Een vertraging in de off-plan aankoop?
6 punten om te valideren
Geschreven door Me Zakine, doctor in de rechten, VEFA-jurist.
Sommaire
Maître Zakine, doctor in de rechten, advocaat en docent aan de rechtenuniversiteit van Nice, houdt zich dagelijks bezig met VEFA-kwesties. Ze behandelt tientallen zaken in heel Frankrijk en ontmoet veel ontwikkelaars.
In dit artikel behandelt ze drie belangrijke vragen: Wanneer wordt de levering van een VEFA-contract als te laat beschouwd, en welke wetgeving is van toepassing?
I/ Wanneer is een vefa-levering te laat?
La VEFA of Vente en état de futur achèvement, is een verkoop op basis van plannen voor de aankoop van een woning (huis of appartement) die binnen een bepaalde periode geleverd moet worden.
De verkoper/ontwikkelaar blijft eigenaar van het gebouw totdat de woningen worden opgeleverd, op welk moment het eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen van de eigenaar aan de koper.
Hij wordt bijgestaan door een projectmanager die verantwoordelijk zal zijn voor de bouw.
De koper betaalt niet het volledige aankoopbedrag in één keer. Er wordt regelmatig geld opgevraagd naargelang de voortgang van het bouwproject. De projectmanager stuurt een voortgangsrapport en de eigenaar stuurt een voorlopig verzoek tot storting telkens als een nieuwe bouwfase begint.
Heel vaak, toekomstige eigenaren van onroerend goed die op plan zijn aangekocht, dat wil zeggen als onderdeel van een verkoop die in perfecte staat van voltooiing verkeert, worden geconfronteerd met vertragingen in de oplevering waarmee zij moeilijk om kunnen gaan: beheer van vastgoedkrediet, te betalen huur in afwachting van oplevering, parkeerplaats huren in afwachting van levering.
Wanneer klanten komen raadpleeg een advocaatIn sommige gevallen is de vertraging al zeer ernstig.
Opgemerkt moet worden dat de koper na de 30e dag van te late levering schadevergoeding kan eisen, zonder rechtvaardiging van de ontwikkelaar. Bordeaux leveringsvertragingen voor vefa bordeaux
zich soms niet aan de regels houden.
Artikel L 261-1 van de Franse bouw- en woningwet beschrijft de essentiële kenmerken van een VEFA-contract de verplichting om het verkochte eigendom binnen een bepaalde periode te bouwen.
Artikel L. 261-11 van hetzelfde Wetboek bepaalt:
"Het contract moet worden gesloten in de vorm van een notariële akte en moet :
a) Beschrijving van het verkochte eigendom of deel ervan ;
b) De prijs en betalingsvoorwaarden;
c) De levertijd ".
Als we bedenken dat de vertraging in aanmerking moet worden genomen met betrekking tot de verwachte leveringsdatum, dan zien we dat er in veel gevallen al een verschil was tussen de leveringsdatum die in het leveringscontract was vastgelegd en de datum die uiteindelijk in de koopakte werd vermeld.
Kopers worden vaak pas op de hoogte gesteld van het uitstel van levering wanneer de verkoop wordt bevestigd in een notariële akte.
Over het algemeen kan uit een analyse van de documenten gemakkelijk worden afgeleid dat de ontwikkelaar al op de hoogte was van de vertraging toen het reserveringscontract werd ondertekend.
Het Hof van Beroep bevestigt over het algemeen non-conformiteit na een koopcontract
Vooral als, in het kader van een collectieve actie van meerdere kopers, de reserveringscontracten op verschillende tijdstippen werden ondertekend, zal een kruiscontrole van de informatie aan het licht brengen dat de ontwikkelaar deze informatie opzettelijk heeft achtergehouden.
Dit brengt ons tot de conclusie dat de vertraging werd verergerd door het kwade trouw gedrag van de ontwikkelaar.
Niet alleen was de toestemming van de kopers ongeldig toen zij het reserveringscontract ondertekenden, maar ook waren de redenen voor de vertraging niet gerechtvaardigd.
De rol van een advocaat is om u bij te staan.
Als de koper als consument wordt beschouwd, geniet hij of zij een betere bescherming onder de Consumentenwet.
Artikel L. 111-1 van de Franse consumentenwet bepaalt dat :
"Voordat de consument gebonden is door een overeenkomst voor de verkoop van goederen of verrichting van diensten, verstrekt de handelaar de consument op leesbare en begrijpelijke wijze de volgende informatie:
1° De essentiële kenmerken van het goed of de dienst, rekening houdend met het gebruikte communicatiemedium en het goed of de dienst in kwestie ;
2° De prijs van de goederen of de dienst, in toepassing van de artikelen L. 112-1 tot L. 112-4;3° Als de overeenkomst niet onmiddellijk moet worden uitgevoerd, de datum of het tijdstip waarop de handelaar zich ertoe verbindt de goederen te leveren of de dienst te verlenen".
