Vous pouvez participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, ainsi que voter par correspondance, en application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. La participation à distance suppose que les modalités soient prévues par le règlement de copropriété ou, à défaut, que l’assemblée générale ait arrêté les moyens et supports techniques à la majorité de l’article 25, conformément à l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, le vote par correspondance ayant été précisé par le décret n° 2020-1676 du 17 décembre 2020.

Les trois modes de participation à distance

La visioconférence et l’audioconférence vous permettent d’assister à la séance en temps réel, d’intervenir dans les débats et de voter résolution par résolution. Le moyen technique retenu doit garantir l’identification du participant et la retransmission continue des délibérations.

Le vote par correspondance s’exerce au moyen du formulaire réglementaire fixé par arrêté du 2 juillet 2020, joint à la convocation. Vous cochez, pour chaque résolution, un vote favorable, défavorable ou une abstention. Le formulaire doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la tenue de l’assemblée. Point sensible : lorsqu’une résolution est amendée en cours de séance, le copropriétaire ayant voté favorablement par correspondance sur le projet initial est considéré comme défaillant pour cette résolution. Votre voix disparaît du décompte, ce qui peut modifier le résultat d’un vote serré.

Le mandat de représentation reste utilisable et se combine avec les autres modes. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose, les siennes comprises, n’excède pas dix pour cent des voix du syndicat.

Les conditions à vérifier avant l’assemblée

Contrôlez d’abord que la convocation, notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, mentionne les modalités de connexion et le lien technique, ainsi que le formulaire de vote par correspondance. L’absence de ces éléments constitue une irrégularité de convocation.

Vérifiez ensuite que la dépense liée au dispositif a été traitée : les frais d’installation et de fonctionnement des moyens de participation à distance constituent des charges de l’immeuble, soumises à la décision de l’assemblée. Un syndic ne peut vous facturer individuellement l’accès à la visioconférence en dehors de ce cadre.

Assurez-vous enfin que votre identité et votre qualité de copropriétaire, ou de mandataire, sont enregistrées par le syndic avant l’ouverture de la séance. Le procès-verbal doit mentionner les copropriétaires participant à distance, ceux ayant voté par correspondance, et surtout les incidents techniques ayant empêché un copropriétaire de faire connaître son vote. Cette mention est votre principal élément de preuve.

L’incident technique et ses conséquences

Une coupure de connexion, un lien inopérant ou un dispositif dont le son ne permet pas de suivre les débats vous privent de votre droit de vote. Réagissez pendant la séance : envoyez immédiatement un message écrit au syndic et au président de séance demandant la suspension, et exigez que l’incident soit porté au procès-verbal. Confirmez par lettre recommandée dans les jours suivants.

La privation du droit de participer et de voter est une cause classique d’annulation des décisions adoptées pendant l’incident. Le juge apprécie si l’irrégularité a pu influencer le résultat du vote, ce qui explique l’importance d’un procès-verbal précis et d’un décompte des voix exploitable.

Contester une assemblée tenue à distance

Les motifs de contestation les plus fréquents sont l’organisation d’une réunion exclusivement dématérialisée sans décision préalable de l’assemblée sur les moyens techniques, l’absence de formulaire de vote par correspondance joint à la convocation, le refus du syndic de mettre en œuvre le dispositif pourtant voté, l’irrégularité du décompte des votes par correspondance, et l’impossibilité pour un copropriétaire de s’exprimer avant le vote.

L’action en annulation des décisions se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Ce délai est un délai de forclusion : passé deux mois, la décision devient inattaquable, même entachée d’une irrégularité sérieuse. La contestation est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants ; celui qui a voté favorablement à une résolution ne peut la contester.

Vérifiez la régularité de la notification du procès-verbal, lettre recommandée ou notification électronique à laquelle vous avez expressément consenti. Une notification irrégulière ne fait pas courir le délai, ce qui peut rouvrir votre recours.

Pour toute question de copropriété, Avv. Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.