- Le contrat de réservation : Il s’agit du premier document que vous signerez. Vous devrez donc y prêter une attention particulière. Il a pour but de réserver le logement que vous souhaitez acquérir. De nombreux éléments sont précisés à ce contrat. En effet, celui-ci doit préciser les éléments essentiels de la future vente, notamment le prix de vente, la description du bien, et le délai prévisionnel de livraison. A compter du lendemain de la réception du contrat par courrier RAR signé par les deux parties, le délai de rétractation de 10 jours commence à courir. En cas de non-respect de ces stipulations, il est possible d’engager la responsabilité du promoteur. Notons que très souvent, la date prévisionnelle de livraison est déjà décalée entre la signature du contrat de réservation et la signature de l’acte authentique de Vente. Il faut savoir que le Notaire devra vous prévenir de cette modification avant la date fixée pour signer l’acte de vente. En pratique, les acquéreurs ne l’apprennent que le jour de la signature, ce qui n’est pas normal.
2. Le retard de livraison et la nécessité d’adresser un courrier de mise en demeure : Si le promoteur ne respecte pas le délai de livraison prévu, vous êtes en droit de lui adresser un courrier de mise en demeure pour lui demander de vous fournir des explications sur ce retard ainsi que les justificatifs à l’appui. Ce courrier a une valeur juridique dès lors qu’il est adressé en recommandé avec accusé de réception. En cas de négligence persistante du promoteur ou en cas de justificatifs qui ne sont pas crédibles et qui démontrent sa mauvaise foi, vous pourrez introduire une action en dommages et intérêts pour le préjudice subi, en engageant la responsabilité du promoteur.
3. Consignation des fonds en cas de litige : si, lorsque le bien est livré (c’est à dire le jour de la remise des clés), de nombreuses réserves sont inscrites au procès-verbal de livraison et qu’elles justifient une consignation, vous serez en droit de consigner la somme restant due correspondant aux 5%. Cette somme est consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignation et doit permettre de garantie le parachèvement parfait du bien dans un délai de 12 mois. Ce délai correspondant à la garantie de parfait achèvement.
Notons à cet effet qu’il existe également la garantie décennale qui a une durée de 10 ans après la livraison du bien dès lors que la solidité de l’immeuble est engagée et qu’il s’agit de graves désordres.
4. Conciliation et dommages et intérêts : En cas de manquements ou de négligence du promoteur, il est souvent recommandé d’entamer une phase de conciliation avant toute action judiciaire. Le courrier de mise en demeure peut être considéré comme une phase de conciliation car il permet à la partie adverse de prendre conscience de ses fautes et de vouloir tenter de concilier. Si cette conciliation échoue, l’acquéreur peut alors prétendre à des dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi (préjudice locatif, préjudice économique lié notamment aux loyers et aux intérêts intermédiaires, frais de garde meuble ou de location de box, préjudice moral).
5. Levée des réserves et remise des clés : Lors de la livraison du bien, il est impératif de procéder à une visite permettant d’identifier d’éventuels défauts ou malfaçons, que l’on qualifiera de « réserves ». La levée des réserves est le processus par lequel le promoteur s’engage à rectifier ces défauts, c’est à dire à lever les réserves, dans un délai défini. Si le promoteur ne défère pas à votre courrier de mise en demeure de levée des réserves et ne procède pas aux travaux nécessaires, il est possible d’initier une procédure en référé pour contraindre le promoteur à lever les réserves.
Il est essentiel, pour l’acquéreur, de connaître ces points et de se munir de conseils juridiques appropriés afin de s’assurer que ses droits sont bien protégés tout au long du processus d’achat en VEFA.
Maître Zakine intervient en achat VEFA ou en retard de livraison d’un achat VEFA.
Maître Zakine, avocat en droit de la construction et en droit immobilier intervient au moment du processus d’un achat en VEFA ou en cas de retard de livraison d’un achat VEFA. Elle intervient aussi en annulation de vente VEFA sur toute la France et à Nice.
Faire appel à un Avocat en droit de la construction et en droit immobilier avant et pendant la construction permet d’éviter certaines difficultés.
L’Avocat pourra vérifier les documents contractuels et les avenants dans le cas où certains viendraient à être signés.
L’Avocat expert en VEFA pourra également adresser des courriers au constructeur dès que des problèmes se poseront.
Les relations se cristallisent très rapidement entre le maître de l’ouvrage et le constructeur.
La présence de l’Avocat en droit de la construction permettra de dépassionner le débat et de trouver des solutions avant que la situation ne devienne très difficile à dénouer.