Bovendien bepaalt artikel 1112-1 van het Burgerlijk Wetboek dat "de partij die op de hoogte is van informatie waarvan het belang doorslaggevend is voor de toestemming van de andere partij, de andere partij hiervan op de hoogte moet stellen indien deze laatste rechtmatig niet op de hoogte is van deze informatie of vertrouwen heeft in de andere partij".
De promotor heeft een informatieplicht (Cass. 3e civ., 13 januari 1982, nr. 80-14.446, JCP G 1983, II, nr. 20026), die de rechtbanken zullen bestraffen als deze niet te goeder trouw wordt uitgevoerd.
Naast de informatie die verplicht is volgens de bepalingen van het contract voor de verkoop van een gebouw, heeft de verkoper van een gebouw ook de plicht om informatie te verstrekken, en zelfs mee te werken, om de koper te helpen bij het begrijpen en assimileren van de massa technische documenten en specificaties.
Wanneer een advocaat de zaak overneemt op grond van het feit dat de herhaalde aanmaningen van de kopers onbeantwoord en zonder resultaat zijn gebleven, eist de advocaat bewijs van de vertraging.
Ontwikkelaars verschuilen zich dan achter de legitieme redenen voor uitstel of opschorting die in de koopakte staan vermeld:
- slecht weer zoals gedefinieerd in de regelgeving voor werken op bouwterreinen: slechte weersomstandigheden verstoren het vaakst bouwterreinen: overstromingen, extreme kou, regen tijdens de ruwbouwfase kunnen een vertraging rechtvaardigen. Aan de andere kant, als het gebouw eenmaal waterdicht en luchtdicht is gemaakt, kan de ontwikkelaar slecht weer niet langer aanvoeren als rechtvaardiging voor de vertraging,
- ondercuratelestelling of liquidatie van een van de bedrijven die het werk uitvoeren of hun leveranciers,
- vertragingen die te wijten zijn aan concessiehoudende bedrijven (Enedis, enz...),
- vertragingen in de levering van materialen door leveranciers,
- diefstal, schade, kwaadwillige handelingen of ongevallen op locatie,
- ontdekking van archeologische overblijfselen,
- faillissement van een bedrijf dat onder gerechtelijk toezicht of in gedwongen liquidatie is geplaatst
De bovenstaande lijst is niet volledig.
De oorzaken van de vertraging moeten echter duidelijk gerechtvaardigd zijn en mogen niet het gevolg zijn van kwade trouw van de fabrikant, waardoor het evenwicht tussen de betrokken partijen, d.w.z. de verkoper en de consument, aanzienlijk zou worden verstoord.
Meestal geeft de ontwikkelaar echter alleen de redenen voor de vertraging en niet de bewijsstukken, en als deze laatste worden overlegd, is de waarheidsgetrouwheid ervan soms twijfelachtig: faillissement van een bedrijf, weersomstandigheden, aansluiting op ENEDIS, probleem met de bouwvergunning, enz. bouwenDit zijn de oorzaken die in de meeste gevallen worden genoemd, maar ze moeten met bijzondere zorg worden geanalyseerd.
De promotor mag het aantal gerechtvaardigde vertragingsdagen verdubbelen, maar alleen als dit contractueel bepaald is.
Het Hof van Cassatie beschouwt deze clausule niet als oneerlijk en heeft deze meermaals bevestigd.
Aangezien de ontwikkelaar herhaaldelijk fondsen oproept, is het onaanvaardbaar dat kopers niet op de hoogte zijn van de oorzaken van de vertraging waarover ze zijn geïnformeerd en geen bewijsstukken krijgen.
Aangezien het reserveringscontract en de koopakte contracten in twee richtingen zijn, moeten de daaruit voortvloeiende contractuele verplichtingen wederzijds zijn.
Het zou daarom oneerlijk zijn om alles op de schouders van de koper te laten neerkomen, die een vertraging oploopt die in de meeste gevallen tot schade zal leiden.
II/ Wat moet u doen als uw VEFA vertraging oploopt?
U moet zich er ook van bewust zijn dat wanneer kopers een advocaat raadplegen, dit is omdat de geschatte leverdatum is uitgesteld.
Klanten moet echter gevraagd worden of deze nieuwe datum aannemelijk lijkt of dat zij denken dat de vertraging zal verergeren naarmate de bouw vordert.
De strategie van de zaak zal afhangen van de analyse van de documenten.
