Les charges se contestent devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, dans un délai qui dépend de ce que vous attaquez : deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour remettre en cause la décision d’AG approuvant les comptes, cinq ans pour contester une erreur d’imputation dans votre décompte individuel. Une clause de répartition contraire à la loi, elle, reste attaquable sans limite de temps.

Les trois délais à ne pas confondre

• Deux mois : l’action en annulation de la résolution approuvant les comptes annuels ou votant une dépense, réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants, court à compter de la notification du procès-verbal par le syndic (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est un délai de forclusion : passé le terme, la demande est irrecevable.
• Cinq ans : la contestation du montant réclamé personnellement (erreur de tantièmes, dépense imputée au mauvais lot, double facturation) relève de la prescription quinquennale de l’article 42, alinéa 1er. C’est aussi le délai dont dispose le syndicat pour réclamer des arriérés.
• Sans délai : une clause du règlement de copropriété répartissant les charges en violation de l’article 10 de la loi est réputée non écrite. Le juge procède alors à une nouvelle répartition, avec effet au jour de la demande.

Les trois motifs de contestation recevables

1. La dépense n’a pas été votée

Hors travaux urgents et dépenses courantes prévues au budget prévisionnel, le syndic ne peut engager une dépense qu’après vote de l’assemblée générale. Une facture de travaux non inscrits à l’ordre du jour, un honoraire du syndic sans support contractuel, une prestation décidée par le seul conseil syndical : ces montants sont écartés.

2. La dépense n’est pas imputable à votre lot

L’article 10 distingue les charges de conservation et d’administration, réparties selon les tantièmes, et les charges de services collectifs et d’équipements communs, réparties selon l’utilité objective pour chaque lot. Classiquement contestés : l’ascenseur pour un lot en rez-de-chaussée, le chauffage collectif pour un local déconnecté du réseau, l’entretien d’un équipement réservé à une partie de l’immeuble.

3. L’erreur de répartition ou de calcul

Tantièmes appliqués différents de ceux de l’état descriptif de division, clé de répartition modifiée sans vote, report de solde erroné, régularisation appliquée deux fois. Ces erreurs se démontrent pièces en main.

La procédure, étape par étape

1. Obtenir les pièces. Vous avez le droit de consulter les pièces justificatives des charges auprès du syndic avant l’assemblée générale (article 18-1 de la loi de 1965). Demandez le grand livre, votre compte individuel, les factures et les tantièmes appliqués, par écrit.
2. Vous faire porter opposant. Si le vote d’approbation des comptes vous paraît infondé, votez contre : seuls les opposants et les défaillants peuvent agir en annulation.
3. Mettre en demeure le syndic par lettre recommandée, en chiffrant le montant contesté et en réclamant l’écriture de régularisation.
4. Tenter la conciliation. Pour les litiges d’un faible montant, une tentative préalable de résolution amiable est une condition de recevabilité (article 750-1 du code de procédure civile). Le conciliateur de justice est gratuit.
5. Assigner devant le tribunal judiciaire du ressort de l’immeuble, compétence exclusive en matière de copropriété. Au-delà de 10 000 €, la représentation par avocat est obligatoire. Le juge peut désigner un expert-comptable judiciaire pour reconstituer les comptes.

Un avertissement pratique

Contester ne dispense pas de payer. La suspension unilatérale des appels de fonds expose à la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi de 1965 : le syndicat réclame alors l’intégralité des sommes exigibles, majorées des frais. Réglez l’appel de fonds en réservant expressément vos droits, puis demandez la restitution des sommes indues.

Pour contester une décision de copropriété ou un refus du syndic, Avv. Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts devant les tribunaux (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.