Les 5 points à connaître pour acquérir un bien immobilier sans rencontrer de difficultés
L’acquisition d’une maison ou de tout autre bien immobilier n’est pas un acte à prendre avec légèreté car il peut rapidement devenir une source de litige et de problèmes.
Il est donc indispensable d’en comprendre les différentes étapes et les implications juridiques et de se faire accompagner par un professionnel du droit, notamment un avocat en droit immobilier.
Voici une exploration approfondie des cinq étapes clés à connaître et à maîtriser.
1. L’Expertise avant achat – l’astuce pour éviter la présence de vices cachés et la découverte de défauts cachés après l’acquisition : avant même d’envisager un achat, il est primordial d’évaluer l’état réel du bien souhaité et sur lequel vous avez jeté votre dévolu. Ce n’est pas seulement une question de murs et de tuiles; il s’agit de comprendre les possibles enjeux structurels, les anomalies cachées, les fuites, infiltrations, problèmes d’humidité et autres défauts qui pourraient affecter le bien immobilier. Cela permettra de surcroit de chiffrer le coût des travaux et de négocier par conséquent le prix de vente.Faites donc appel à un expert soit avant la signature du compromis soit juste après avant l’expiration du délai de rétractation de 10 jours;
2. Offre d’achat au juste prix réalisée par l’acquéreur – attention au vendeur, il n’a qu’à bien se tenir ! : Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Avant de sauter le pas, un exercice délicat s’impose : l’offre d’achat (ou encore appelée proposition d’achat). Celle-ci doit être le reflet exact de la valeur du bien, en tenant compte de l’état du marché, de la situation géographique, et des éventuelles anomalies détectées. Une offre au juste prix, c’est l’assurance d’une transaction équitable pour les deux parties. Le vendeur qui aura accepté une offre au justice prix ne pourra plus se rétracter. La vente n’a plus qu’à se dérouler d’abord par un compromis ou une promesse de vente puis par la réitération de la vente par acte authentique de vente passé devant Notaire.
Agents immobiliers et vendeur, gare aux doublons!
Me Zakine a eu à traiter d’un cas où l’agent immobilier vendait deux fois le bien à deux acquéreurs différents par une proposition d’achat signée par le premier acquéreur dont l’attitude était très ambivalente et par un compromis de vente signé par le deuxième acquéreur. L’un des acquéreurs (celui qui avait signé le premier l’offre d’achat au juste prix) a assigné pour forcer le vendeur à lui vendre le bien. La négociation entre les deux potentiels acquéreurs, les vendeurs et l’agent immobilier et les conseils de l’ensemble des parties ,dont Me Zakine, a permis à l’agent immobilier de résoudre cette difficulté. L’un des acquéreur a pu acquérir son bien et l’instance s’est éteinte par le désistement de l’ensemble des parties en cause
3. Promesse de vente authentique ou sous seing privé : cette étape est cruciale et précède la signature de l’acte authentique de vente devant le Notaire. Le vendeur promettra de vous vendre son bien à des conditions préétablies, tandis que vous promettez de l’acheter. C’est un engagement bilatéral consolidé par un dépôt de garantie versé par l’acquéreur.
Dans la promesse de vente, le vendeur s’engage auprès de l’acheteur (dénommé également le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une « option » pour un temps limité d’une durée d’environ trois mois.
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. L’acheteur bénéficie, lui, d’un délai d’option pour décider s’il achète ou pas le bien. En contrepartie de cet engagement, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. S’il acquiert le bien, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter (hors le délai de rétractation de 10 jours ou l’absence de réalisation d’une condition suspensive, telle la non-obtention de d’un prêt immobilier, ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire en dédommagement de l’immobilisation de son bien.
C’est le moment de faire attention aux clauses ! Choisissez votre propre Notaire et faites intervenir un Immobilienanwalt
4. Compromis de vente authentique ou sous seing privé (au lieu de promesse de vente) : bien plus qu’une simple promesse, le compromis de vente scelle l’accord entre vendeur et acheteur. Les deux parties sont désormais engagées à finaliser la transaction, sous peine de sanctions financières. Cet avant-contrat est une étape charnière, véritable prélude à la concrétisation de votre rêve immobilier.
5. Acte authentique de vente : le jour J est enfin arrivé ! L’acte authentique est le moment est acquis par le nouvel acquéreur sous l’égide d’un notaire. On dit que l’acte est authentifié. Il s’agit d’un acte authentique de vente. Les diagnostics seront annexés à l’acte. S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, notez que les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale devront être remis ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.