Come si può recedere da un diritto di passaggio quando l'enclave è scomparsa? Guida completa 2025

Il diritto di passaggio è un diritto regolato dal Codice civile che consente al proprietario di un terreno recintato di accedere alla pubblica via attraversando una proprietà vicina. Ma cosa fare quando le condizioni di isolamento vengono meno? È stato creato un accesso diretto alla strada pubblica? Questa guida legale illustra nel dettaglio i passaggi legali da seguire per porre fine a una servitù divenuta superflua, con riferimenti a testi giuridici e giurisprudenza recente.

Cos'è un diritto di passaggio e quando può cessare legalmente?

Definizione giuridica e base giuridica

Il diritto di passaggio è definito dall'articolo 682 del Codice Civile che specifica: «Il proprietario di un terreno senza sbocco sul mare e che non ha un'uscita dalla strada pubblica, o un'uscita insufficiente per lo sfruttamento agricolo, industriale o commerciale della sua proprietà, ha il diritto di esigere dal terreno dei suoi vicini un passaggio sufficiente per garantire il pieno accesso al suo terreno.»

Questa servitù costituisce ciò che i giuristi chiamano un “onere reale”, vale a dire che è legata al terreno e non alla persona del proprietario. L'articolo 637 del Codice Civile stabilisce a questo proposito: «Una servitù è un onere imposto su un fondo per l'uso e il beneficio di un fondo appartenente a un altro proprietario.»

Cessazione della servitù: testi applicabili

L’articolo 685-1 del Codice civile è particolarmente esplicito per quanto riguarda l’estinzione di questa servitù: «In caso di cessazione dell'enclave, il proprietario del fondo dominante non può più esercitare la servitù. Il proprietario del fondo servente può in qualsiasi momento chiedere la rimozione giudiziale del diritto di passaggio quando questo cessa di essere necessario.»

Questo testo, derivante dalla legge n° 67-1253 del 30 dicembre 1967, stabilisce chiaramente che il proprietario del fondo attraversato (fondo servente) ha il diritto di agire per porre fine alla servitù non appena l'enclave non esiste più.

Distinzione fondamentale: servitù legale vs. servitù convenzionale

La giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. 3° civ., 16 ottobre 2013, n. 12-21.889) richiama costantemente questa distinzione essenziale che incide direttamente sui termini dell'estinzione.

Come possiamo verificare che la chiusa sia effettivamente scomparsa? Criteri legali e giurisprudenziali

Per porre fine a un diritto di passaggio, il passo preliminare consiste nel dimostrare rigorosamente che l'enclave è effettivamente scomparsa. Tale verifica si basa su criteri precisi stabiliti dalla giurisprudenza.

I 5 criteri legali per valutare

1. Esistenza di un accesso diretto alla strada pubblica :La prima cosa da verificare è se il tuo vicino ha ora accesso diretto a una strada o a un sentiero pubblico. L’articolo 682 del Codice civile specifica che si tratta di un accesso “alla pubblica via” e non ad una strada privata condivisa.
2. Sufficienza dell'accesso : Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. 3a civ., 19 febbraio 2014, n. 13-12.107), l’accesso deve essere “sufficiente ad assicurare al suolo la piena fruizione per il suo normale utilizzo”. Una sentenza più recente (Cass. 3° civ., 11 luglio 2019, n. 18-17.569) precisa che tale nozione viene valutata «in funzione della finalità del fondo e delle esigenze attuali del suo funzionamento».
3. Permanenza e stabilità dell'accesso : L'accesso temporaneo, stagionale o precario non è sufficiente per porre fine alla servitù. La Corte di Cassazione richiede “l’accesso permanente e stabile” (Cass. 3° civ., 24 gennaio 2018, n. 16-26.084).
4. Praticabilità effettiva : La Corte di Cassazione ha precisato con sentenza fondamentale del 16 dicembre 2009 (n. 08-22.035) che l’accesso deve essere “praticabile senza pericolo o costrizione eccessiva”. Questo criterio viene valutato in base alle caratteristiche del terreno e al suo normale utilizzo.
5. Prova della situazione :L'articolo 9 del Codice di Procedura Civile prevede che:"Spetta a ciascuna parte provare, in conformità alla legge, i fatti necessari per il successo della propria richiesta". Per fare questo, raccogli:
   • Relazione dell'ufficiale giudiziario (articolo 1 dell'ordinanza n. 45-2592 del 2 novembre 1945)
   • Planimetrie catastali certificate
   • Fotografie datate e geolocalizzate
   • Perizie private se necessario

Questo passaggio preliminare è giuridicamente decisivo, in particolare nelle zone rurali come la Dordogna, il Gers, le Landes o più in generale il bacino dell'Aquitania, dove la configurazione dei terreni può essere complessa e dove l'uso agricolo richiede un accesso adattato alle attrezzature moderne.

