Il Contratto di Costruzione di Abitazioni Individuali (CCMI) è un sistema giuridico che disciplina la costruzione di abitazioni individuali. Questo contratto è stato concepito per tutelare i proprietari dai rischi legati alla costruzione affrontati dal costruttore (ritardi, cattiva lavorazione, disordini, prenotazioni, abbandono del sito o anche problemi assicurativi).
1. La definizione CCMI
La CCMI è un contratto regolamentato che regola il rapporto tra un soggetto che intende costruire una casa (detto proprietario del progetto) e un costruttore. Garantisce un quadro giuridico rigoroso per garantire il proprietario del progetto (il cliente). Al presente contratto è allegata una nota descrittiva. Può trattarsi di una CCMI con o senza la fornitura di un piano.
2. Garanzie esistenti nell'ambito di una CCMI
La CCMI prevede diverse garanzie destinate a tutelare il cliente durante e dopo la costruzione. Il costruttore deve stipulare diversi tipi di assicurazione.
- Consegna garantita a prezzi e scadenze concordati : questo garantisce che il costruttore si impegna a consegnare la casa nei tempi e al prezzo pattuito.
- Garanzia di perfetto completamento : copre eventuali problemi segnalati al momento del ricevimento o nell'anno successivo. Si tratta di riserve che devono essere sciolte entro 12 mesi dalla consegna della casa.
- Garanzia decennale : copre i danni che compromettono la solidità dell'opera per 10 anni dal ricevimento della casa.
- Garanzia del corretto funzionamento : copre gli elementi dell'attrezzatura separabili dalla costruzione per 2 anni dopo l'accettazione.
3. Obblighi del costruttore nei confronti del committente, titolare del progetto
Con una CCMI, il produttore ha 3 obblighi principali:
- Fornire una pianta della casa che verrà costruita se il cliente lo richiede perché può essere anche una CCMI senza fornire una pianta
- Fornire un avviso descrittivo dettagliato del lavoro da svolgere, escludendo eventualmente il lavoro che il cliente desidera intraprendere (e comunque quantificarlo)
- Ottieni tutte le assicurazioni e le garanzie necessarie.
4. Il prezzo fisso e le modalità di pagamento
La CCMI deve indicare un prezzo fisso e definitivo. I termini di pagamento sono strettamente regolati dalla legge.
Il pagamento della costruzione viene effettuato a seguito delle richieste di fondi inviate una volta completata ciascuna fase di costruzione.
5. Revisione dei prezzi
Il contratto può prevedere condizioni di revisione dei prezzi, ma queste sono strettamente regolate dalla legge.
La revisione dei prezzi non deve essere abusiva e creare uno squilibrio tra cliente e produttore.
6. Inosservanza della CCMI: le sanzioni previste
Se il produttore non rispetta i propri obblighi (ritardo nella consegna, cattiva lavorazione, ecc.), la CCMI prevede sanzioni, che possono arrivare fino alla risoluzione del contratto per colpa del produttore.
Ciò potrebbe comportare sanzioni per ritardato pagamento, una procedura provvisoria per eliminare le riserve o, cosa più grave, un'azione in caso di assenza di un'assicurazione obbligatoria.
7. La scelta fondamentale del produttore
Fare attenzione a verificare la reputazione, l'affidabilità e la solvibilità del produttore.
8. I vantaggi dell'utilizzo della CCMI
Il vantaggio principale della CCMI è che offre sicurezza giuridica e finanziaria al proprietario del progetto. In particolare, garantisce un prezzo fermo e definitivo e impone garanzie al produttore.
9. Possibili svantaggi
La CCMI è molto regolamentata, il che limita la flessibilità del progetto.
Compaiono però gli svantaggi: problemi di pianificazione, elementi mancanti nel bando descrittivo, ritardi, abbandono del sito, mancanza di comunicazione e informazione, difficoltà di approvvigionamento, ecc.
Consiglio di Me Zakine, avvocato del foro di Grasse
1. Lettura attenta del contratto
2. verifica dell'assicurazione stipulata dal produttore
3. Un prezzo troppo basso può essere complicato
4. Ricerca delle clausole vessatorie della CCMI
5. Non accettare modifiche intese ad aumentare il prezzo iniziale della CCMI
6. Monitorare attentamente il cantiere senza dimenticare che il costruttore è responsabile del cantiere
7. Conservare un registro scritto di tutti gli scambi e non esitate a inviare una lettera di costituzione in mora con avviso di ricevimento
8. Chiama un avvocato per evitare di perdere tempo e denaro quando la situazione è già complessa
La trappola: Pensare che possiamo fare a meno della consulenza legale.
Il consiglio del signor Zakine: consultare a avvocato specializzato in diritto edilizio può evitare molti disagi. Può consigliarvi fin dalla negoziazione del contratto e rappresentarvi in caso di controversia.
Costruire una casa è un progetto importante che richiede un'attenta preparazione che dovrebbe essere effettuata con l'aiuto di un avvocato, come sottolinea Me Zakine, avvocato in diritto immobiliare e diritto edilizio.
È fondamentale avere supporto per prevenire situazioni contenziose ancor prima che si verifichi il conflitto, ma quando ciò accade, rivolgersi rapidamente ad un avvocato permette di evitare errori e adottare la migliore strategia possibile.