Budgivning på offentlig auksjon: Den ultimate guiden 2025

 

Det du vil oppdage i denne artikkelen

• Den presise juridiske definisjonen og det juridiske rammeverket for overbud
• De 5 viktigste trinnene for å lykkes med å overby andre
• Slik unngår du de 3 vanligste fallgruvene
• Alle forventede tidsfrister og kostnader (nedlastbar sjekkliste)
• Ekspertråd for å maksimere sjansene dine for suksess

Grip en ny sjanse til å kjøpe eiendom

Der auksjon offentligheten representerer en mulighet for eiendomskjøp som ofte overses av allmennheten. Blant dens mekanismer er overbud tilbyr en verdifull ny sjanse til potensielle kjøpere som ikke klarte å vinne den første auksjonen.

Denne omfattende veiledningen gir deg all den viktige informasjonen du trenger for å forstå og bruke denne prosedyren effektivt, enten du er en privatperson eller en profesjonell.

Hva er overbud? Juridisk definisjon og grunnlag

Presis juridisk definisjon

Budkrigen er en prosedyre lovlig å tillate enhver person å gi et høyere bud etter at en tildeling er gitt. Det er presist innrammet avArtikkel R322-50 til R322-55 i loven om sivile håndhevingsprosedyrer (CPCE).

Artikkel R322-50 i CPCE sier tydelig:

«Hvem som helst kan legge inn et høyere bud på minst en tidel av hovedsalgsprisen.»

Målene som forfølges av lovgiver

Anbudsmekanismen oppfyller to hovedmål:

1. Maksimer salgsprisen av den beslaglagte eiendommen, i skyldnerens og kreditorenes interesse
2. Tilby en ny mulighet til personer som ikke kan delta på den første høringen

 

3 situasjoner der overbud blir din allierte

• 📅 Kan ikke delta på den første høringen – Var du utilgjengelig på dagen? Overbudet gir deg ekstra tid
• 💰 Utilstrekkelig anbudsmandat – Hadde advokaten din et for begrenset budsjett? Kom tilbake i kappløpet med et overlegent tilbud
• 🔍 Sen oppdagelse av en interessant eiendom – Identifiserte du eiendommen etter salget? Overbud er din eneste løsning

De 5 viktigste trinnene for å lykkes med å overby andre

 

Trinn 1: Sjekk om du er kvalifisert til å overby

Hvem kan overby? Artikkel R322-50 i CPCE er tydelig Enhver juridisk myndig person kan legge inn et høyere bud, selv uten å ha deltatt i den første auksjonen.

Juridiske forutsetninger:

• Rettsevne til å erverve fast eiendom
• Fravær av profesjonelt forbud (visse juridiske assistenter)
• Plikt til å bruke en advokat registrert hos advokatsamfundet til den aktuelle domstolen

Trinn 2: Overhold 10-dagersfristen strengt

⚠️ MERK: Hvis du ikke overholder denne fristen, vil budet ditt bli avvist, uten mulighet for regularisering!

Artikkel R322-51 i CPCE spesifiserer:

«Overbudet er utformet i henhold til konstitusjonen til en advokat registrert ved advokatstanden som salget forfølges for. Det er oppsagt ved lov.» namsmann innen ti dager etter tildelingen.

Praktisk beregning av forsinkelsen:

• Dag 1: Dagen etter auksjonen
• Hvis siste dag er en lørdag, søndag eller offentlig fridag: forlengelse til neste virkedag

Rettspraksis er streng når det gjelder overholdelse av denne fristen: «Ti-dagersfristen for å innlevere et overbud er en fast frist, som ikke kan avbrytes eller suspenderes.»

Trinn 3: Fullfør de obligatoriske formalitetene

Anbudsprosedyren krever flere spesifikke formaliteter:

1. Erklæring om overbud – Advokatdokument innlevert til fullbyrdelsesdommerens register som inneholder:
   • Din fulle identitet
   • Referansene til prisen
   • Beløpet for overbudet (startpris + minimum 10%)
   • Din forpliktelse til å kjøpe opp i mangel av høyere bud
2. Bevis på solvens – Vanligvis en banksjekk som dekker overbudet (minimum 10% av auksjonsprisen)
3. Oppsigelse – Ved namsmannshandling til advokaten til den opprinnelige vinneren av tilbudet under vilkårene fastsatt i artikkel R322-52 i CPCE

Trinn 4: Forbered fullstendig finansiering

Det lovlige minimumsbeløpet

Artikkel R322-50 i CPCE krever et overbud på «minst en tidel av hovedsalgsprisen».

Numerisk eksempel:

• Opprinnelig auksjonspris: €200 000
• Minimumsbud: €220 000 (opprinnelig pris + finansiering av denne differansen på €20 000)

Ytterligere kostnader å forvente

Type gebyrer	Beregne	Kommentar
Namsmannshonorar (oppsigelse)	150-350 €	Påbudt
Nye juridiske annonser	800-1500 €	På bekostning av høyeste budgiver
Registeravgifter	100-200 €	For registrering og ny høring
Advokathonorarer	1500-3000 €	Variabler avhengig av kompleksitet
Vanlige auksjonskostnader	10–15% av prisen	Ved en endelig tildeling

Trinn 5: Delta i anbudshøringen

Anbudshøringen utgjør avslutningen av prosedyren, med disse spesifikke kjennetegnene:

• Auksjonsdeltakere Kun overbudgiveren og den opprinnelige vinnerbudgiveren
• Mulig utfall 1 Tildeling til høyeste budgiver (hvis den opprinnelige vinneren ikke overbyr)
• Mulig utfall 2 Ny auksjon mellom de to partene
• Definitiv karakter Artikkel R322-55 i CPCE sier tydelig: «Ingen høyere bud kan mottas på den andre auksjonen»

De 3 fellene du absolutt bør unngå

 

Felle nr. 1: Undervurderer ugjenkalleligheten av overbudet

Kassasjonsrettens faste rettspraksis er klar:

«Utstederen av et overbud kan ikke trekke tilbake, og bare den vinneren av budet kan kreve ugyldiggjøring av overbudet.»

