维法延迟？
6点需要验证
作者：Me Zakine，法学博士，VEFA 律师。
Maître Zakine 是尼斯法律大学的法学博士、律师和讲师，每天都会处理 VEFA 问题。她在法国各地处理了数十起案件，并会见了众多发起人。
在这篇文章中，她回到了三个主要问题：我们什么时候可以讨论 VEFA 下的延迟交付以及适用哪些文本。
I/ 交货后我们什么时候可以谈论延迟交货？
那里 VEFA 或 未来竣工状态的销售包括出售期房，目的是收购拟在特定时期内交付的房地产（房屋或公寓）。
在房屋交付之前，卖方/开发商仍然是建筑物的所有者，届时房产所有权将从开发商转移至买方。
他由负责施工的项目经理协助。
买方不会立即支付全部收购金额。根据建设项目的进展情况，定期筹集资金。项目经理在现场发送进度报告，客户在施工新阶段的每个开始时发送预测电话。
很多时候， 房地产的未来所有者 购买期房，即作为完美竣工状态的销售的一部分，面临着难以应对的交付延迟：房地产信贷管理、等待交付时支付的租金、停车位等待交货期间出租。
当顾客来的时候 咨询律师，延迟有时已经很严重了。
让我们在这方面明确指出，从延迟交货的第 30 天起，在没有促销员证明的情况下，买方可以要求获得延迟交货 vefa 的赔偿。 波尔多 勃艮第 VEFA 的交货延误
有时会表现出不遵守规定。
然而，《建筑和住房法》第 L 261-1 条将建筑和住房法的基本特征确定为 VEFA合同 在指定期限内建造出售的建筑物的义务。
该法典第 L. 261-11 条规定：
“合同必须通过真实的契约签订，并注明：
a) 所售建筑物或建筑物部分的描述；
b) 其价格及其付款条件；
钥匙 交货时间 ”.
如果我们认为必须将延迟与预计交货日期考虑在内，那么我们发现，在许多情况下，交货合同中规定的交货日期与真实契约中最终指定的交货日期之间已经存在差异的销售。
买家通常只有在通过真实契约重申销售时才被告知推迟交货。
通过对文件的分析，通常很容易推断出发起人在签署预订合同时就已经意识到了延误。
上诉法院通常会在购买合同签订后确认不遵守规定
特别是，如果作为多个购买者集体行动的一部分，预订合同是在不同时间签署的，则通过信息的交叉核对可以让我们知道发起人故意隐瞒了这些信息。
这使我们得出结论，发起人的恶意行为加剧了延误。
不仅在签订预订合同时违反了购买者的同意，而且延误的原因也很不合理。
律师的作用是为您提供帮助。
如果购买者被视为消费者，他将受益于消费者法赋予的更多保护。
事实上，《消费者法》第 L. 111-1 条规定：
“在消费者受到商品销售合同或服务提供合同的约束之前，专业人员以可读和可理解的方式向消费者传达以下信息：
1° 商品或服务的基本特征，考虑到所使用的通信媒介和相关商品或服务；
2° 商品或服务的价格，适用第 L. 112-1 至 L. 112-4 条； 3° 如果没有立即执行合同，则专业人员承诺交付货物的日期或期限；商品或执行服务。
此外，《民法典》第 1112 条之一规定：“一方知悉其重要性对另一方是否同意具有决定性的信息，当另一方不知道该信息或者信任其同伴时，必须合法地尽快告知该信息。”承包商。
事实上，发起人有义务提供信息（Cass. 3rd civ.，1982 年 1 月 13 日，n° 80-14.446，JCP G 1983，II，n° 20026），如果未实施，法官会批准这些信息。忠实。
此外，除了待建建筑物销售合同中的强制性信息外，待建建筑物的卖方还受信息甚至合作义务的约束，以便让买方理解和吸收大量技术文档和描述性引用。
当律师以买家多次催告仍未得到答复且无效为由受理该案时，他要求提供延迟证明。
然后，发起人隐藏在真实销售契约中指定的推迟或暂停的合法原因背后：
– 建筑工地工作法规所指的恶劣天气：最常扰乱建筑工地的是恶劣天气条件：施工阶段的洪水、极冷、下雨都可能导致延误。另一方面，一旦建筑物缺水、缺气，开发商将无法再以恶劣天气作为延期的理由，
– 恢复或 司法清算 进行这项工作的公司或其供应商之一，
– 特许经营公司（Enedis 等）造成的延误，
– 供应商延迟交付材料，
– 施工现场的盗窃、损坏、恶意行为或事故，
– 考古遗迹的发现，
– 接受司法监督或清算的公司失败
上面列出的列表并不详尽。
事实仍然是，延误的原因必须有明确的正当理由，而不是制造商的恶意造成的，否则会导致相关各方（即专业人士和消费者）之间的严重不平衡。
但是，发起人通常满足于解决延误的原因，而不是证明文件，当这些文件生成时，我们有时会怀疑它们的真实性：公司失败、天气条件、与 ENEDIS 的连接、许可证问题 建造，这些是大多数情况下调用的原因，但应特别注意对其进行分析。
发起人可以将合理延迟的天数加倍，但前提是合同中有规定。
最高法院并不认为该条款不公平，并已多次验证该条款。
此外，由于发起人反复要求资金，买家不知道向他们宣布的延迟原因并且无法从支持文件中受益是不可接受的。
