Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : il donne son avis sur toutes questions concernant le syndicat, est consulté obligatoirement sur les marchés et contrats dépassant le seuil fixé par l’assemblée générale, et peut prendre connaissance de toute pièce relative à la gestion de l’immeuble. Il ne dispose d’aucun pouvoir de décision propre et ne peut engager le syndicat, sauf délégation expresse votée par l’assemblée dans les conditions des articles 21-1 à 21-5.

Ce que le conseil syndical peut faire

Ses membres sont élus par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, parmi les copropriétaires, leurs conjoints, partenaires, représentants légaux ou usufruitiers. Leur mandat, d’une durée maximale de trois ans, est renouvelable. Les fonctions sont bénévoles, seuls les frais engagés dans l’intérêt du syndicat étant remboursables.

Le contrôle de la gestion du syndic constitue sa mission centrale : vérification des comptes et des pièces justificatives avant l’assemblée d’approbation, suivi des contrats d’entretien, examen des devis, contrôle du recouvrement des impayés, vérification de l’exécution des décisions votées. Le conseil syndical reçoit communication, sur demande, de toute pièce, document, correspondance ou registre se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de l’immeuble. Le syndic ne peut lui opposer un refus, sous peine d’engager sa responsabilité.

La consultation du conseil syndical est obligatoire avant la conclusion des marchés de travaux et des contrats dont le montant excède le seuil voté par l’assemblée. Son avis n’est pas contraignant, mais son absence entache la régularité de l’engagement souscrit par le syndic.

Le président du conseil syndical dispose de prérogatives propres. En cas de carence ou d’empêchement du syndic, il peut, après mise en demeure restée sans effet, convoquer lui-même l’assemblée générale. Il peut également mettre en demeure le syndic de communiquer les pièces sollicitées et, sur habilitation de l’assemblée, agir contre le syndic au nom du syndicat.

Ce qu’il ne peut pas faire

Le conseil syndical n’a pas la personnalité morale et ne représente pas le syndicat. Il ne peut ni signer un contrat, ni engager une dépense, ni décider de travaux, ni imposer une sanction à un copropriétaire, ni trancher un litige de voisinage. Une décision présentée comme prise « par le conseil syndical » en dehors d’une délégation régulière est dépourvue d’effet.

L’assemblée peut lui déléguer, dans les conditions de l’article 21-1, le pouvoir de prendre certaines décisions relevant de la majorité de l’article 24. Cette délégation suppose une résolution précise, une durée limitée, un plafond de dépenses, la souscription d’une assurance de responsabilité civile et une reddition de comptes annuelle devant l’assemblée. Hors de ces bornes, la délégation est inopposable.

Vos droits et vos recours face au conseil syndical

Vous disposez d’abord de droits d’information directs, qui ne passent pas par le conseil syndical : consultation des pièces justificatives des charges avant l’assemblée en application de l’article 18-1, accès à l’espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic, obtention des procès-verbaux d’assemblée et du carnet d’entretien.

Vous pouvez demander au syndic l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, par lettre recommandée accompagnée du projet de résolution et des documents nécessaires. C’est la voie pour mettre en cause le fonctionnement du conseil syndical, demander la révocation d’un ou plusieurs membres, réduire ou supprimer une délégation de pouvoir, ou modifier le seuil de consultation obligatoire.

La révocation relève de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, sans avoir à justifier d’une faute. La désignation d’un membre peut être contestée devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal, notamment lorsque l’intéressé n’a pas la qualité requise ou se trouve dans une situation d’incompatibilité, comme un lien avec le syndic.

Un membre qui excède ses attributions, divulgue des informations confidentielles, favorise une entreprise ou paralyse le contrôle du syndic engage sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à charge pour vous d’établir la faute, le préjudice et le lien de causalité. Lorsque la carence du conseil syndical et du syndic conduit à un blocage de l’administration de l’immeuble, la désignation d’un administrateur provisoire peut être demandée en justice.

L’assemblée peut décider de ne pas instituer de conseil syndical, à la majorité de l’article 26. Cette dispense supprime le contrôle interne de la gestion : elle mérite d’être examinée avec attention.

Pour toute question de copropriété, Avv. Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.