Op dat moment kan de ontwikkelaar in een ingebrekestelling gevraagd worden om de nieuwe voorlopige leveringsdatum te bevestigen en alle documenten te verstrekken die de vertraging rechtvaardigen.
In dezelfde brief werd ook het gebrek aan communicatie, rechtvaardiging en bewijs van vertraging door het projectmanagement betreurd.
Ofwel reageert de ontwikkelaar en kan er een minnelijke schikking worden getroffen, ofwel houdt de ontwikkelaar voet bij stuk.
Er wordt een memorandum van overeenstemming ondertekend en de koper ontvangt een vergoeding, waardoor een lange en dure procedure wordt vermeden.
Er moet op worden gewezen dat ontwikkelaars zich vaak pas bewust worden van de voordelen van onderhandelen als de juridische procedure is gestart en ze zich vertrouwd hebben kunnen maken met de argumenten en claims van de koper.
Op dat moment beseffen ze de voordelen van onderhandelen en het vinden van een compromisoplossing.
Bovendien kunnen wij van mening zijn dat de vertraging niet langer toelaatbaar is na 6 maanden vertraging vanaf de voorlopige leveringsdatum, vooral wanneer een eerdere datum in het leveringscontract was voorzien en is uitgesteld.
De vertraging wordt nog verergerd door een gebrek aan duidelijke en transparante informatie.
Het is in deze context dat gerechtelijke stappen zullen worden ondernomen voor de rechtbank van de plaats waar het gebouw zich bevindt.
Lees over een echte VEFA-zaak behandeld door Me Zakine
Uittreksel : " "Er is geen communicatie. De ontwikkelaar reageert niet op mijn e-mails of ingebrekestellingen". "In ieder geval heb ik het contract herlezen en de ontwikkelaar staat volledig in zijn recht. Er is een clausule die hen toestaat om hun vertraging te rechtvaardigen. zijn de klassieke zinnen die ik het vaakst hoor van promotors en klanten.
III / Welk artikel van de wet heeft betrekking op het te laat leveren van VEFA?
Het zal mogelijk zijn om schadevergoeding te eisen in een aansprakelijkheidsactie tegen de ontwikkelaar op basis van schuld, gebrek aan goede trouw bij de uitvoering van het contract en zelfs voordat het contract werd ondertekend, terwijl artikelen 1102, 1103 en 1106 van het Burgerlijk Wetboek goede trouw van de medecontractant vereisen bij de uitvoering van een contract dat bindend is voor de partijen en wederzijdse contractuele verplichtingen oplegt aan alle partijen.
Dit beroep strekt tot vergoeding van de schade die als gevolg van de vertraging is geleden:
- Economische schade: huur, parkeerplaats, rente op hypotheek, opslagruimte, enz....
- Niet-materiële schade
- Huurschade: in geval van aankoop als onderdeel van een huurinvestering of als het onmogelijk is om het eerste onroerend goed te verkopen vanwege de vertraging.
Het is natuurlijk pas na een poging tot verzoening of bemiddeling, d.w.z. na een poging tot minnelijke schikking van het geschil voorgesteld in de eerste ingebrekestelling, dat gerechtelijke stappen ondernomen worden, als dit mislukt.
Het is belangrijk om op te merken dat de rechtbanken een zeer strenge kijk hebben op het gedrag van de promotor en kwade trouw streng bestraffen.
Rechtsgrondslagen en jurisprudentie :
Artikel 1611 van hetzelfde Wetboek stelt dat "in alle gevallen de verkoper veroordeeld moet worden tot het betalen van schadevergoeding als de koper schade lijdt doordat de levering niet op het overeengekomen tijdstip heeft plaatsgevonden".
Als de leveringstermijn niet wordt nageleefd, en als dit te wijten is aan de verkoper en niet aan de koper (Cass. 3e civ., 5 juli 2011, nr. 10-30.767), kan de koper schadevergoeding eisen voor de vertraging in de levering. schade geleden krachtens artikel 1611 van het Burgerlijk Wetboek (Cass. 3e civ., 1er févr. 1999, nr. 97-16.578; Cass. ch. mixte, 6 oct. 2006, nr. 04-17.070; 3e civ., 14 mars 2012, nr. 10-28.714).
Artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat "tenzij de niet-nakoming definitief is, schadevergoeding alleen verschuldigd is als de schuldenaar eerst is aangemaand om binnen een redelijke termijn na te komen".
Bovendien bepaalt artikel 1231-1 van hetzelfde Wetboek dat "de schuldenaar in voorkomend geval wordt veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, hetzij wegens het niet nakomen van de verbintenis, hetzij wegens de vertraging in de nakoming, indien hij niet bewijst dat de nakoming werd verhinderd door overmacht".
