Om beskyttelsen som tilbys av den individuelle husbyggingskontrakten (CCMI) sammenlignet med salget i fremtidig ferdigstillelse (VEFA)

Den individuelle boligbyggingskontrakten (CCMI) og salg i fremtidig ferdigstillelse (VEFA) er to juridiske regimer som regulerer bygging av nye boliger i Frankrike. Mens disse to kontraktene tar sikte på å beskytte kjøpere, tilbyr CCMI ytterligere garantier sammenlignet med VEFA. Vi vil undersøke i detalj de spesifikke egenskapene til CCMI som gjør den til en mer beskyttende kontrakt, basert på lov- og reguleringstekster samt juridisk doktrine.

I. Forsterkede forpliktelser for produsenten innenfor rammen av CCMI

A. Plikten til å levere et hus som oppfyller kontraktsbestemmelsene

Artikkel L. 231-1 i Construction and Housing Code (CCH) bestemmer at CCMI er "kontrakten der byggherren forplikter seg overfor prosjekteieren til å bygge en bygning for bolig eller blandet bruk på land som tilhører sistnevnte." Denne kontrakten må utarbeides skriftlig og inneholde et visst antall obligatoriske detaljer som er oppført i artikkel L. 231-2 i CCH, spesielt den nøyaktige betegnelsen på landet og arbeidet som skal utføres, samt de tekniske egenskapene til bygningen.

Byggherren er pålagt, i henhold til artikkel 1604 i Civil Code, å levere et arbeid som er i samsvar med kontraktsbestemmelsene. Rettspraksis har avklart omfanget av denne samsvarsplikten: Kassasjonsretten anser således at kjøper har rett til å kreve strengt samsvar av konstruksjonen med kontraktsbestemmelsene (Cass. 3. civ., 11. mai 2011, nr. 10-11.527). I motsatt fall pådrar produsenten seg kontraktsansvar. Denne etterlevelsesplikten er strengere innenfor rammen av CCMI enn for VEFA.

B. Plikten til å garantere levering

Artikkel L. 231-6 i CCH bestemmer at produsenten er pålagt, ved inngåelse av kontrakten, å tegne en leveringsgaranti. Denne garantien, utstedt av en finansinstitusjon, en kredittinstitusjon eller et forsikringsselskap som er godkjent for dette formålet, er ment å tilbakebetale betalinger som er gjort i tilfelle av feil fra produsenten (konkurs, likvidasjon, etc.).

Leveringsgarantien utgjør en av de viktigste beskyttelsene til CCMI. Som professor Philippe Malinvaud forklarer, "denne garantien er en sikkerhet som beskytter prosjekteieren mot konsekvensene av feilen til byggherren" (Construction Law, Dalloz Action, 2019, nr. 473.340). Dens obligatoriske natur og de strenge betingelsene rundt implementeringen gjør den til et spesielt effektivt verktøy for å beskytte kjøpere. En slik garanti eksisterer ikke innenfor rammen av VEFA.

II. Utvidede rettigheter og garantier for kjøperen i CCMI

A. Angreretten

Artikkel L. 271-1 i CCH gir den ikke-profesjonelle kjøperen en angrefrist på 10 dager fra dagen etter den første presentasjonen av brevet som varsler ham om skjøtet. I denne perioden kan ingen betaling kreves.

Denne angreretten lar kjøperen trekke seg fra sin opprinnelige forpliktelse hvis de ønsker det, uten å måtte oppgi noen spesifikke grunner. Dette er et ublu privilegium for vanlig kontraktsrett, som demonstrerer lovgivers ønske om å sikre økt beskyttelse for kjøperen av boliger utenfor plan. Faktisk, som professor Hugues Périnet-Marquet påpeker, "i på grunn av viktigheten av engasjement og det faktum at trening av kontrakten ofte skjer under påvirkning av aggressive kommersielle teknikker", var det hensiktsmessig å la kjøperen "utøve sin refleksjon med et klart hode" (JCP N 1990, 101067) Denne angreretten eksisterer ikke i tilfellet med VEFA.

B. Garantier for riktig funksjon, perfekt gjennomføring og ti års garanti

Artikkel L. 231-8 i CCH sier at byggherren er ansvarlig overfor prosjekteieren for garantiene gitt i artiklene 1792, 1792-1, 1792-2 og 1792-3 i Civil Code. Disse bestemmelsene etablerer et system med juridiske garantier som tynger produsenten:

• Garantien for riktig funksjon (art. 1792-3) dekker utstyrselementer som kan skilles fra konstruksjonen i en minimumsperiode på 2 år fra mottak.
• Garantien for perfekt gjennomføring (art. 1792-6) forplikter entreprenøren til å reparere alle mangler rapporteres ved mottak eller i løpet av det påfølgende året.
• Ti års garanti (art. 1792) krever at byggherren reparerer skader, selv som følge av en feil i grunnen, som kompromitterer verkets soliditet eller gjør det uegnet til det tiltenkte formålet, i 10 år fra mottak.

Dette trepartssettet med garantier danner "et komplett og autonomt ansvarssystem" (bygglov, Ellipses, 2. utgave, 2018, s.132). Dens anvendelse på CCMI sikrer svært bred dekning av forstyrrelser som sannsynligvis vil påvirke konstruksjonen. Kjøperen i VEFA drar også nytte av disse garantiene, men CCMI går lenger.

C. Pengene-tilbake-garanti og leveringsgaranti til avtalt pris og tid

Artikkel L. 231-4 i CCH sier at før inngåelsen av kontrakten må byggherren tegne en refusjonsgaranti for beløpene som er betalt før åpningen av tomten. Artikkel L. 231-6 sørger for obligatorisk tegning av en leveringsgaranti til avtalt pris og tid.

Takket være denne doble mekanismen er kjøperen sikret enten å få tilbakebetalt forskuddsbeløpene dersom arbeidet ikke starter, eller å få levering av huset sitt til den prisen og innenfor den planlagte tidsrammen, eventuelt på garantistens bekostning. Som professor Olivier Tournafond forklarer, har dette systemet med økonomiske garantier og fullføringsgarantier som er spesifikke for CCMI "en tendens til å plassere prosjekteieren i en situasjon med maksimal beskyttelse og lar ham ha innkvartering som svarer nøyaktig til hans prognoser" (RDI 2007, s.8). Slike garantier eksisterer ikke når det gjelder VEFA.

På slutten av denne analysen ser det ut til at den enkelte husbyggingskontrakt gir kjøperen økt rettslig beskyttelse sammenlignet med salget i fremtidig ferdigstillelse. De spesifikke forpliktelsene som pålegges byggherren, særlig når det gjelder samsvar og leveringsgarantier, kombinert med de omfattende rettighetene og garantiene som er gitt til byggherren, danner et komplett og sammenhengende system som sikrer driftens sikkerhet, både teknisk og økonomisk. Selv om formalitetene til CCMI er mer tungvint enn VEFAs, utgjør den på mange måter en mer balansert kontrakt og en som beskytter interessene til kjøperen av eiendommen. Stilt overfor en så betydelig investering som anskaffelse av en ny bolig, fremstår disse tilleggsgarantiene fullt ut berettiget.