Immobilienkaufverträge sind Rechtsgeschäfte, die die Übertragung des Eigentums zugunsten des Käufers der Immobilie bezwecken und bewirken.
Mehrere Schritte sind erforderlich, und der endgültige Abschluss des öffentlichen Kaufvertrags erfordert, dass zuvor Vorverträge abgeschlossen werden:
Das Verkaufsversprechen: Es handelt sich um einen Verkäufer, der die zum Verkauf stehende Immobilie für einen Käufer "reserviert". Das Verkaufsversprechen wird auch als "einseitiges Verkaufsversprechen" bezeichnet. Allein verpflichtet sich der Verkäufer gegenüber dem Käufer fest und endgültig, bis dieser entscheidet, ob er die Option wahrnimmt oder nicht, d. h. ob er sich für einen Vertrag entscheidet oder nicht.
Wenn der Käufer (Begünstigte) schuldhaft handelt, kann der Verkäufer (Versprechende) keine Zwangsvollstreckung des Verkaufs beantragen (es sei denn, der Begünstigte hat die Option offiziell gezogen, bevor er sich umentschieden hat). Stattdessen hat er Anspruch auf die volle Stillstandsentschädigung, die dem Begünstigten auferlegt wurde.
Das Kaufangebot (in der Praxis sehr selten)
Der Verkauf kann auch auf der Seite des Käufers analysiert werden.
In diesem Fall ist es nicht mehr der Verkäufer, der ein Verkaufsangebot macht, und der Käufer, der es annimmt, sondern es ist der Käufer, der ein Angebot zum Kauf einer Immobilie macht.
Das heißt, der Käufer stellt im Vorfeld seine Kaufbedingungen (Art der Immobilie, Größe, Lage usw.). Da dieses Kaufangebot an die Verkäufer (Privatpersonen oder Gewerbetreibende) gerichtet ist, wird davon ausgegangen, dass diese (einer von ihnen) das Kaufangebot annehmen.
Der Verkaufskompromiss
Der Kompromiss ist ein synallagmatisches Verkaufsversprechen, das sowohl für den Verkäufer als auch für den Erwerber bindend ist.
Wenn sich eine der Parteien trotz Erfüllung der aufschiebenden Bedingungen weigert, den Verkauf zu wiederholen, kann die andere Partei folglich gegen sie vorgehen, um nach ihrer Wahl entweder die Zwangsvollstreckung des Verkaufs oder die Auflösung des Verkaufs zu ihren Lasten sowie Schadensersatz aus der im Vertrag vorgesehenen Strafklausel zu fordern.
Im Anschluss an die Unterzeichnung des Vorvertrags erfolgt der endgültige Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Was ist zu tun, wenn der Verkäufer oder der Erwerber auf den Verkauf oder den Erwerb der Immobilie verzichtet?
Wenn es der Käufer ist, der auf den Erwerb der Immobilie verzichtet, schickt der Verkäufer ihm eine Aufforderung, beim Notar vorstellig zu werden.
Wenn er nicht erscheint, verklagt der Verkäufer den Käufer, damit dieser zum Ersatz des Schadens verurteilt wird, der ihm durch die geänderte Entscheidung entstanden ist.
Die vorbehaltlose Annahme des Verkaufsangebots durch den Verkäufer macht das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien jedoch fest und endgültig.
Wenn der Käufer also zurücktritt, obwohl sein Kaufangebot völlig klar und präzise war, kann der Verkäufer Schadensersatz als Wiedergutmachung für den erlittenen Schaden erhalten.
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