I contratti di vendita di beni immobili sono atti giuridici il cui scopo ed effetto è quello di trasferire la proprietà all'acquirente del bene.
Sono necessarie diverse tappe e la conclusione finale dell'atto di vendita richiede che i contratti preliminari siano stati conclusi in precedenza:
La promessa di vendita: questo è l'accordo del venditore di "riservare" la proprietà per la vendita a un acquirente. La promessa di vendita è anche chiamata "promessa unilaterale di vendita". Il venditore prende un impegno fermo e definitivo nei confronti del compratore, fino a quando quest'ultimo non decide se esercitare o meno l'opzione, cioè se contrarre o meno.
Se l'acquirente (il beneficiario) è in difetto, il venditore (promissario) non potrà chiedere l'esecuzione forzata della vendita (a meno che il beneficiario abbia formalmente esercitato l'opzione prima di cambiare idea). Tuttavia, potrà richiedere l'intero importo dell'indennità di immobilizzazione a carico del Beneficiario.
L'offerta di acquisto (molto rara nella pratica)
La vendita può essere analizzata anche dal lato dell'acquirente.
In questo caso, non è più il venditore che fa un'offerta di vendita e l'acquirente che accetta, ma è l'acquirente che fa un'offerta di acquisto dell'immobile.
Ciò significa che l'acquirente stabilisce in anticipo le condizioni di acquisto (tipo di proprietà, superficie, posizione, ecc.). Dato che questa offerta di acquisto è destinata ai venditori (privati o professionisti), sono questi ultimi (uno di loro) che devono accettare l'offerta di acquisto.
Il contratto di vendita
Il compromesso è una promessa sinallagmatica di vendita che impegna sia il venditore che il compratore.
Di conseguenza, se una delle parti si rifiuta di ripetere la vendita, nonostante l'adempimento delle condizioni sospensive, l'altra parte può agire contro di essa, per richiedere, a sua scelta, o l'esecuzione forzata della vendita, o l'annullamento della vendita a suo danno, così come i danni derivanti dalla clausola penale prevista dal contratto.
Dopo la firma del contratto preliminare, avrà luogo la conclusione definitiva dell'atto di vendita.
Cosa fare se il venditore o l'acquirente non vende o compra la proprietà?
Se è l'acquirente che rinuncia all'acquisto dell'immobile, il venditore gli invia un avviso di comparizione davanti al notaio.
Se non si presenta, il venditore cita in giudizio l'acquirente per il risarcimento del danno subito a causa di questo cambiamento di decisione.
L'accettazione incondizionata dell'offerta di vendita da parte del venditore rende la relazione contrattuale tra le parti ferma e definitiva.
Pertanto, se l'acquirente si ritira anche se la sua offerta di acquisto era perfettamente chiara e precisa, il venditore può ottenere un risarcimento per la perdita subita.
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