预订合同和真实销售行为是联合合同，由此产生的合同承诺必须是相互的。
因此，当买方遭受延误（在大多数情况下会造成损害）时，将一切都由买方承担是不公平的。
II/ 如果 VEFA 延误怎么办？
您还应该知道，当买家咨询律师时，是因为预计交货日期已被推迟。
然而，应询问客户这个新日期是否合理，或者他们是否认为根据施工进度，延误会更加严重。
文件的策略将取决于对文件的分析。
正是在这个时刻，我们可以通过正式通知信的方式要求发起人确认新的预计交付日期，并提供证明所称延误合理的所有文件。
正是在同一封信的框架内，项目管理层缺乏沟通、理由和延迟证明，这令人遗憾。
要么发起人做出回应并找到友好的解决方案，要么发起人继续保留自己的立场。
将签署一份谅解备忘录，买方将获得赔偿，从而避免漫长而昂贵的程序。
在这方面我们要指出的是，很多时候，发起人只有在提起法律诉讼并且能够了解买方的论点和主张时才会意识到谈判的好处。
正是在此时，他们意识到谈判和寻找交易解决方案将带来的好处。
此外，我们可以认为，在预计交货日期延迟 6 个月后，延迟不再可接受，特别是当交货合同中规定了第一个较接近的日期并且是报告的主题时。
由于缺乏清晰透明的信息，这种拖延进一步加剧。
在此框架内，将向建筑物所在地的司法法院采取法律行动。
阅读由 Me Zakine 处理的真实 VEFA 案例
提炼 ： ” “没有任何沟通。 发起人没有回复我的电子邮件或正式通知信。” “无论如何，我已经重新阅读了合同，发起人是有权利的。有一项条款可以让他证明自己的拖延是合理的。” 是我从发起人和客户那里听到最多的经典短语。
III / 哪条法律涉及 VEFA 延迟交付？
根据《合同法》第 1102 条、第 1103 条和第 1106 条的规定，发起人因其过错、在执行合同时甚至在签订合同之前缺乏诚信而提起责任诉讼，可以要求损害赔偿。民法典要求共同承包商在履行合同时应诚实信用，对各方具有约束力，并对各方施加相互的合同义务。
通过这一行动，要求赔偿因延误而遭受的损失：
– 经济损失：租金、停车位、抵押贷款利息、仓储等。
– 道德伤害
– 租金损失：如果作为租赁投资的一部分进行收购，或者由于延迟而无法出售第一套房产。
当然，在尝试调解或调停之后，也就是说，在尝试友好解决正式通知的第一封信中提出的争议之后，如果失败，将在法庭上提起诉讼。
要知道，地方法官对发起人的行为评估非常严格，对不诚实的行为也将予以严厉制裁。
法律和判例依据：
该法第 1611 条规定，“在任何情况下，如果买方因未能按约定时间交货而受到损害，则必须责令卖方赔偿损失”。
如果不遵守交货时间，并且由于这应归咎于卖方而不是买方（Cass. 3rd civ.，2011 年 7 月 5 日，n° 10-30.767），买方可以要求赔偿损失 偏见 根据《民法典》第 1611 条（Cass. 3rd civ.，1999 年 2 月 1 日，第 97-16.578 号；Cass. Mixed ch.，2006 年 10 月 6 日，第 04-17.070 号；第 3rd civ.， 2012 年 3 月 14 日，第 10-28.714 号）。
《民法典》第 1231 条规定，“除非不履行是明确的，只有在事先通知债务人在合理时间内履行的情况下，才应承担损害赔偿”。
此外，该法典第 1231-1 条规定，“在适用的情况下，债务人因不履行义务或因延迟执行而被谴责支付损害赔偿金，如果他不能证明执行是因不可抗力而阻止的”。
因此，一旦项目业主在收到正式通知后未能履行在合理时间内交付工作的义务，后者就可能承担责任（Cass. Civ. 3rd, March 16, 2011）。
由此可见，卖方未能通知买方延迟的情况构成了可能产生赔偿权的过错，即使存在特殊情况可以证明中止合同规定的最后期限（Civ. 3rd, March 29, 2018 年，第 17-14.249 号）。
对于所遭受的损失，购买者可以希望获得他必须支付的住宿费，或者，如果该房产用于出租，则可以获得与收取租金机会损失相对应的赔偿（凡尔赛，2016年10月24日，编号 13/05508）。
他还可以要求偿还临时利息、保险缴款产生的金额、精神损害赔偿（波尔多，2017年1月5日，第15/03204号）和税收优惠的损失（图卢兹，2015年7月6日，编号 13/02884）。
IV/ 要求终止销售合同而不是赔偿损失？
计划外房产的延迟交付证明了司法终止合同以及从金融机构获得的贷款失效的合理性。
这是巴黎司法法院在 2021 年 12 月 14 日的判决中确认的内容（TJ Paris，2021 年 12 月 14 日，n°19/07687）。
在该判决中，法官回顾了当事人之间合同具有约束力的原则（《民法典》第 1103 条）以及合同终止可能因足够严重的违约行为而导致的事实（《民法典》第 1224 条）民事）。
此外，根据《民法典》第1601条之1的规定，法官认为： VEFA 合同的基本义务是在双方确定并按合同规定的期限内建造建筑物.
