1: Mikä on etuoikeus?

Lyhyesti: Etuoikeus on esineoikeus, jonka avulla maanomistaja pääsee käsiksi omaisuuteensa ylittäen naapurin.

Yksityiskohtaisesti: Ajo-oikeutta säätelevät 637 §:t ja sitä seuraavat pykälät. siviililain mukaisesti. Perustamissopimuksen 637 artiklassa se määritellään "perinnöstä perittäväksi maksuksi toiselle omistajalle kuuluvan perinnön käytöstä ja hyödystä". Se luo oikeudellisen suhteen kahden rahaston välille: hallitsevan rahaston (joka hyötyy siirrosta) ja palvelevan rahaston (joka tukee sitä). Tämä rauhoitus voidaan määrittää lailla, omistajien välisellä sopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä olosuhteiden mukaan.

2: Missä tapauksissa voit laillisesti ylittää naapurisi maan?

Lyhyesti: Pääasiassa kahdessa tilanteessa: kun kiinteistösi on sisämaassa (ilman pääsyä yleiselle tielle) tai naapurisi kanssa tehdyn sopimuksen perusteella.

Yksityiskohtaisesti: Kaksi päätilannetta ovat:

1. Sisämaaton omaisuus : Siviililain 682 §:n mukaan omistaja, jonka maalla ei ole liittymää yleiselle tielle tai jolla on riittämätön liittymä, voi pyytää kulkua naapurimaalle. Tätä helpotusta kutsutaan "lailliseksi", koska se määrätään myös ilman sopimusta.
2. Vaikea tai kallis pääsy : Kiinteistöön, johon on teknisesti käyttökelpoinen sisäänkäynti, mutta jota on vaikea käyttää (jyrkkä rinne, kohtuuttomat kehityskustannukset jne.), voidaan soveltaa "tavanomaista" rautatietä, joka on perustettu naapurin suostumuksella siviililain 686 §:n mukaisesti. Toisin kuin oikeusorjuus, tätä ei voida määrätä ilman suostumusta.

3: Miten etuoikeus perustetaan erillisalueen johdosta?

– Lyhyesti: Rajattuvuus vahvistetaan joko notaarin kanssa vahvistetulla sovintosopimuksella tai tuomioistuimen päätöksellä, jos sopimukseen ei päästä.

Yksityiskohtaisesti: L’établissement d’une servitude de passage pour cause d’enclave suit plusieurs principes :

• Siviililain 683 §:n mukaan kulku on yleensä otettava siltä puolelta, jolla tie on lyhin yleiselle tielle.
• Se on kuitenkin kiinnitettävä siitä kärsivän omistajan kannalta vähiten vaurioittavaan paikkaan.
• Aiheutuneeseen vahinkoon suhteutettu korvaus kuuluu yleensä ylitetyn maan omistajalle (682 §:n 3 momentti).
• Pykälässä 682-1 täsmennetään, että palvelumaan omistaja voi milloin tahansa pyytää väylän siirtämistä toiseen paikkaan maallaan, jos tämä siirto ei vaikuta käyttöön tai tee siitä epämukavampaa.
• Rajatsutusasiakirjassa on mainittava käytävän tarkka sijainti, leveys ja käyttöehdot.

4: Voidaanko etuoikeus peruuttaa, jos naapuri ei ole enää sisämaassa?

Lyhyesti: Kyllä, erillisalueesta johtuva etuoikeus lakkaa laillisesti heti, kun erillisalue katoaa.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 703 §:ssä todetaan selvästi, että "orjuus lakkaa, kun tavarat ovat sellaisessa kunnossa, että niitä ei voida enää käyttää". Näin ollen kun ajo-oikeuden saava omistaja hankkii tontin, josta hän pääsee suoraan yleiselle tielle, tai kun hänen omaisuuden reunalle syntyy uusi yleinen valtatie, erillisalueelle kuuluvalla ajo-oikeudella ei ole enää laillista syytä olla olemassa. Palvelumaan omistaja voi sitten pyytää tämän sukupuuttoon vahvistamista ja etuoikeuden poistamista.

5: Voiko omistaja kieltäytyä irtisanomasta rasitteita, jos hän saa uuden käyttöoikeuden?

Lyhyesti: Hän voi vastustaa vain, jos uusi pääsy on riittämätön, vaarallinen tai vaikeasti käytettävä.

