Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un dispositif légal encadrant la construction de maisons individuelles. Ce contrat a été conçu pour protéger les propriétaires des risques liés à la construction face au constructeur (retard, malfaçons, désordres, réserves, abandon de chantier ou encore problème d’assurance).
1. La définition du CCMI
Le CCMI est un contrat réglementé qui encadre la relation entre un particulier souhaitant faire construire une maison (appelé le maitre de l’ouvrage) et un constructeur. Il garantit un cadre juridique strict pour sécuriser le maître d’ouvrage (le client). Il est annexé à ce contrat une notice descriptive. Il peut s’agir d’un CCMI avec ou sans fourniture de plan.
2. Les garanties existantes dans le cadre d’un CCMI
Le CCMI inclut plusieurs garanties destinées à protéger le client pendant et après la construction. Le constructeur doit souscrire à différents types d’assurance.
- Garantie de livraison à prix et délais convenus : cela assure que le constructeur s’engage à livrer la maison dans les délais et au prix convenus.
- Garantie de parfait achèvement : elle couvre les éventuels désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit. Il s’agit des réserves devant être levées dans les 12 mois à compter de la livraison de la maison.
- Garantie décennale : elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage pendant 10 ans après la réception de la maison.
- Garantie de bon fonctionnement : elle couvre les éléments d’équipement dissociables de la construction pendant 2 ans après la réception.
3. Les obligations du constructeur à l’égard du client, maître de l’ouvrage
Avec un CCMI, il incombe au constructeur 3 obligations principales :
- Fournir un plan de la maison qui sera construite si le client le demande car il peut aussi s’agir d’un CCMI sans fourniture de plan
- Fournir une notice descriptive détaillée des travaux à réaliser en excluant éventuellement les travaux que souhaite prendre en charge le client (et les chiffrer quand même)
- Obtenir toutes les assurances et garanties nécessaires.
4. Le prix forfaitaire et les modalités de paiement
Le CCMI doit mentionner un prix ferme et définitif. Les modalités de paiement sont strictement encadrées par la loi.
Le paiement de la construction est réalisé suivant des appels de fonds adressés dès lors que chaque étape de la construction est achevé.
5. La révision du prix
Le contrat peut prévoir des conditions de révision du prix, mais elles sont strictement encadrées par la loi.
La révision du prix ne soit pas être abusive et créer un déséquilibre entre entre le client et le constructeur.
6. Le non-respect du CCMI : les sanctions prévues
Si le constructeur ne respecte pas ses obligations (retard de livraison, malfaçons, etc.), le CCMI prévoit des sanctions, qui peuvent aller jusqu’à la résiliation du contrat aux torts du constructeur.
Il peut s’agit de pénalités de retard, d’une procédure en référé pour lever les réserves ou plus grave, d’une action en cas d’absence des assurances obligatoires.
7. Le choix fondamental du constructeur
Attention à bien vérifier la notoriété du constructeur, sa fiabilité et sa solvabilité.
8. Les avantages du recours au CCMI
Le principal avantage du CCMI est qu’il offre une sécurité juridique et financière au maître d’ouvrage. Il garantit notamment un prix ferme et définitif et impose des garanties au constructeur.
9. Les inconvénients possibles
Le CCMI est très encadré, ce qui limite la flexibilité du projet.
Cependant, les inconvénients apparaissent : problème de plan, éléments manquants au sein de la notice descriptive, retard, abandon de chantier, absence de communication et d’information, difficultés d’approvisionnement etc…
Les conseils de Me Zakine, Avocat au Barreau de Grasse
1. Une lecture attentive du contrat
2. la vérifications des assurances souscrites par le constructeur
3. Un prix trop bas peut être piégeux
4. Rechercher les clauses abusives du CCMI
5. Ne pas accepter les avenants destinés à augmenter le prix initial du CCMI
6. Suivre de près le chantier sans oublier que le constructeur a la charge du chantier
7. Conserver une trace écrite de l’ensemble des échanges et ne pas hésiter à adresser un courrier de mise en demeure avec accusé réception
8. Faire appel à un avocat pour éviter de perdre du temps et de l’argent alors que la situation est déjà complexe
Le piège: Penser que l’on peut se passer de conseils juridiques.
Le conseil de Me Zakine: Consulter un avocat spécialisé en droit de la construction peut éviter bien des désagréments. Il peut vous conseiller dès la négociation du contrat et vous représenter en cas de litige.
Construire une maison est un projet majeur qui nécessite une préparation minutieuse qui devrait être réalisée à l’aide d’un avocat, comme le souligne Me Zakine, avocat en droit immobilier et droit de la construction.
Il est crucial de se faire accompagner pour prévenir les situations litigieuses avant même que le conflit ne soit installer mais lorsque c’est le cas, faire appel rapidement à un avocat permet d’éviter les erreurs et d’adopter la meilleurs stratégie possible.