由此我们了解到：
– 推迟交付的合理理由并不总是被法官接受，法官将核实和分析案件的情况以及发起人的态度，
– 法官不能接受过大的延误，他会毫不犹豫地制裁发起人。
合同法的主要原则（签署和执行合同的诚信、忠诚、信息义务、互惠合同承诺）受到治安法官的高度赞赏。
IV/A VEFA/CCMI 相似性
最后，应该指出的是，延迟交付房产的问题也适用于个人房屋建筑合同，即 CCMI。
然后适用相同的策略：
– 观察延迟，
– 正式通知函
– 尝试调解
– 如果调解失败或发起人不回应，案件将提交法院。
如果发生延误，Cécile ZAKINE 公司随时为您服务，并为您提供从正式通知函到提起法律诉讼（包括友好解决争议的方法）的严格支持。
阅读由 Me Zakine 处理的真实 VEFA 案例
提炼 ： ” “没有任何沟通。 发起人没有回复我的电子邮件或正式通知信。” “无论如何，我已经重新阅读了合同，发起人是有权利的。有一项条款可以让他证明自己的拖延是合理的。” 是我从发起人和客户那里听到最多的经典短语。
3 如果您出现 VEFA 延迟，需要探索的领域 通过我扎金
常见问题
Quels sont les délais pour agir en cas de retard de livraison VEFA ?
Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la livraison effective pour les vices cachés, mais pour les pénalités de retard, il est conseillé d’agir dès le dépassement de la date prévue. Une mise en demeure doit être envoyée rapidement pour préserver vos droits.
Puis-je obtenir des dommages et intérêts pour un retard VEFA ?
Oui, si le contrat prévoit des pénalités de retard (souvent 1/3000e du prix par jour), vous pouvez les réclamer. En outre, vous pouvez demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (frais de relogement, etc.) si le retard vous cause un préjudice distinct.
Quel est le coût d’une action en justice pour retard VEFA ?
Les honoraires d’avocat varient : une consultation est facturée environ 250 € HT, et une procédure complète peut coûter entre 2 000 et 5 000 € HT selon la complexité. Me Zakine propose un premier rendez-vous gratuit pour évaluer votre dossier.
Que faire si le promoteur refuse de payer les pénalités de retard ?
Vous devez envoyer une mise en demeure par lettre recommandée. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir le paiement des pénalités. Me Zakine peut vous assister dans cette procédure.
Le promoteur peut-il invoquer la force majeure pour justifier un retard ?
Oui, mais la force majeure doit être un événement imprévisible, irrésistible et extérieur (ex : intempéries exceptionnelles). Les difficultés financières ou administratives ne sont pas considérées comme de la force majeure. Un avocat vérifiera la validité de l’exception.
