة الغياب المؤقت للوصي.

الفرق بين الدعوة والطلب:

في قلب النظام القضائي الفرنسي، هناك آليتان رئيسيتان تتيحان إمكانية الطعن في المحكمة: الاستدعاء والطلب. وهذه العمليات، وإن كانت تتقارب نحو نفس الهدف، إلا أنها تتميز بشكلها واستخدامها والإجراءات التي تباشرها.

المهمة: يتم تقديم الاستدعاء كعمل قانوني رسمي للغاية، صممه أ محامي ويسلمها الضابط الوزاري المأمور. وهذه الوثيقة، التي تعتبر ركيزة حقيقية لإجراءات النزاع، يجب أن تتضمن حتماً بيان موضوع الطلب، وكشف الوقائع والأسس القانونية التي يستند إليها. فهو يبدأ عملية مثيرة للجدل حيث يقوم المدعي بدعوة المدعى عليه رسميًا للمثول أمام المحاكم، مما يفتح المجال لتبادل جدلي للاستنتاجات، وإنتاج المستندات، وأحيانًا مرحلة التحقيق قبل القرار القضائي.

الطلب : أما الطلب فيتميز ببساطته النسبية مقارنة بالاستدعاء. وهي مكتوبة إما من قبل الطرف المعني أو من قبل محاميه، ولا تتطلب تدخل المحضر لتسليمها. ومع ذلك يجب أن يبين الطلب بوضوح موضوع الطلب والحجج المؤيدة له، ويجوز أن يكون مصحوبا بالمستندات المؤيدة له. ويشمل مجال خبرته الإجراءات غير الخلافية أو طلبات الطوارئ، وتسهيل خطوات مثل التدابير الاحترازية أو الإجراءات المعجلة، دون إثارة نقاش متناقض بالضرورة.

وهكذا يثبت الاستدعاء أنه الأداة المفضلة في سياق النزاعات التي تتطلب مناقشة قانونية متعمقة، في حين أن الاقتراح مخصص للحالات التي تتطلب تدخلًا قضائيًا مباشرًا بدرجة أكبر وأقل تصادمًا. تلعب كل من هذه الأدوات دورًا لا غنى عنه في الملاحة التقلبات والمنعطفات في القانون الفرنسي، مما يوضح مدى تعقيد وثراء العدالة كمؤسسة تنظيمية للشؤون الإنسانية.