I contratti di vendita di beni immobili sono atti giuridici il cui scopo ed effetto è quello di trasferire la proprietà all'acquirente del bene.
Sono necessarie diverse tappe e la conclusione finale dell'atto di vendita richiede che i contratti preliminari siano stati conclusi in precedenza:
La promessa di vendita: questo è l'accordo del venditore di "riservare" la proprietà per la vendita a un acquirente. La promessa di vendita è anche chiamata "promessa unilaterale di vendita". Il venditore prende un impegno fermo e definitivo nei confronti del compratore, fino a quando quest'ultimo non decide se esercitare o meno l'opzione, cioè se contrarre o meno.
Se l'acquirente (il beneficiario) è in difetto, il venditore (promissario) non potrà chiedere l'esecuzione forzata della vendita (a meno che il beneficiario abbia formalmente esercitato l'opzione prima di cambiare idea). Tuttavia, potrà richiedere l'intero importo dell'indennità di immobilizzazione a carico del Beneficiario.
L'offerta di acquisto (molto rara nella pratica)
La vendita può essere analizzata anche dal lato dell'acquirente.
In questo caso, non è più il venditore che fa un'offerta di vendita e l'acquirente che accetta, ma è l'acquirente che fa un'offerta di acquisto dell'immobile.
Ciò significa che l'acquirente stabilisce in anticipo le condizioni di acquisto (tipo di proprietà, superficie, posizione, ecc.). Dato che questa offerta di acquisto è destinata ai venditori (privati o professionisti), sono questi ultimi (uno di loro) che devono accettare l'offerta di acquisto.
Il contratto di vendita
Il compromesso è una promessa sinallagmatica di vendita che impegna sia il venditore che il compratore.
Di conseguenza, se una delle parti si rifiuta di ripetere la vendita, nonostante l'adempimento delle condizioni sospensive, l'altra parte può agire contro di essa, per richiedere, a sua scelta, o l'esecuzione forzata della vendita, o l'annullamento della vendita a suo danno, così come i danni derivanti dalla clausola penale prevista dal contratto.
Dopo la firma del contratto preliminare, avrà luogo la conclusione definitiva dell'atto di vendita.
Cosa fare se il venditore o l'acquirente non vende o compra la proprietà?
Se è l'acquirente che rinuncia all'acquisto dell'immobile, il venditore gli invia un avviso di comparizione davanti al notaio.
Se non si presenta, il venditore cita in giudizio l'acquirente per il risarcimento del danno subito a causa di questo cambiamento di decisione.
L'accettazione incondizionata dell'offerta di vendita da parte del venditore rende la relazione contrattuale tra le parti ferma e definitiva.
Pertanto, se l'acquirente si ritira anche se la sua offerta di acquisto era perfettamente chiara e precisa, il venditore può ottenere un risarcimento per la perdita subita.
Cécile ZAKINE è a vostra disposizione per consigliarvi sui contratti di vendita immobiliare o per assistervi in caso di contenzioso
Domande frequenti
Quelle est l’indemnité due si l’acheteur se rétracte après une promesse de vente ?
En cas de rétractation de l’acheteur (bénéficiaire) sans lever l’option, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation, généralement 5 à 10 % du prix. Cette indemnité est prévue dans la promesse.
Combien de temps l’acheteur a-t-il pour se rétracter après une promesse unilatérale de vente ?
Le délai de rétractation est fixé dans la promesse (souvent 30 à 90 jours). Passé ce délai, l’acheteur peut être contraint de signer ou perdre l’indemnité. Me Zakine vous conseille sur les clauses.
Puis-je me rétracter après avoir signé une promesse de vente sans perdre mon acompte ?
Oui, si vous exercez votre droit de rétractation dans le délai légal de 10 jours après la signature (hors promesse synallagmatique). Sinon, vous risquez de perdre l’indemnité d’immobilisation.
Que faire si le vendeur se rétracte après avoir accepté mon offre d’achat ?
Le vendeur peut se rétracter tant que l’acte authentique n’est pas signé, mais vous pouvez demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi (frais de dossier, etc.). Me Zakine évalue vos recours.
Quels sont les délais pour agir en justice après une rétractation abusive ?
Vous avez 5 ans à compter de la rétractation pour agir en responsabilité contractuelle. Me Zakine vous aide à chiffrer votre préjudice et à engager une action.
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