Forskjellen mellom individuell husbyggingskontrakt (CCMI) og salg i en tilstand av perfekt fullføring (VEFA)
av Me Zakine

I fast eiendom dikterer to eminent viktige kontrakter forholdet mellom en byggherre og en kjøper: den individuelle husbyggingskontrakten (CCMI) og salget i en tilstand av perfekt fullføring (VEFA).

Selv om disse to modalitetene ofte sidestilles, har de avgjørende distinksjoner som krever spesiell oppmerksomhet.

Definisjoner av CCMI og VEFA :

1. Individuell husbyggingskontrakt (CCMI) :

CCMI er en kontrakt regulert av lov nr. 90-1129 av 19. desember 1990, kjent som "Spinetta-loven". Den engasjerer en byggherre til å utføre oppføringen av en enebolig på vegne av en kjøper. Denne kontrakten gir en gjennomføringsgaranti samt en garanti for perfekt gjennomføring.

1. Salg i perfekt fullføringstilstand (VEFA):

VEFA er på sin side styrt av artiklene L. 261-1 ff. i bygge- og boligloven. Den består av salg av fast eiendom under oppføring eller som skal bygges. Eiendomsutvikleren selger deretter en eiendom som han påtar seg bygges i tide og betingelser avtalt med kjøper.

Nøkkelpriser:

1. Kontraktens art:

DE CCMI er en entreprisekontrakt hvor byggherren forplikter seg til å bygge en enebolig etter spesifikasjoner avtalt med kjøper. VEFA er en salgskontrakt knyttet til eiendom under oppføring eller som skal bygges.

2. Ansvar:

Som en del av CCMI, produsenten er ansvarlig av hele byggeprosessen, fra prosjektering til levering. Kjøper er prosjekteier og tomten er under tilsyn av byggherrens byggeleder. I VEFA er det utbygger som har ansvaret for byggingen av den solgte eiendommen, men også for markedsføringen av denne. Utbygger er prosjekteier. Byggeplassen har tilsyn av en prosjektleder eller en arkitekt.

1. Leveringsdatoenison av bien : 

I sammenheng med en CCMI er leveringsdatoen generelt fiksert på en presis og detaljert måte i kontrakten. Denne datoen utgjør en kontraktsmessig forpliktelse fra produsentens side overfor kjøperen. Ved forsinkelse i leveringen er produsenten pålagt å betale forsinkelsesgebyrer til kjøperen, unntatt i tilfeller av force majeure eller feil fra kjøperen.

I motsetning til CCMI, er leveringsdatoen i VEFA ofte mindre presis og kan være gjenstand for beredskap knyttet til fremdriften av arbeidet. VEFA-kontrakten setter vanligvis en estimert leveringsperiode, i stedet for en nøyaktig dato. Partene blir da enige om en tidsramme som levering skal skje innenfor.

1. Erstatning eller straff i caer sent : 

Når det gjelder CCMI, beregnes forsinkelsesgebyrer vanligvis på daglig basis: 1/3000-del av byggesummen per forsinkelsesdag (fastsatt ved lov).

Dette beløpet som skal betales for forsinket betaling kan legges til enhver annen skade som er påført, spesielt moralsk skade eller økonomisk skade knyttet til urettmessig betalt leie (leieskade) eller til og med knyttet til leie av en boks eller parkering.

Dette er erstatninger som tilkjennes i tillegg til forsinkelsesgebyrer.

DE VEFA-kontrakt gir ikke for sen betaling straffer som i CCMI med mindre kontrakten bestemmer noe annet. I dette tilfellet er det hensiktsmessig å beregne dem annerledes og ta hensyn til alle skade led. Her er de viktigste skadene som kjøper kan lide i tilfelle sen levering i VEFA gjelder også for CCMI:

• Økonomisk skade :

Forsinket levering av eiendommen kan medføre ekstra kostnader for kjøper, som for eksempel betaling av husleie eller månedlige boliglån for kjøpers nåværende bolig. Kjøperen kan også lide et økonomisk tap dersom leveringsforsinkelsen påvirker deres eiendomsprosjekter eller -investeringer, særlig ved videresalg eller utleie av eiendommen.

• Moralsk skade :

Forsinkelsen i leveringen kan skape stress, angst og usikkerhet for kjøperen, som ser at eiendomsprosjektet er forsinket. Kjøper kan også bli tvunget til å utvide sin nåværende boligsituasjon, noe som kan være en kilde til ubehag og utrygghet.

• Materiell skade :

Ved vesentlig forsinkelse kan kjøper bli tvunget til å finne en midlertidig overnattingsløsning, noe som kan medføre ekstra kostnader. Forsinkelsen i leveringen kan også medføre logistiske og organisatoriske ulemper for kjøperen, særlig med hensyn til flytting og forvaltning av sine eiendeler.

• Fordommer om nytelse :

Kjøperen kan bli fratatt den fredelige nytelsen av sin eiendom i forsinkelsestiden, noe som utgjør en skade i seg selv. Ved vesentlig forsinkelse kan kjøperen bli fratatt fordelene og spesifikke egenskaper ved eiendommen de har valgt, noe som kan påvirke deres komfort og tilfredshet.

• Prosjekt skade :

Forsinket levering kan kompromittere kjøpers livsprosjekter og fremtidsplaner, spesielt med hensyn til planlegging av flytting, interiørdesign eller profesjonelle prosjekter knyttet til eiendommen. Det er viktig å merke seg at skadene påført ved forsinket levering i VEFA eller CCMI kan variere avhengig av lengden og omfanget av forsinkelsen, samt de spesifikke omstendighetene i hvert enkelt tilfelle.

1. Garantier:

CCMI og VEFA gir en fullføringsgaranti og en garanti for perfekt gjennomføring til fordel for kjøperen, og tilbyr omfattende beskyttelse mot konstruksjonsfeil. I VEFA som i CCMI drar kjøperen fordel av de juridiske garantiene om perfekt gjennomføring, god funksjon og ti års garanti, som henholdsvis dekker feil, utstyr og skader som påvirker soliditeten til arbeidet.

Kort sagt, selv om CCMI og VEFA har som formål å bygge fast eiendom, er deres egenskaper og juridiske regimer betydelig forskjellige. Det er viktig for de involverte partene å forstå disse forskjellene for best mulig å sikre deres rettigheter og plikter i forbindelse med deres eiendomstransaksjoner. Således, a spesialisert juridisk rådgivning forblir ofte anbefalt for å unngå eventuelle påfølgende tvister og garantere perfekt utførelse av kontrakter.