Si une décision a été adoptée malgré votre vote contre, vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire d’une action en annulation (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Cette action est réservée aux copropriétaires opposants et défaillants, et suppose une irrégularité de forme, une violation de la loi ou du règlement, ou une décision qui lèse vos droits.
Le délai de deux mois : point de départ et conséquences
Le syndic doit notifier le procès-verbal aux opposants et aux absents dans le mois suivant l’assemblée. Le délai de deux mois court à compter de cette notification, pas de la date de l’AG. Une notification irrégulière ou incomplète ne fait pas courir le délai : conservez l’enveloppe, l’accusé de réception ou l’avis de réception électronique.
Ce délai est un délai de forclusion. Il n’est ni interrompu par une réclamation adressée au syndic, ni suspendu par une négociation. Seule l’assignation délivrée dans le délai préserve vos droits. Les décisions qui excèdent les pouvoirs de l’assemblée — atteinte à la propriété privative, suppression d’un droit attaché à un lot — relèvent d’une nullité que les tribunaux sanctionnent au-delà de deux mois, dans la limite de la prescription de cinq ans, mais cette voie est incertaine : traitez les deux mois comme la seule échéance fiable.
Les motifs d’annulation recevables
Les irrégularités de convocation et de tenue
- Convocation envoyée moins de vingt et un jours avant l’assemblée, ou adressée à une personne autre que le copropriétaire inscrit.
- Documents obligatoires non joints à la convocation : devis, projets de contrat, annexes comptables, conditions essentielles du marché de travaux.
- Résolution votée sans figurer à l’ordre du jour, ou question posée dans des termes trop imprécis pour permettre un vote éclairé.
- Erreurs de feuille de présence, de pouvoirs (limitation du nombre de délégations), de décompte des tantièmes, de réduction des voix du copropriétaire majoritaire.
L’erreur de majorité
Chaque décision a sa majorité : article 24 pour la gestion courante, article 25 pour la désignation du syndic ou les travaux d’économie d’énergie, article 26 pour la modification du règlement, unanimité pour l’aliénation de parties communes essentielles. Une résolution adoptée à une majorité inférieure à celle requise est annulable, même si elle a recueilli une large approbation.
La décision contraire à la loi ou au règlement
Résolution contredisant une clause du règlement de copropriété non modifiée, décision empiétant sur vos parties privatives, travaux privant un lot d’un accès ou d’un jour, répartition de charges écartant l’article 10.
L’abus de majorité
La décision est annulée lorsqu’elle est contraire à l’intérêt collectif et prise dans le seul but de favoriser la majorité au détriment de la minorité. La preuve est exigeante : démontrez l’absence d’utilité pour l’immeuble et l’avantage personnel retiré par les votants majoritaires.
La stratégie à adopter
- Faites inscrire votre opposition au procès-verbal. Un vote contre, mentionné nominativement, conditionne votre droit d’agir. L’abstention ne vaut pas opposition.
- Faites acter vos observations le jour de l’AG : absence de devis, question hors ordre du jour, contestation du décompte des voix. Ces mentions constituent vos preuves.
- Ciblez les résolutions que vous attaquez, une par une. L’annulation d’une résolution n’entraîne pas celle de l’assemblée entière.
- Anticipez l’exécution. L’action en annulation n’est pas suspensive : les travaux votés peuvent démarrer. Si l’exécution cause un dommage imminent ou repose sur une illégalité manifeste, demandez au juge des référés des mesures provisoires, y compris l’arrêt du chantier.
- Continuez à régler vos charges pendant la procédure, en réservant vos droits.
Le copropriétaire qui perd son action peut être condamné aux dépens et à participer aux frais du syndicat : la solidité des motifs doit être vérifiée avant l’assignation.
Pour contester une décision de copropriété ou un refus du syndic, Avv. Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts devant les tribunaux (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.
