Publié le 5 december 2023 · Mis à jour le 19 september 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse

Le déploiement de caméras de vidéosurveillance équipées d’intelligence artificielle (reconnaissance faciale, détection comportementale) soulève des questions juridiques particulières en matière de protection des données personnelles. Si vous habitez dans une copropriété qui envisage d’installer de tels dispositifs, ou si votre immeuble est situé à proximité d’une zone surveillée par des caméras IA, vous vous interrogez légitimement sur vos droits et les obligations de conformité au Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD).

Le cabinet de Cécile Zakine, avocate au Barreau de Grasse, intervient régulièrement dans le conseil et la contestation de décisions d’assemblées générales de copropriétaires portant sur l’installation de systèmes de vidéosurveillance. Cette page fait le point sur le cadre légal applicable lorsque l’intelligence artificielle entre en jeu, les recours possibles et les limites posées par la CNIL et la jurisprudence.

Le cadre juridique de la vidéosurveillance en copropriété

Autorisation de l’assemblée générale

L’installation de caméras dans les parties communes d’une copropriété constitue une modification de l’immeuble nécessitant le vote de l’assemblée générale. Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette décision relève en principe de la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Si la décision est rejetée à cette majorité, elle peut être adoptée immédiatement après à la majorité de l’article 24 (majorité des voix des présents ou représentés).

Une fois votée, toute contestation de cette décision doit être formée dans un délai strict de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Passé ce délai, la décision devient inattaquable, même si elle présente des irrégularités.

Déclaration CNIL et information des personnes

La mise en place d’un système de vidéosurveillance doit respecter les obligations issues du RGPD et du Code de la sécurité intérieure (articles L. 251-1 et suivants). Le syndic, en tant que responsable du traitement de données, doit :

• Informer les copropriétaires et visiteurs de l’existence de caméras par un affichage visible à l’entrée de l’immeuble
• Définir clairement les finalités de la vidéosurveillance (protection des biens, prévention des intrusions, sécurité des personnes)
• Limiter la durée de conservation des images (généralement un mois maximum, sauf enquête en cours)
• Garantir le droit d’accès, de rectification et d’opposition des personnes filmées
• Désigner le cas échéant un délégué à la protection des données (DPO) si le traitement est important

La CNIL peut être saisie en cas de manquement et prononcer des sanctions financières significatives.

L’intelligence artificielle appliquée à la vidéosurveillance

Reconnaissance faciale et biométrie : interdictions de principe

La reconnaissance faciale en temps réel dans les espaces publics ou semi-publics fait l’objet d’un encadrement très strict. Le RGPD qualifie les données biométriques (empreintes du visage permettant l’identification unique d’une personne) de données sensibles, dont le traitement est en principe interdit, sauf exceptions limitées (article 9 du RGPD).

En copropriété, l’installation d’un système de reconnaissance faciale pour contrôler l’accès ou identifier les résidents est présumée disproportionnée par la CNIL. Elle exigerait une base légale explicite, une analyse d’impact approfondie (AIPD) et des garanties techniques renforcées. La plupart des syndics y renoncent faute de pouvoir démontrer la nécessité absolue d’un tel dispositif.

Détection comportementale et analyse automatisée

D’autres formes d’IA sont moins intrusives mais soulèvent également des questions : détection d’attroupements, de mouvements suspects, comptage des flux, analyse des plaques d’immatriculation. Ces traitements doivent respecter le principe de minimisation des données : seules les informations strictement nécessaires à la finalité poursuivie peuvent être collectées.

Prenons l’exemple d’une copropriété souhaitant installer une caméra à reconnaissance de plaques minéralogiques pour gérer l’accès au parking. La CNIL exige que le système ne conserve les images que le temps nécessaire au contrôle d’accès (quelques secondes), et ne réalise aucun enregistrement permanent sauf alerte. Une conservation systématique et prolongée serait jugée excessive.

Recours et contestation d’une décision d’installation

Contestation de la décision d’assemblée générale

Si vous estimez que la décision d’installer des caméras IA en copropriété est irrégulière, vous disposez de deux mois après notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire territorialement compétent (tribunal judiciaire de Grasse pour les copropriétés situées à Antibes, Cannes, Grasse, Mougins ; tribunal judiciaire de Nice pour Nice ou Menton).

Les motifs de contestation peuvent être :

• Vice de convocation (délai insuffisant, absence de mention de l’ordre du jour)
• Vice de majorité (décompte erroné des voix, confusion entre article 24, 25 et 26)
• Atteinte disproportionnée à la vie privée des copropriétaires
• Non-respect du contradictoire (absence de débat, vote précipité)

Le juge peut annuler la décision ou ordonner une nouvelle délibération dans des conditions régulières.

