le département du var, tout comme d’autres régions en france, n’est pas à l’abri des mésaventures liées à la construction ou à l’acquisition d’un bien immobilier. Dans cet article, nous mettrons en lumière les principales préoccupations du droit immobilier, à savoir les malfaçons, les désordres, les vices cachés et l’abandon de chantier.
Face à l’abandon de chantier, véritable fléau dans le secteur de la construction, protéger ses intérêts nécessite une connaissance pointue des recours juridiques appropriés devient crucial. Voici les cinq points essentiels pour faire face à cette situation délicate et préserver vos droits que vous propose Me Zakine, avocat à Lille et dans toute la France notamment dans le Var et à Saint Raphaël
Les conseils de Me Zakine, avocat dans toute la France et à Lille
Les problèmes les plus récurrents en droit immobilier et en droit de la construction à Saint Raphaël
1. Les malfaçons en cas de construction en VEFA ou dans le cadre d’une CCMI ou autre type de marché de travaux
Une malfaçon est un défaut de construction ou de finition (c’est ce que l’on appelle les réserves) qui ne correspond pas aux normes ou aux exigences stipulées dans le contrat (il s’agit de non-conformités contractuelles). Dans le Var, comme ailleurs, la présence de malfaçons peut donner lieu à des actions en justice.
L’entreprise responsable doit, en vertu de la garantie décennale, réparer les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination pendant 10 ans après la réception des travaux. L’entreprise est contrainte d’être munie d’une assurance garantie décennale avant de démarrer les travaux et elle doit la remettre au client, dit le maître de l’ouvrage.
Soyez munis d’une assurance dommages ouvrage spécifique qui doit être souscrite par le client en cas de malfaçons. Cette assurance prend en charge des malfaçons, en versant une somme à l’acquéreur, sans recherche de responsabilité de l’entreprise.
2. Les désordres
Les désordres, souvent confondus avec les malfaçons, désignent les anomalies ou défauts affectant un ouvrage après sa livraison. Ils peuvent être apparents au moment de la réception ou apparaître ultérieurement. Le constructeur ou le promoteur doit venir lever les réserves dans un délai de 12 mois correspondant à la garantie de parfait achèvement.
Les désordres apparents sont généralement couverts par la garantie de parfait achèvement, qui oblige le constructeur à les réparer pendant un an après la réception des travaux. Si le désordre est grave et compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, la garantie décennale s’appliquera.
Si le constructeur ou le promoteur ne s’exécute pas, une action en justice, notamment en référé, devra être introduite.
3. Les vices cachés dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du ou des défauts cachés : ne tardez pas !
Un vice caché est un défaut non apparent lors de la vente mais qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui diminue tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou l’aurait fait à un moindre prix, s’il en avait eu connaissance.
Dans le Var, l’acquéreur d’un bien immobilier peut agir contre le vendeur en se fondant sur la garantie des vices cachés prévue par le Code civil. Il dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice.
Faites appel à un expert ou introduisez une action en justice pour faire désigner un expert judiciaire pour vous constituez la preuve parfaite et solliciter la prise en charge des travaux et éventuellement des dommages et intérêts.
Sachez que si l’action en vices cachés démontrent que les vendeurs avaient conscience des défaut, le dol, c’est à dire leur tromperie vous permettra de solliciter la nullité de vente (rétroactivement au jour de la vente) dans le cas où les défaut cachés se révèlent très graves et très importants et empêchent d’habiter la maison.
I. L’ABANDON DE CHANTIER
1. Identifier très rapidement l’abandon de chantier
Ralentissement, visites sporadiques du chantier, chantage à des appels de fonds, abandon partiel ou total tel sont les cas (non exhaustifs) qui peuvent se présenter comme un abandon de chantier.
2. Examiner les clause du contrat que vous avez signé
Tout doit être rédigé dans le contrat. C’est pourquoi, nous vous donnons le conseil de vous prémunir de tout problème en vérifiant toutes les clauses du contrat avant de le signer et parfois de faire appel à un avocat en droit immobilier. Il est impératif de revoir minutieusement les termes du contrat pour identifier les dispositions spécifiques concernant les délais, les retards, les pénalités et les conditions de résiliation. Les clauses relatives aux assurances et aux garanties en cas d’abandon de chantier doivent également être étudiées en détail. Vérifier que l’entrepreneur vous avait bien remis l’attestation d’assurance décennale.
3. Adressez à l’entrepreneur un courrier recommandé avec accusé de réception
En cas de suspicion d’abandon de chantier, il est crucial de notifier formellement l’entrepreneur par écrit en respectant les procédures légales. Cette notification doit clairement indiquer les retards constatés, les problèmes rencontrés et les attentes en matière de reprise des travaux. Cette étape marque le début et la preuve de l’abandon de chantier. Pour être encore plus rigoureux, faites établir un constat d’Huissier de justice que vous joindrez à votre courrier.
4. Tenter une résolution amiable du litige
Avant de prendre des mesures légales plus sévères, il peut être judicieux d’explorer les options de négociation et de médiation pour éviter un litige long et qui nécessite parfois de passer par l’expertise judiciaire.