Als de projecteigenaar dus in gebreke is gesteld en zijn verplichting om het werk binnen een redelijke termijn op te leveren niet is nagekomen, kan hij aansprakelijk worden gesteld (Cass. Civ. 3ème, 16 maart 2011).
Bijgevolg vormt het verzuim van de verkoper om de koper op de hoogte te brengen van de vertraging een fout die een recht op schadevergoeding kan doen ontstaan, ook al zou het bestaan van bijzondere omstandigheden de opschorting van de contractueel overeengekomen termijn rechtvaardigen (Civ. 3e, 29 maart 2018, nr. 17-14.249).
Als deel van de geleden schade kan de koper hopen op betaling van de bedragen die hij of zij heeft moeten maken om een woning te vinden of, als het pand bedoeld was om te worden verhuurd, een vergoeding die overeenkomt met het verlies van de mogelijkheid om huur te ontvangen (Versailles, 24 okt. 2016, nr. 13/05508).
Ze kunnen ook terugbetaling van rente op tussentijdse betalingen, verzekeringspremies en compensatie voor immateriële schade eisen (Bordeaux(Toulouse, 5 jan. 2017, nr. 15/03204) en het verlies van een belastingvoordeel (Toulouse, 6 juli 2015, nr. 13/02884).
IV/ Wilt u het koopcontract ontbinden in plaats van schadevergoeding te eisen?
Vertraagde levering van een VEFA eigendom rechtvaardigt de gerechtelijke ontbinding van het contract en het vervallen van de lening die bij een financiële instelling is afgesloten.
Dit werd bevestigd door het Gerecht van eerste aanleg van Parijs in een uitspraak van 14 december 2021 (TJ Paris, 14 dec. 2021, nr. 19/07687).
In deze beslissing herinnerde de rechter aan het principe van de bindende kracht van een contract tussen de partijen (artikel 1103 van het Burgerlijk Wetboek) en het feit dat de beëindiging van een contract het gevolg kan zijn van een voldoende ernstige contractbreuk (artikel 1224 van het Burgerlijk Wetboek).
Bovendien oordeelde de rechter op basis van de bepalingen van artikel 1601-1 van het Burgerlijk Wetboek dat de essentiële verplichting van een VEFA-contract is de bouw van het onroerend goed binnen een door de partijen vastgestelde en in het contract vastgelegde termijn.
Dit betekent dat :
- Legitieme redenen om de levering uit te stellen worden niet altijd geaccepteerd door de rechter, die de omstandigheden van het geval en de houding van de ontwikkelaar zal controleren en analyseren,
- Een te grote vertraging kan niet geaccepteerd worden door de rechter, die niet aarzelt om de promotor te straffen.
De belangrijkste principes van het verbintenissenrecht (goede trouw bij het ondertekenen en uitvoeren van het contract, loyaliteit, informatieplicht, wederzijdse contractuele verplichtingen) worden zeer gewaardeerd door de Magistraten.
IV/ Een overeenkomst tussen VEFA en CCMI
Tot slot moet worden opgemerkt dat de kwestie van te late levering van het eigendom ook van toepassing is op contracten voor de bouw van individuele huizen (CCMI).
Dan geldt dezelfde strategie:
- Kennisgeving van vertraging,
- Aanmaningsbrief
- Poging tot verzoening
- Als de bemiddeling mislukt, of als de promotor niet reageert, wordt de zaak doorverwezen naar de rechtbank.
Cabinet Cécile ZAKINE staat tot uw beschikking in geval van vertragingen en biedt u rigoureuze ondersteuning, vanaf de ingebrekestelling tot het opstarten van een gerechtelijke procedure, inclusief buitengerechtelijke geschillenbeslechtingsmethoden.
Lees over een echte VEFA-zaak behandeld door Me Zakine
Uittreksel : " "Er is geen communicatie. De ontwikkelaar reageert niet op mijn e-mails of ingebrekestellingen". "In ieder geval heb ik het contract herlezen en de ontwikkelaar staat volledig in zijn recht. Er is een clausule die hen toestaat om hun vertraging te rechtvaardigen. zijn de klassieke zinnen die ik het vaakst hoor van promotors en klanten.
Meester Zakine is advocaat bij VEFA en in CCMI
Ze geeft advies en werkt in heel Frankrijk.
(video, elektronische handtekening, online betaling)
.
Het bedrijf past zich aan de roosters van werkende mensen aan.
Meester Zakine, Doctor in de Rechteneen advocaat, betrokken is bij VEFA vertragingen (covid of niet).
Het advocatenkantoor heeft expertise in VEFA vertragingsacties.