Determinare l'origine legale della servitù

Esistono due tipi principali di servitù di passaggio, la cui cessazione è soggetta a regole diverse:

1. La servitù legale di enclave

Stabilita dagli articoli da 682 a 685-1 del Codice civile, questa servitù nasce automaticamente dalla situazione di isolamento. Secondo il citato articolo 685-1, esso scompare non appena cessa lo Stato senza sbocco sul mare.

La costante giurisprudenza della Corte di Cassazione conferma questo principio: “Il diritto legale di passaggio dovuto all’interconnessione con il mare si estingue quando cessa l’interconnessione con il mare del terreno dominante.” (Cass. 3° civ., 30 gennaio 2002, n. 00-15.633).

2. Servitù convenzionale

Regolata dagli articoli da 686 a 689 del Codice civile, questa servitù nasce da un accordo tra proprietari. L'articolo 686 specifica: «I proprietari sono autorizzati a stabilire sulle loro proprietà le servitù che ritengono opportune, a condizione che i servizi stabiliti non siano imposti alla persona, né a suo favore, ma solo su un fondo e per un fondo.»

Per rimuovere una servitù convenzionale, è necessario consultare i titoli di proprietà e gli atti notarili per comprenderne i termini di risoluzione.

L’approccio amichevole: primo passo giuridicamente obbligatorio dopo la riforma del 2019

L'obbligo legale del previo tentativo amichevole

Dal 1° gennaio 2020, l'articolo 750-1 del Codice di procedura civile (introdotto dal decreto n. 2019-1333 dell'11 dicembre 2019) impone, a pena di irricevibilità, un tentativo di risoluzione amichevole prima di qualsiasi deferimento al tribunale giudiziario quando la richiesta non supera i 5.000 euro o quando si riferisce a una controversia di vicinato.

Anche il Consiglio costituzionale ha convalidato questo principio nella decisione n. 2019-778 DC del 21 marzo 2019, considerando che "il legislatore ha inteso promuovere l'uso di metodi alternativi di risoluzione delle controversie".

Protocollo legale per una risoluzione amichevole efficace

L’approccio amichevole deve seguire un rigoroso processo per produrre effetti giuridici:

1. Avviare un dialogo formalizzato :L'articolo 56 del Codice di Procedura Civile raccomanda di inviare una diffida mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento in cui siano chiaramente esposti i fatti e la richiesta di rimozione della servitù.
2. Proponi una conclusione contraddittoria : In conformità con l'articolo 1 della legge n. 2016-1547 del 18 novembre 2016 sulla modernizzazione della giustizia, proporre una visita congiunta dei locali con una terza parte neutrale (mediatore, conciliatore giudiziario, notaio).
3. Stabilire un protocollo di accordo transazionale :In applicazione dell'articolo 2044 del Codice Civile che definisce l'operazione come "un contratto mediante il quale le parti, attraverso reciproche concessioni, pongono fine a una controversia insorta o impediscono che una controversia insorga".
4. Far autenticare l'accordo :L'articolo 1369 del Codice Civile conferisce all'atto notarile una particolare forza probatoria specificando che esso "è valido fino a prova contraria all'atto e ai fatti personalmente annotati dal notaio".
5. Pubblicare l'atto :Il servizio del catasto, ai sensi dell'articolo 28 del decreto n. 55-22 del 4 gennaio 1955, renderà tale estinzione opponibile ai terzi, in particolare ai futuri acquirenti.

Questo approccio amichevole è particolarmente raccomandato nelle zone rurali come la Dordogna, il Gers o le Landes, dove i rapporti di vicinato sono di lunga data e dove il pragmatismo giuridico evita procedure costose e dispendiose in termini di tempo presso tribunali spesso lontani dai piccoli centri.

Ricorso legale: procedura e strategia del contenzioso

Prerequisiti per portare la questione in tribunale

Se il tentativo amichevole fallisce, l'articolo 685-1 del Codice civile autorizza a chiedere la rimozione giudiziale della servitù: «Il proprietario del fondo servente può in qualsiasi momento chiedere la rimozione giudiziale del diritto di passaggio quando questo cessi di essere necessario.»