Yksityiskohtaisesti: Määräävän maan omistaja voi riitauttaa rauhoitusrajatteen lakkauttamisen osoittamalla, että:

• Uusi sisäänkäynti aiheuttaa vaaran (huono näkyvyys yleisellä tiellä, jyrkkä rinne)
• Sen kehittäminen vaatisi kiinteistön arvoon nähden suhteetonta työtä
• Tekniset, hallinnolliset tai kaupunkisuunnittelun rajoitteet estävät tämän uuden pääsyn normaalin käytön
• Sen kokoonpano ei salli rahaston käyttötarkoitusta vastaavaa käyttöä (esimerkiksi soveltumaton maatalousajoneuvojen kauttakulkuun, jos kiinteistö on maatila)

Ei siis riitä, että uusi käyttöoikeus on olemassa aineellisesti: sen on oltava käytännössä toteutettavissa ja mukautettava omistajan oikeutettuihin tarpeisiin.

6: Miten menetellään hyödyttömäksi tulleen ajo-oikeuden peruuttamiseen?

Lyhyesti: Yritä päästä sovintoratkaisuun, sitten notaarin vahvistama muodollisuus, jos sopimus tehdään, tai oikeustoimi, jos kieltäydytään.

Yksityiskohtaisesti: Suositeltu menettely sisältää useita vaiheita:

1. Yritä sovintoratkaisuun : Ota yhteyttä edunsaajaan osoittaaksesi, että rauhoitusrajaa ei enää ole, ja tarjoudu luopumaan siitä virallisesti.
2. Notaarin vahvistama raportti : Sovittaessa on laadittava notaarin vahvistama asiakirja, jossa vahvistetaan rasitteen purkaminen ja julkaistava se kiinteistörekisteritoimistossa täytäntöönpanokelpoiseksi kolmansia osapuolia vastaan.
3. Sovittelu tai sovittelu : Jos olet eri mieltä, pyydä sovittelijan tai sovittelijan väliintuloa ennen oikeustoimia.
4. Oikeustoimi : Viimeisenä keinona saattaa asia alueellisesti toimivaltaisen (rakennuksen sijaintipaikan) tuomioistuimen ratkaistavaksi, jotta se vaatii rauhanrajattajan julistamista.
5. Oikeudellinen asiantuntemus mahdollinen : Tuomioistuin voi määrätä asiantuntijalausunnon arvioidakseen, onko uusi pääsy todella riittävä.

7: Sovelletaanko tavanomaista rauhoitussuojaa samoja sammutussääntöjä?

Lyhyesti: Ei, sopimuksella määrätty rautatie ei raukea automaattisesti erillisalueen katoaessa, ellei sopimuksessa toisin määrätä.

Yksityiskohtaisesti: Toisin kuin erillisalueesta johtuva laillinen rautatie, perinteinen (sopimuksella perustettu) rautatie on erilaisten sääntöjen mukainen:

• Se säilyy, vaikka erillisalue katoaa, ellei laki nimenomaisesti ilmoita, että se lakkaa tässä tapauksessa.
• Se voidaan sammuttaa:
  • Osapuolten keskinäinen sopimus (alkuperäisen säädöksen muutos)
  • Kolmenkymmenen vuoden käyttämättä jättäminen (siviililain 706 §)
  • Sekaannus (kun hallitseva ja palveleva kiinteistö kuuluvat samalle omistajalle)
  • Pysyvä liikuntakyvyttömyys (materiaalien tuhoutuminen)

Sen vuoksi on välttämätöntä tarkistaa rasitteen tarkka luonne (laillinen tai sovittu) ja sen perustamissäädöksen tarkat ehdot sen määrittämiseksi, millä ehdoilla se voi päättyä.

8: Mitkä ovat käytävän ylläpitoon liittyvät oikeudet ja velvollisuudet?

Lyhyesti: Ylläpidosta vastaa oletusarvoisesti rasitteen saaja, mutta perustamislaissa voidaan säätää muista ehdoista.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 697 §:ssä säädetään, että "henkilöllä, jolle rasitus on velkaa, on oikeus suorittaa kaikki sen käyttämiseksi ja säilyttämiseksi tarpeelliset työt". Siksi:

• Hallitsevan maan omistajan on yleensä vastattava käytävän ylläpitokustannuksista
• Hän ei voi pahentaa helpotusta (leventää käytävää, muuttaa sen reittiä yksipuolisesti)
• Palveleva vuokratalon omistaja ei saa tehdä mitään, mikä rajoittaa rauhoitusrajatteen käyttöä (rakentaa käytävän päälle, istuttaa sitä tukkivia puita)
• Perustamislaissa voidaan säätää erilaisesta ylläpitokustannusten jakautumisesta
• Epätavallisen huonontumisen sattuessa voidaan pyytää kustannusten jakamista.