Konsekvenser av en fiasko:

• Vanvittig budgivningsprosedyre mot deg (artikkel R322-67 et seq. i CPCE)
• Finansielt ansvar for prisforskjellen ved videresalg til en lavere pris
• Betaling av påløpte merkostnader

Felle nr. 2: Neglisjering av en tidligere vurdering av eiendommen

Før man byr for høyt, er det nødvendig med en grundig analyse:

• Eiendommens faktiske tilstand (ekstra besøk hvis mulig)
• Juridisk situasjon (yrker, servitutter, tekniske diagnoser)
• Oppussingskostnader muligens nødvendig
• Markedsverdi sammenlignet med den økte auksjonsprisen

Felle nr. 3: Å handle uten spesialisert juridisk støtte

Prosedyrens tekniske kompleksitet rettferdiggjør fullt ut bruken av en auksjonsadvokat offentlig. Hans mestring av prosedyremessige finesser kan utgjøre hele forskjellen.

Viktige spesialtilfeller å vite om

Overbud ved salg på auksjon

Overbud er også mulig i forbindelse med auksjonssalg (rettslig deling), som bekreftet av artikkel 1279 i sivilprosessloven:

«Artikkel R. 322–39 til R. 322–63 i loven om sivile håndhevingsprosedyrer gjelder for auksjonen i den grad de er forenlige med bestemmelsene i denne paragrafen.»

Budkriger om okkupert eiendom

Eiendommens belegningsstatus har stor innvirkning på dens verdi. Kassasjonsretten slo fast at «den vinneren av tilbudet er forpliktet til å respektere den gjeldende leieavtalen som han var klar over» (Cass. 3. sivilisasjon, 15. desember 2016, nr. 15–24.430). Analyser denne situasjonen nøye før du byr for høyt.

Budkrigen og den urbane forkjøpsretten

Rettspraksis har spesifisert at «byens fortrinnsrett utøves etter auksjonshøringen ved høyere bud» (Cass. 3. sivilisasjon, 26. september 2012, nr. 11-18.430), noe som kan komplisere det endelige ervervet av eiendommen.

Vanlige spørsmål – spørsmål du måtte ha om overbud

 

Kan jeg by høyere hvis jeg ikke deltok i den første auksjonen?

Absolutt. Artikkel R322-50 i CPCE krever ingen forhåndsdeltakelse i de første auksjonene.

Hvordan finansiere et oppkjøp gjennom budkrig?

Tradisjonell bankfinansiering er fortsatt mulig, men krever tydelig informasjon fra banken din. Ekspertråd: Start finansieringsprosessen så snart du har tenkt å overby for å spare verdifull tid.

Er overbud mulig i alle typer rettssalg?

Overbudet gjelder beslag og auksjoner av fast eiendom (salg ved rettslig deling). Enkelte rettslige salg kan være underlagt spesifikke regler.

Hva skjer hvis eiendommen er bebodd?

Bruksforholdet (nåværende leieavtale, beboer uten hjemmel) overføres til kjøper. Viktig oppmerksomhetspunkt: Vurder nøye de økonomiske konsekvensene og mulige utkastelsesprosesser før du byr høyere.

Kan jeg besøke eiendommen før jeg gir bud?

Salgsbetingelsene kan gi bestemmelser om ytterligere besøk. Hvis dette ikke er mulig, be aktor eller namsmannen om denne muligheten.

Konklusjon: En mulighet som bør gripes metodisk

Budkriger representerer en verdifull mulighet for eiendomskjøp, og gir en ny sjanse til skuffede eller sene budgivere. Det strenge juridiske rammeverket, definert av artiklene R322-50 til R322-55 i CPCE, garanterer prosedyrens sikkerhet samtidig som det pålegger strenge begrensninger.

For å maksimere sjansene dine for suksess:

1. Kontakt en spesialistadvokat så snart som mulig
2. Vurder den virkelige verdien av eiendommen nøyaktig
3. Forbered finansieringen din ved å forutse alle kostnader
4. Overhold tidsfrister og formaliteter strengt
5. Forbered deg på budkrigen med en klar strategi

Ved å følge disse tipsene fra en auksjonsadvokat og forutse potensielle fallgruver, vil du forvandle budprosessen til en verktøy for eiendomskjøp.

Last ned sjekklisten vår hvis du vil overby. 

 

Denne artikkelen ble skrevet av Maître Zakine, en advokat som spesialiserer seg i eiendomsrett og offentlige auksjonsprosedyrer. Informasjonen som gis er generell informasjon og kan ikke erstatte personlig juridisk rådgivning.