Prima di qualsiasi rinvio, è necessario essere in grado di fornire la prova del precedente tentativo di conciliazione ai sensi dell'articolo 750-1 del Codice di procedura civile. Secondo la sentenza della Corte di Cassazione dell’11 marzo 2021 (n. 20-13.307), tale giustificazione può assumere la forma di un “lettera raccomandata rimasta senza risposta o rapporto di mancata conciliazione”.

Procedura dettagliata di contenzioso

Il procedimento giudiziario si articola in diverse fasi precisamente definite dal Codice di Procedura Civile:

1. Rinvio al tribunale giudiziario territorialmente competente (articolo R211-3 del Codice di organizzazione giudiziaria). La citazione deve essere emessa da un ufficiale giudiziario e contenere, a pena di nullità, le indicazioni prescritte dall'articolo 56 del codice di procedura civile.
2. Creazione di un fascicolo di prova tra cui:
   • Relazione dell'ufficiale giudiziario redatta ai sensi dell'articolo 1 dell'ordinanza n. 45-2592 del 2 novembre 1945
   • Planimetrie catastali certificate dal catasto (articolo 25 della legge del 31 marzo 1884)
   • Titoli di proprietà pubblicati nel catasto
   • Fotografie datate e geolocalizzate
   • Dichiarazioni testimoniali redatte secondo le forme previste dall'articolo 202 del codice di procedura civile
   • Rilievi topografici se necessario
3. Rappresentanza obbligatoria da parte di un avvocato ai sensi dell'articolo 760 del codice di procedura civile che prevede che «Salvo diversa disposizione, le parti sono tenute a nominare un avvocato dinanzi al tribunale giudiziario.».

La fase di perizia giudiziaria

Nei casi complessi, particolarmente frequenti nelle zone rurali o periurbane, il tribunale generalmente ordina una perizia giudiziaria. Tale misura è prevista dall'articolo 232 del Codice di Procedura Civile: «Il giudice può nominare qualsiasi persona di sua scelta affinché gli fornisca informazioni mediante osservazioni, consulenze o pareri di esperti su una questione di fatto che richieda la competenza di un tecnico.»

La perizia si svolge secondo il principio del contraddittorio previsto dall'art. 16 del Codice di Procedura Civile: «Il giudice deve, in ogni circostanza, osservare e osservare egli stesso il principio di contraddizione.» In termini concreti, ciò significa che l'esperto deve convocare tutte le parti e consentire loro di presentare le proprie osservazioni.

Possibili rimedi

Avverso la sentenza pronunciata è ammesso ricorso entro un mese dalla sua notificazione, ai sensi dell'articolo 538 del codice di procedura civile. La Corte d'appello territorialmente competente deciderà quindi nuovamente sull'intera controversia.

Formalizzazione notarile: la certezza giuridica definitiva

Pubblicazione obbligatoria: base giuridica

Indipendentemente dal fatto che la rimozione venga ottenuta in via amichevole (accordo transattivo) o giudiziale (sentenza definitiva), l'ultimo passaggio consiste nel far registrare l'estinzione della servitù mediante atto notarile e nel pubblicare tale modifica presso l'ufficio del catasto.

Questo passaggio cruciale è rigidamente regolamentato da diversi testi:

• L'articolo 28 del decreto n. 55-22 del 4 gennaio 1955 impone la pubblicazione di qualsiasi atto che modifichi i diritti immobiliari: «Gli atti inter vivos, i trasferimenti o le dichiarazioni di proprietà immobiliare o di diritti reali immobiliari devono essere pubblicati presso il servizio competente per il catasto del luogo in cui si trovano gli edifici.»
• Articolo 710-1 del Codice civile, derivante dall'ordinanza n. 2006-346 del 23 marzo 2006, specifica che: «Qualsiasi atto o diritto, per dar luogo a formalità di pubblicità fondiaria, deve essere redatto in forma autentica.»
• La Corte di Cassazione, con sentenza del 3 giugno 2015 (n. 14-17.716), ha ricordato che: «Lo scopo della registrazione catastale è garantire che i diritti sui beni immobili siano opponibili a terzi.»

Procedura notarile dettagliata

Il processo di formalizzazione notarile prevede diverse fasi tecniche:

1. Redazione dell'atto autentico :Il notaio redige un atto attestante l'estinzione della servitù, menzionando o l'accordo transattivo o la sentenza definitiva che ha pronunciato tale estinzione.
2. Richiesta di pubblicazione : Ai sensi dell'articolo 34 del decreto n. 55-22 del 4 gennaio 1955, il notaio invia una richiesta di pubblicazione al servizio del catasto competente.
3. Pubblicazione nel fascicolo immobiliare : L'ufficio del catasto registra questa modifica nel fascicolo immobiliare e rilascia un certificato di pubblicazione.
4. Aggiornamento del catasto :Ai sensi dell'articolo 3 del decreto n. 55-471 del 30 aprile 1955, il catasto deve essere informato di questa modifica per aggiornare i propri documenti.

