1. Ritardo di consegna risarcibile
Acquisizioni di nuovi immobili o “ sui piani » sono legalmente regolati dal Codice dell'edilizia e dell'edilizia abitativa. La vendita di un immobile in stato futuro di completamento (VEFA) e la vendita di singole case (CCMI) sono le modalità più diffuse per acquisire un nuovo immobile.
In ciascuno di questi contratti, la legge richiede che il termine di consegna sia specificato nell'atto di acquisizione. In generale il contratto prevede una formula del tipo “ entro e non oltre il 31 marzo 2021 " O " alla fine del primo trimestre del 2021 ".
Trascorso tale termine l'acquirente ha diritto ad ottenere un risarcimento.
Tuttavia, nella maggior parte dei contratti di vendita di nuovi edifici, in VEFA o CCMI, è prevista una clausola nella quale sono elencate le legittime cause di sospensione del termine di consegna.
Le cause addotte sono generalmente le seguenti:
Cattive condizioni meteo Ricorsi di terzi relativi a concessioni edilizie Sciopero parziale o generale, abbandono della sede di un'azienda in fallimento, crisi sanitaria Covid-19 Ritardi dovuti ad anomalie del sottosuolo
Finché il ritardo nella consegna dell'immobile è causato da un motivo legittimo e giustificato, nessun risarcimento è dovuto dal promotore.
Si tenga presente che la maggior parte dei contratti prevede l'aggiunta di una clausola che ha l'effetto di raddoppiare il numero dei giorni di ritardo giustificato e che è così formulata:
" nel caso in cui si verificasse uno degli eventi citati, ciò avrebbe l'effetto di ritardare la consegna della merce venduta per un tempo pari al doppio di quello effettivamente registrato, per ripercussione sull'organizzazione generale del sito "
La Corte di Cassazione, coerentemente, ritiene che tale clausola non sia abusiva a danno del non professionista o del consumatore perché non prevede un significativo squilibrio tra diritti e obblighi delle parti del contratto [1].
Tuttavia, se determinate cause sono legittime, il promotore o il costruttore della singola casa deve comunque giustificarne l'esistenza e il nesso causale con il ritardo nella consegna.
Se il produttore non giustifica il ritardo nella consegna con documenti giustificativi, spetta all'acquirente inviargli una lettera raccomandata per fornirgli i documenti giustificativi.
Da parte sua, l'acquirente dovrà aver cura di analizzare tutti i documenti giustificativi presentati e, se del caso, contestarli. Questa fase di analisi può essere complessa e noiosa. L'assistenza di a si consiglia un avvocato che abbia familiarità con questo tipo di controversie per ottenere il miglior risarcimento possibile.
2. Risarcimento in caso di ritardo nella consegna
- Contratto di costruzione di case individuali (CCMI) : La penalità standard è pari ad almeno 1/3000 del prezzo totale della costruzione per ogni giorno di ritardo.
- Vendita allo stato di ultimazione futuro (VEFA) : La normativa attuale non prevede norme specifiche per il risarcimento in caso di ritardo
3. Ottenere un risarcimento per la consegna ritardata
Quando si verifica un ritardo nella consegna dell'immobile, l'acquirente ha dei diritti che può far valere. Se il promotore o il costruttore adduce motivi legittimi per giustificare questo ritardo, l'acquirente dovrà effettuare una verifica dei fatti e, se necessario, emettere un atto di costituzione in mora per richiedere il risarcimento dei danni.
Si consiglia vivamente di consultare a avvocato specializzato in contenzioso immobiliare ottenere una consulenza specifica sui danni che potrebbero essere risarciti, in particolare perché il danno morale resta complesso da quantificare.
Spesso è possibile la soluzione amichevole. In questo contesto, tra le parti può essere concluso un accordo transattivo che specifichi i termini del risarcimento, compreso il periodo coperto e gli importi concessi.
In assenza di una risoluzione amichevole, adire le vie legali diventa essenziale per far valere i propri diritti al risarcimento.
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- Difetti di costruzione e attuazione delle garanzie legali
- Conformità dell'area consegnata
- La responsabilità dei diversi attori (promotore, notaio, ecc.)
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