Skillnaden mellan individuellt husbyggandekontrakt (CCMI) och försäljning i ett tillstånd av perfekt färdigställande (VEFA)
av Me Zakine

Inom fastigheter dikterar två utomordentligt viktiga kontrakt förhållandet mellan en byggare och en köpare: det individuella husbyggnadskontraktet (CCMI) och försäljningen i ett tillstånd av perfekt färdigställande (VEFA).

Även om dessa två modaliteter ofta likställs, har de avgörande distinktioner som kräver särskild uppmärksamhet.

Definitioner av CCMI och VEFA :

1. Individuellt husbyggnadskontrakt (CCMI) :

CCMI är ett kontrakt som regleras av lag nr 90-1129 av den 19 december 1990, känd som "Spinetta-lagen". Den anlitar en byggare att utföra uppförandet av ett småhus för en köpares räkning. Detta kontrakt ger en färdigställandegaranti samt en garanti för perfekt färdigställande.

1. Försäljning i perfekt färdigställande tillstånd (VEFA):

VEFA, å sin sida, regleras av artiklarna L. 261-1 och följande i bygg- och bostadslagen. Den består av försäljning av fastigheter som är under uppförande eller som ska byggas. Fastighetsutvecklaren säljer sedan en fastighet som han åtar sig att byggas i tid och villkor som överenskommits med köparen.

Nyckelutmärkelser:

1. Kontraktets art:

DE CCMI är en entreprenadkontrakt där byggherren åtar sig att bygga ett småhus enligt de specifikationer som överenskommits med köparen. VEFA är ett försäljningskontrakt som avser fastigheter som är under uppförande eller kommer att byggas.

2. Ansvar:

Som en del av CCMI, tillverkaren är ansvarig av hela byggprocessen, från design till leverans. Beställare är projektägare och platsen övervakas av byggherrens platschef. I VEFA ansvarar byggherren för uppförandet av den sålda fastigheten men även för dess marknadsföring. Byggherren är projektägaren. Byggarbetsplatsen övervakas av en projektledare eller en arkitekt.

1. Leveransdatumison av bien : 

I samband med en CCMI är leveransdatumet i allmänhet fixeras på ett exakt och detaljerat sätt i kontraktet. Detta datum utgör ett avtalsenligt åtagande från tillverkarens sida gentemot köparen. I händelse av försenad leverans är tillverkaren skyldig att betala förseningsavgifter till köparen, utom i fall av force majeure eller köparens fel.

Till skillnad från CCMI är leveransdatumet i VEFA ofta mindre exakt och kan vara föremål för oförutsedda händelser kopplade till arbetets framsteg. VEFA-kontraktet anger i allmänhet en beräknad leveransperiod snarare än ett exakt datum. Parterna kommer sedan överens om en tidsram inom vilken leverans ska ske.

1. Ersättning eller straffavgift i caär sent : 

När det gäller CCMI beräknas straffavgifter för sena betalningar i allmänhet på daglig basis: 1/3000:e av byggbeloppet per dag av försening (fastställt i lag).

Detta belopp som ska betalas för sena betalningsböter kan läggas till alla andra skador som uppkommit, särskilt moraliska skador eller ekonomiska skador kopplade till felaktigt betald hyra (hyresskada) eller till och med kopplad till uthyrning av en box eller en parkeringsplats.

Det är skadestånd som utdöms utöver dröjsmålsböter.

DE VEFA-kontrakt föreskriver inte straffavgifter för sen betalning som i CCMI om inte annat föreskrivs i avtalet. I det här fallet är det lämpligt att beräkna dem annorlunda och ta hänsyn till alla skada lidit. Här är de huvudsakliga skador som köparen kan drabbas av i händelse av sen leverans i VEFA gäller även för CCMI:

• Ekonomisk skada :

Förseningen i leveransen av fastigheten kan medföra extra kostnader för köparen, såsom betalning av hyra eller månatliga bolånebetalningar för köparens nuvarande boende. Köparen kan också lida en ekonomisk förlust om förseningen i leveransen påverkar deras fastighetsprojekt eller investeringar, särskilt vid återförsäljning eller uthyrning av fastigheten.

• Moralisk skada :

Leveransförseningen kan skapa stress, oro och osäkerhet för köparen som ser sitt fastighetsprojekt försenat. Köparen kan också tvingas förlänga sin nuvarande bostadssituation, vilket kan vara en källa till obehag och otrygghet.

• Materiell skada :

Vid betydande förseningar kan köparen tvingas hitta en tillfällig boendelösning, vilket kan medföra merkostnader. Förseningen i leveransen kan också orsaka logistiska och organisatoriska olägenheter för köparen, särskilt när det gäller flytt och hantering av sina tillhörigheter.

• Fördomar om njutning :

Köparen kan berövas fridfull åtnjutande av sin egendom under dröjsmålstiden, vilket utgör en skada i sig. Vid betydande förseningar kan köparen berövas fördelarna och specifika egenskaper hos den fastighet de valt, vilket kan påverka deras komfort och tillfredsställelse.

• Projekt skada :

Försening i leveransen kan äventyra köparens livsprojekt och framtidsplaner, särskilt när det gäller planering av deras flytt, inredning eller professionella projekt relaterade till fastigheten. Det är viktigt att notera att de skador som uppstår vid försenad leverans i VEFA eller CCMI kan variera beroende på förseningens längd och omfattning, samt de specifika omständigheterna i varje fall.

1. Garantier:

CCMI och VEFA ger en färdigställandegaranti och en garanti för perfekt färdigställande till förmån för köparen, och erbjuder ett omfattande skydd mot konstruktionsfel. I VEFA liksom i CCMI drar köparen nytta av de lagliga garantierna om perfekt färdigställande, god funktion och tioåriga garantier som täcker defekter, utrustning och skador som påverkar arbetets soliditet.

Kort sagt, även om CCMI och VEFA har till syfte att bygga fastigheter, skiljer sig deras egenskaper och rättsliga system avsevärt. Det är viktigt för de inblandade parterna att förstå dessa distinktioner för att på bästa sätt säkra sina rättigheter och skyldigheter i samband med sina fastighetstransaktioner. Således, a specialiserad juridisk rådgivning rekommenderas ofta för att undvika efterföljande tvister och garantera perfekt utförande av kontrakt.