Plainte auprès de la CNIL

Si le système est installé sans respect du RGPD (absence d’information, conservation excessive des données, reconnaissance faciale sans base légale), vous pouvez déposer une plainte auprès de la CNIL. Celle-ci dispose de pouvoirs d’enquête et de sanction. Elle peut :

• Adresser un rappel à l’ordre ou une mise en demeure au syndic
• Prononcer une sanction pécuniaire pouvant atteindre 4 % du chiffre d’affaires ou 20 millions d’euros (pour les organismes de grande taille)
• Ordonner la limitation ou l’arrêt du traitement de données

La plainte est gratuite et peut être déposée en ligne sur le site de la CNIL.

Référé et mesures d’urgence

Si le système porte une atteinte manifestement illicite à votre vie privée (caméras orientées vers l’intérieur de votre logement, enregistrement continu de vos allées et venues avec reconnaissance faciale), vous pouvez demander au juge des référés d’ordonner sous astreinte la désactivation immédiate du dispositif, dans l’attente d’un jugement au fond. Cette procédure d’urgence nécessite l’intervention d’un avocat.

Surveillance dans les espaces publics et données ouvertes

Caméras municipales et dispositifs expérimentaux

Certaines communes de la Côte d’Azur ont expérimenté ou envisagent de déployer des dispositifs de vidéosurveillance intelligente dans l’espace public (détection de comportements suspects, comptage de foules, analyse de flux). Ces projets doivent respecter le Code de la sécurité intérieure et obtenir une autorisation préfectorale après avis motivé de la commission départementale de vidéoprotection.

La CNIL a rappelé à plusieurs reprises que toute utilisation de reconnaissance faciale en temps réel dans l’espace public constitue une atteinte disproportionnée aux libertés individuelles, sauf circonstances exceptionnelles (terrorisme, menace grave et actuelle). Les recours contre ces dispositifs peuvent être portés devant le tribunal administratif territorialement compétent.

Droit d’opposition et de rectification

Toute personne filmée par un système de vidéosurveillance dispose d’un droit d’accès aux images la concernant. Ce droit doit être exercé auprès du responsable du traitement (syndic, mairie, exploitant) dans un délai raisonnable. En copropriété, le syndic doit répondre dans un délai d’un mois et fournir, si l’identification est possible, les images demandées (sous réserve de ne pas porter atteinte à la vie privée de tiers).

Vous pouvez également exercer un droit d’opposition pour motif légitime, par exemple si les caméras filment de manière répétée et ciblée votre porte d’entrée ou vos fenêtres.

Conseils pratiques et accompagnement juridique

Avant l’assemblée générale

Si un projet d’installation de caméras IA figure à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il est utile de :

• Consulter le projet technique et la notice d’information RGPD préparée par le syndic
• Demander des précisions sur les finalités, la durée de conservation, les personnes habilitées à visionner les images
• Vérifier si une analyse d’impact (AIPD) a été réalisée, notamment en cas de reconnaissance faciale ou biométrie
• Interroger le syndic sur la conformité au RGPD et l’existence d’un registre des traitements

En cas de doute sur la régularité ou la proportionnalité du projet, un avis juridique préalable permet d’éclairer votre vote et de préparer d’éventuelles observations écrites.

Après l’installation : surveillance et recours

Si le système est déjà en place et que vous constatez des dysfonctionnements (caméras orientées vers l’intérieur des logements, conservation excessive, absence d’affichage), documentez soigneusement la situation (photos, courriers au syndic, copie du procès-verbal d’AG). Adressez une mise en demeure au syndic en recommandé avec accusé de réception, en rappelant les obligations RGPD et en fixant un délai de régularisation (quinze jours en général).

Si aucune suite n’est donnée, le recours contentieux peut être envisagé. Selon la nature du litige, il sera porté devant le tribunal judiciaire (contestation de la décision d’AG, trouble de jouissance) ou devant la CNIL (traitement de données illicite).

Intervention du cabinet : conseil et contentieux

Le cabinet de Cécile Zakine intervient principalement en mede-eigendomsrecht, domaine dans lequel les questions de vidéosurveillance et de protection des données se posent fréquemment. L’avocate peut vous assister pour :

• L’analyse du projet d’installation de caméras présenté en assemblée générale
• La contestation d’une décision d’AG dans le délai de deux mois (compétence des tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan, Toulon selon localisation de l’immeuble)
• La rédaction de mises en demeure au syndic en cas de manquement aux obligations RGPD
• Le référé en cas d’atteinte manifeste et illicite à la vie privée
• L’assistance dans le dépôt de plainte CNIL et le suivi de la procédure

Pour toute question relative à un projet de vidéosurveillance en copropriété, à l’usage de caméras IA ou au respect du RGPD, vous pouvez prendre contact avec le cabinet par téléphone au 06 21 69 91 77 ou réserver une consultation téléphonique de 30 minutes (45 euros) via Calendly.

Cabinet Cécile Zakine, Avocate
15 avenue Robert Soleau, 06600 Antibes
Téléphone : 06 21 69 91 77