5. Poursuivre l’affaire en justice en cas d’échec
Si les efforts de négociation et de médiation ne produisent pas de résultats satisfaisants, envisager de porter l’affaire en justice. Vous pourriez avoir des options telles que résilier le contrat, engager une autre entreprise pour terminer les travaux, ou poursuivre en justice l’entrepreneur pour rupture de contrat et demander des dommages et intérêts. Dans ces cas, il est impératif de consulter un avocat expert en droit immobilier à Saint Raphaël et dans le Var pour obtenir les conseils adéquats et adopter la meilleurs stratégie.
En conclusion, faire face à un abandon de chantier à la Ciotat et dans le Var demande une compréhension approfondie du droit immobilier et une planification stratégique rigoureuse.
En somme, faire face à un abandon de chantier requiert vigilance et perspicacité. En vous armant de ces cinq points clés, vous saurez naviguer habilement dans ce contexte complexe et protéger au mieux vos droits. En cas de besoin, consultez un avocat expert en droit de la construction, garantissant une expertise sur mesure et des conseils adaptés à votre situation spécifique.
II. LES MALFAÇONS OU LES VICES CACHÉS APRÈS ACQUISITION
Vous avez acquis la maison de vos rêves ou bien vous avez fait construire.
Mais vous vous apercevez de malfaçons au moment de la livraison et de la remise des clés. Ou bien, des défauts cachés apparaissent lorsque vous emménagez après avoir acquis une maison déjà construire vendu par un particulier. C’est ce que l’on appelle les vices cachés.
- Le courrier de mise en demeure : la preuve parfaite et l’arme idéal pour faire pression sur le vendeur ou l’entreprise surtout lorsqu’il est rédigé par un avocat : adressez un courrier de mise en demeure avec accusé de réception solliciter la levée des réserves par les travaux de reprise ou pour solliciter des explications en cas de vices cachés.
- Faites appel à un avocat expert en droit immobilier et en droit de la construction pour éviter de faire des erreurs dès le départ et pour choisir la bonne stratégie.
- Faites appel à un expert en bâtiment mais seulement si le rapport d’expertise est contradictoire, c’est à dire en présence de la partie adverse. A défaut, il n’aura aucune valeur en justice. Vous pouvez faire appel à un expert juste pour obtenir un avis de sa part, en premier lieu, sans que la partie adverse n’en soit informée.
- Expertise judiciaire : il faudra peut être faire appel à la justice pour la désignation d’un expert judiciaire dans le cas où la partie adverse n’entend pas concilier ou ne répond pas. Le rapport de l’expert permettra de faire pression et d’obtenir la réparation des dommages ou la levée des réserves
- Demander des dommages et intérêts en justice : à la suite de l’expertise judiciaire, vous pourrez solliciter des dommages et intérêts dans le cadre d’une action en responsabilité pour vices cachés.
Le Cabinet Zakine vous accompagne sur la question de l’abandon de chantier ou dans le cadre d’une action en vices cachés afin de préserver vos droits et défendre au mieux vos intérêts
Questions fréquentes
Que faire en cas d’abandon de chantier par mon constructeur ?
En cas d’abandon de chantier, vous devez d’abord constater l’arrêt des travaux (ralentissement, absence prolongée) et envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au constructeur pour le mettre en demeure de reprendre les travaux. Si aucune réponse, vous pouvez engager une procédure judiciaire pour résiliation du contrat et demander des dommages et intérêts. Un avocat expert vous aidera à sécuriser vos démarches.
Quels sont les délais pour agir après un abandon de chantier ?
Il est crucial d’agir rapidement dès les premiers signes d’abandon, car les délais de prescription (5 ans pour l’action en responsabilité contractuelle) courent à compter de la date d’abandon. Une mise en demeure doit être envoyée sans tarder, et une action en justice peut être introduite dans les 5 ans. Consultez un avocat sans attendre pour ne pas perdre vos droits.
Puis-je résilier le contrat de construction en cas d’abandon de chantier ?
Oui, vous pouvez demander la résiliation judiciaire du contrat pour inexécution de ses obligations par le constructeur. Il faut démontrer l’abandon caractérisé (arrêt prolongé, absence de reprise après mise en demeure). La résiliation entraîne la restitution des sommes versées et des dommages-intérêts. Un avocat vous assistera dans cette procédure.
Quels sont les coûts d’une procédure pour abandon de chantier ?
Les coûts varient selon la complexité : honoraires d’avocat (forfait ou au temps passé, généralement entre 1500 et 5000 €), frais d’expertise éventuelle (1000 à 3000 €), et frais de justice (timbre, signification). Certains avocats proposent une première consultation à prix fixe (environ 200-300 €). Demandez un devis précis.
Que faire si le constructeur a abandonné le chantier et ne répond plus ?
Si le constructeur est injoignable, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. En l’absence de réponse, saisissez le tribunal judiciaire pour faire constater l’abandon et obtenir la résiliation du contrat. Vous pouvez également vérifier si l’assurance dommages-ouvrage ou la garantie de livraison peut intervenir. Un avocat vous conseillera sur la meilleure stratégie.
