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La vente d’immeuble à construire : l’obligation de prévoir contractuellement un délai de livraison.

Les dispositions du Code civil prévoient que le vendeur qui édifie l’immeuble a l’obligation de déterminer au contrat un délai de livraison.

Les opérateurs des immeubles à construire expriment le délai de livraison en période (un mois ou un trimestre déterminé) sans s’engager sur une date précise.

Le délai prévu peut se trouver retardé par l’effet de la force majeure, des jours d’intempéries… dûment constatés et établis qui impliquent des retards de la construction.

 

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La clause prévoyant les motifs de retard de livraison est parfois si longue qu’elle en est vidée de son sens d’autant que le respect des délais prévus demeure une obligation de résultat pour le promoteur.

Si la Cour de cassation a tendance à leur accorder gain de cause, dès lors que les causes sont parfaitement justifiées par le promoteur et le Maître d’œuvre, la clause de majoration de délai ne pourra pas toujours permettre au promoteur de s’exonérer de toute responsabilité en cas de retard de livraison.

En effet, les juges vérifient que la cause de majoration invoquée par le vendeur-promoteur est bien légitime. Il ne suffit pas qu’elle soit visée dans la clause de majoration de délai. Encore fait-il qu’elle justifie le retard tant dans son principe que dans son quantum.

 

La clause de majoration de délai ne pourra pas toujours permettre a promoteur de s’exonérer de toute responsabilité en cas de retard de livraison.

Exemple jurisprudentiel illustrant l’appréciation objective des faits par le juge : malgré l’insertion au contrat de VEFA d’une clause visant la défaillance d’une entreprise comme cause légitime de retard, l’ouverture d’une procédure collective contre une entreprise intervenant sur le chantier n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à leur remplacement. En d’autres termes, le défaut de diligence du maître d’ouvrage pour remplacer le constructeur défaillant ne saurait être couvert par la clause de majoration de délai (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, no 18-22.797).

Autrement dit, le contrat, devenu la Loi des parties ne suffit pas à exonérer le promoteur de sa responsabilité en cas de retard de livraison. L’exécution de bonne foi de ses engagements contractuels est analysée de manière minutieuse par un juge qui veille également à la protection des intérêts des consommateurs.

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