Le syndic n’a pas le droit de refuser d’exécuter des travaux régulièrement votés en assemblée générale : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose d’assurer l’exécution des délibérations de l’AG. Face à son inaction, vous disposez de trois leviers successifs : la mise en demeure, le référé devant le tribunal judiciaire, et la révocation du syndic en assemblée générale.

Pourquoi le syndic ne peut pas s’opposer à une décision d’AG

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il n’a aucun pouvoir d’appréciation sur l’opportunité d’une résolution adoptée : il la met en œuvre. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère ses missions, dont l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée. L’article 21 charge le conseil syndical de contrôler sa gestion, et lui permet d’exiger des explications écrites.

Deux nuances seulement. Si la résolution a été adoptée à une majorité insuffisante ou porte sur une question qui échappe au pouvoir de l’AG, le syndic peut légitimement suspendre son exécution et solliciter une nouvelle délibération. Et si le financement voté n’a pas été appelé ou n’a pas été réglé par les copropriétaires, l’absence de trésorerie bloque matériellement le chantier : la difficulté est alors comptable, pas juridique.

Étape 1 : la mise en demeure écrite

Adressez au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant la date de l’AG, le numéro de la résolution, la majorité obtenue, et fixant un délai précis d’exécution (quinze à trente jours selon la nature des travaux). Demandez la communication des devis signés, des ordres de service et du calendrier. Mettez le conseil syndical en copie : sa saisine officielle pèse dans un dossier ultérieur.

La loi ne fixe pas de délai chiffré d’exécution des décisions d’AG. Les tribunaux raisonnent en délai raisonnable, apprécié selon l’urgence : quelques semaines pour une infiltration en toiture ou un ascenseur immobilisé, quelques mois pour un ravalement soumis à autorisation d’urbanisme.

Étape 2 : le juge

Passé la mise en demeure, plusieurs actions sont ouvertes devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble :

• Le référé (articles 834 et 835 du code de procédure civile) pour obtenir, en urgence, la condamnation du syndic à engager les travaux, au besoin sous astreinte financière par jour de retard.
• La désignation d’un mandataire ad hoc lorsque le syndic refuse aussi de convoquer une assemblée générale : tout copropriétaire peut la demander au président du tribunal judiciaire sur le fondement du décret du 17 mars 1967. Le mandataire convoque l’AG à la place du syndic.
• L’action en responsabilité contre le syndic, tenu des fautes commises dans son mandat. Les préjudices indemnisables sont concrets : aggravation des dégradations, surcoût du chantier, perte locative. Ces actions se prescrivent par cinq ans (article 42 de la loi de 1965).

Un copropriétaire agit seul pour les décisions qui lèsent ses droits ou son lot. Pour l’action au nom du syndicat, c’est en principe le syndic qui a qualité, d’où l’intérêt de faire voter une habilitation ou de changer de syndic.

Étape 3 : révoquer et remplacer le syndic

La révocation relève de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), avec désignation simultanée du successeur pour éviter toute vacance. Inscrivez deux résolutions distinctes à l’ordre du jour : révocation pour motif légitime, puis nomination du nouveau syndic avec son projet de contrat. Une révocation sans motif légitime expose le syndicat à une indemnisation du syndic évincé : documentez les manquements.

Si la copropriété est financièrement bloquée, l’article 29-1 de la loi de 1965 permet la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire, qui se substitue au syndic.

Les réflexes à avoir immédiatement

Réclamez le procès-verbal complet de l’AG et les pièces justificatives, conservez tous les échanges écrits, faites constater l’état de l’immeuble par un expert ou un huissier si les désordres évoluent, et surveillez les délais : la contestation d’une décision d’AG obéit, elle, à un délai de deux mois.

Pour contester une décision de copropriété ou un refus du syndic, Avv. Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts devant les tribunaux (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.

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