Hyvä mieli ja yhteisten ratkaisujen etsiminen ovat yleensä etusijalla ylläpitoon liittyvien ristiriitojen välttämiseksi.

9: Sitovatko perilliset tai uudet omistajat olemassa olevat rasitteet?

Lyhyesti: Kyllä, rasitteet liitetään kiinteistöihin, ei ihmisiin, joten ne siirtyvät automaattisesti.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 700 §:ssä täsmennetään, että "jos perintö, jota varten servitutti on perustettu, jaetaan, orjuus jää maksettavaksi jokaisesta osuudesta". Samoin:

• Myynnin, lahjoituksen tai perinnön tapauksessa uusi omistaja perii aktiivisen ja passiivisen rajatunteen
• Myyjällä on lakisääteinen velvollisuus ilmoittaa ostajalle rasitteiden olemassaolosta
• Nämä helpotteet on mainittava notaarin vahvistamissa asiakirjoissa
• Kiinteistöä ostaessa on tärkeää kuulla:
  • Omistuskirja ja sen liitteet
  • Kiinteistön kiinnitysaste
  • Kaupunkisuunnitteluasiakirjat
  • Nykyiset suunnitelmat ja rajat

Myös sellainen rautatie, jota ei ole mainittu kauppakirjassa, säilyy täytäntöönpanokelpoisena, jos se julkaistaan kiinteistörekisteripalvelussa.

10: Voidaanko etuoikeuden sijaintia muuttaa?

Lyhyesti: Kyllä, joko osapuolten välisellä sopimuksella tai ylitetyn maan omistajan aloitteesta, jos liikkuminen ei vaikeuta käyttöä.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 701 §:ssä täsmennetään, että "kohteena olevan maan omistaja ei saa tehdä mitään, mikä vähentää rasitteen käyttöä tai tekee siitä haitallisempaa." Kuitenkin pykälän 682-1 mukaan palvelusmaan omistaja voi vaatia käytävän siirtämistä omalla kustannuksellaan, jos hän voi osoittaa oikeutetun edun.

Jotta tämä matka hyväksyttäisiin, sen on:

• Älä vähennä edunsaajan käyttömukavuutta
• Hakija rahoittaa kokonaan
• Esitä objektiivinen kiinnostus (maanjako, rakennushanke jne.)
• Tee uusi notaarin asiakirja, jos osapuolet sopivat

Erimielisyystapauksissa tuomioistuin arvioi, täyttyvätkö muuton ehdot.

11: Voiko käyttöoikeus olla hankinnallisen vanhenemisen alainen?

Lyhyesti: Ei, etuoikeutta ei voi koskaan hankkia pelkästään pitkäaikaisella käytöllä, edes useiden vuosikymmenten jälkeen.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 691 §:ssä todetaan selvästi, että "jatkuvat ei-näennäiset ja epäjatkuvat rasitteet, olivatpa ne ilmeisiä tai ei, voidaan vahvistaa vain omistusoikeudella". Kun kulkua pidetään epäjatkuvana vapaudena (joka on vain ihmisen teko), sitä ei voida hankkia reseptillä.

Tällä säännöllä on tärkeitä seurauksia:

• Pelkästään jonkun toisen maalla olevan käytävän käyttäminen vähintään 30 vuoden ajan ei luo oikeuksia
• Omistajan suvaitsevaisuus ei koskaan merkitse etuoikeuden tunnustamista.
• Ainoastaan kirjallinen toimi (sopimus tai tuomio) voi luoda pätevän etuoikeuden
• Tontin omistaja voi teoriassa kieltää läpikulun milloin tahansa ilman omistusoikeutta

Pitkään käytössä olleen kulkuväylän turvaamiseksi on siksi välttämätöntä virallistaa se notaarilla.

12: Mitkä ovat etuoikeuden pahenemisen seuraukset?

Lyhyesti: Ylitetyn maan omistaja voi riitauttaa luvattoman pahentamisen, mistä seuraa rajoituksia tai korvauksia.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 702 §:n mukaan "henkilö, jolla on orjuusoikeus, voi käyttää sitä vain omistuksensa mukaisesti, ilman, että hän voi tehdä muutoksia, jotka huonontavat entisen tilaa".

Paheneminen voi johtua useista tekijöistä:

• Käyttötiheyden huomattava lisääntyminen
• Reitin laajentaminen tai muuttaminen ilman lupaa
• Määränpään muutos (kävelyristeyksestä tulee ajettava)
• Henkilöiden käyttöön, joita ei ole säädetty perustamislaissa
• Laajentaminen uusiin rakennuksiin ei alun perin suunniteltu

Palveluvuokra-asunnon omistaja voi huonontuessa:

• Pyydä palautusta alkuperäiseen käyttöön otsikon mukaisesti
• Pyydä lisäkorvausta
• Hanki säätöjä haittojen vähentämiseksi
• Jos kyseessä on vakava rikkomus, ota huomioon oikeuksien väärinkäyttö laillisin keinoin

13: Miten etuoikeudesta maksettava korvaus lasketaan?