Vantaggi legali e finanziari della formalizzazione

Questa procedura notarile non è una semplice formalità amministrativa, ma un passaggio giuridicamente decisivo che presenta diversi vantaggi concreti:

• Opponibilità a terzi : Secondo l'articolo 30-1 del decreto n. 55-22 del 4 gennaio 1955, solo gli atti pubblicati sono vincolanti per i potenziali acquirenti terzi.
• Sicurezza permanente :La cancellazione diventa incontestabile e compare nella catena dei titoli di proprietà.
• Valutazione immobiliare :La rimozione di una servitù può aumentare significativamente il valore di mercato di un immobile, soprattutto in zone attraenti come Bordeaux e la sua regione.
• Prevenzione del contenzioso : L'atto autentico, con l'efficacia probatoria accresciuta prevista dall'art. 1369 del Codice civile, impedisce successive contestazioni.

Tali formalità sono particolarmente importanti nelle zone rurali come la Dordogna, il Gers o le Landes, dove le transazioni immobiliari possono riguardare proprietà con molteplici servitù storiche che devono essere chiarite.

FAQ: Domande frequenti sulla cessazione delle servitù di passaggio

La mia servitù è antecedente al 1967, può essere rimossa in caso di apertura?

Sì, l'articolo 685-1 del Codice civile si applica a tutte le servitù legali di enclave, indipendentemente dalla loro data di costituzione. Lo ha confermato la Corte di Cassazione con sentenza del 13 maggio 2015 (n. 14-11.260): «le disposizioni dell'articolo 685-1 del codice civile sono immediatamente applicabili alle servitù costituite prima della sua entrata in vigore».

Chi deve provare la scomparsa dell'enclave?

Ai sensi dell'articolo 1353 del Codice Civile: "Chiunque pretenda di aver adempiuto un'obbligazione deve provarla.". Spetta quindi al proprietario del fondo servente (fondo attraversato) l'onere di provare la cessazione dell'interdizione.

Posso bloccare il passaggio mentre aspetto la procedura?

No, l'articolo 134 del Codice di Procedura Civile prevede che: «L'azione legale non sospende di per sé l'esecuzione.». Bloccare il passaggio prima di una decisione definitiva potrebbe comportare una responsabilità civile.

Quanto costa in media una procedura legale per estinguere una servitù?

Le tariffe variano a seconda della complessità del caso, ma per una procedura completa si possono prevedere spese comprese tra € 1.500 e € 3.000 (onorari dell'avvocato, eventuali parcelle degli esperti, spese di pubblicazione). La possibilità di ottenere l'assistenza legale è subordinata alle risorse (articolo 2 della legge n. 91-647 del 10 luglio 1991).

Conclusione: garantire giuridicamente l'estinzione della servitù

La soppressione di un diritto di passaggio richiede una conoscenza approfondita del diritto immobiliare (articoli da 637 a 710 del Codice civile) e un approccio metodico adattato a ogni situazione. Gli articoli da 682 a 685-1 del Codice civile e l'abbondante giurisprudenza della Corte di Cassazione regolano rigorosamente tali diritti di passaggio, ma la loro applicazione pratica richiede un'analisi precisa degli elementi di fatto e di diritto propri di ciascun caso.

Che si tratti di proprietà rurali nella Dordogna, nel Gers, nelle Landes o nel bacino dell'Aquitania, dove le vecchie servitù sono comuni, o di proprietà urbane a Bordeaux, dove le operazioni di sviluppo creano regolarmente nuovi punti di accesso, ogni caso richiede un approccio specifico. Un approccio strutturato, rispettoso dei testi di legge e supportato da un professionista legale costituisce il modo migliore per garantire i tuoi diritti di proprietario.

La competenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare ti consentirà non solo di ottimizzare le tue possibilità di successo, ma anche di garantire legalmente la procedura e di giungere a una soluzione duratura, sia che si ottenga in via amichevole che per vie legali.

---

Ultimo aggiornamento: aprile 2025. Il presente articolo ha scopo puramente informativo e si basa sui testi attuali e sulla giurisprudenza recente. Per qualsiasi situazione specifica riguardante un diritto di passaggio, ti consigliamo di consultare un avvocato immobiliare che possa consigliarti tenendo conto delle specificità del tuo caso, come il signor Zakine. Questa non è una consultazione.