Lyhyesti: Korvaus on suhteessa aiheutuneeseen vahinkoon ottaen huomioon omaisuuden poistot ja aiheutuneet haitat.

Yksityiskohtaisesti: Siviililain 682 §:n 3 momentin mukaan kulku on vahvistettava "korvausta vastaan, joka on oikeassa suhteessa sen mahdollisesti aiheuttamaan vahinkoon". Tämä korvaus ei ole kauppahinta vaan korvaus.

Sen laskennassa yleensä huomioon otetut tekijät ovat:

• Maa-alue, johon käytävä vaikuttaa
• Kiinteistön arvon poistot
• Syntyneet haitat (melu, pöly, yksityisyyden menetys)
• Tarpeellista väylän huoltoa
• Seuraukset muun kiinteistön kehittämiseen
• Käytävän odotettu käyttöintensiteetti

Korvaus voidaan määrätä kertakorvauksena tai vuosittaisena annuiteettina. Sitä voidaan tarkistaa, jos helpotuksen käyttöehdoissa tapahtuu merkittävää muutosta.

14: Soveltuvatko maaseutu- ja metsäteille etuoikeusrajatteet?

R14 – Lyhyesti: Maaseutu- ja metsäkiinteistöihin sovelletaan erityisiä rasitteita koskevia säännöksiä ja erityisiä käyttöehtoja.

Yksityiskohtaisesti: Kunnille kuuluvat maaseututiet kuuluvat maaseutu- ja merikalastuslain piiriin. L. 161-5 §:ssä säädetään, että "kunnan viranomainen on vastuussa maaseututeiden valvonnasta ja suojelusta".

Metsäkiinteistöjen osalta metsälaki sisältää erityissäännökset:

• L. 155-1 artiklassa vahvistetaan reunapuita koskevat erityissäännöt
• Artiklassa L. 155-2 täsmennetään, että kaikilla sisämaalla olevilla metsäomaisuuksilla on etuoikeus, ei vain nykyiseen käyttöön, vaan myös sen palvelun varmistamiseksi tulipalojen torjuntaa varten.
• Metsien suojaamiseksi tulipaloilta (DFCI) voidaan määrätä erityisrajoituksia

Maatalouskiinteistöihin sovelletaan myös maaseutulain erityissäännöksiä toimintapalstojen avaamisesta kiinnittäen erityistä huomiota maatalouskoneiden läpikulkuun.

15: Mitä keinoja on, jos naapuri sulkee laittomasti etuoikeuden?

Lyhyesti: Voit lähettää virallisen huomautuksen, pyytää sitten oikeudellista lähetettä häiriön lopettamiseksi nopeasti ja mahdollisesti vaatia vahingonkorvausta.

Yksityiskohtaisesti: Laillisesti perustetun etuoikeuden estäminen on häiriötä, josta on lain mukaan rangaistavaa. Mahdolliset korjauskeinot ovat:

1. Ystävällinen lähestymistapa ja virallinen huomautus : Siviiliprosessilain 56 artikla kannustaa pyrkimään sovintoratkaisuun. Kirjattu vastaanottotodistus, jossa naapuria vaaditaan muodollisesti palauttamaan kulkuoikeus, on ensimmäinen muodollinen vaihe.
2. Yhteenveto käsittelystä : Hätätilanteessa siviiliprosessilain 835 § mahdollistaa asian siirtämisen välitoimituomarin ratkaistavaksi saadakseen nopeasti määräyksen häiriön lopettamisesta. Tämä menettely sopii erityisen hyvin, kun tukos estää pääsyn kotiin tai ammattitoimintaan.
3. Toiminta alareunassa : Täysimääräinen kanne tuomioistuimessa mahdollistaa oikeuden lopullisen tunnustamisen ja korvauksen saamisen kärsitystä vahingosta.
4. Rangaistus ja pakkoteloitus : Tuomari voi määrätä päätökseensä rahallisen sakon (maksettava määrä viivästyspäivältä) siviili täytäntöönpanolain pykälän L. 131-1 mukaisesti.

Pitkittyneen eston tapauksessa vahingonkorvaus voi kattaa kiinteistöön muutoin pääsystä aiheutuneet kustannukset sekä tähän tilanteeseen liittyvän moraalisen haitan.