Il ritardo nel VEFA e nel CCMI: cosa fare? Di me Cécile ZAKINE, Dottore in Giurisprudenza Avvocato a Bordeaux

Avvocato vefa diritto immobiliare

1. Ritardo di consegna risarcibile

Acquisizioni di nuovi immobili o “ sui piani » sono legalmente regolati dal Codice dell'edilizia e dell'edilizia abitativa. La vendita di un immobile in stato futuro di completamento (VEFA) e la vendita di singole case (CCMI) sono le modalità più diffuse per acquisire un nuovo immobile.

In ciascuno di questi contratti, la legge richiede che il termine di consegna sia specificato nell'atto di acquisizione. In generale il contratto prevede una formula del tipo “ entro e non oltre il 31 marzo 2021 " O " alla fine del primo trimestre del 2021 ".
Trascorso tale termine l'acquirente ha diritto ad ottenere un risarcimento.

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Le cause addotte sono generalmente le seguenti:
-  Cattive condizioni meteo
-  Ricorsi di terzi relativi a concessioni edilizie
-  Sciopero parziale o generale, abbandono della sede di un'azienda in fallimento, crisi sanitaria Covid-19
-  Ritardi dovuti ad anomalie del sottosuolo

Finché il ritardo nella consegna dell'immobile è causato da un motivo legittimo e giustificato, nessun risarcimento è dovuto dal promotore.

Si tenga presente che la maggior parte dei contratti prevede l'aggiunta di una clausola che ha l'effetto di raddoppiare il numero dei giorni di ritardo giustificato e che è così formulata:
nel caso in cui si verificasse uno degli eventi citati, ciò avrebbe l'effetto di ritardare la consegna della merce venduta per un tempo pari al doppio di quello effettivamente registrato, per ripercussione sull'organizzazione generale del sito "

La Corte di Cassazione, coerentemente, ritiene che tale clausola non sia abusiva a danno del non professionista o del consumatore perché non prevede un significativo squilibrio tra diritti e obblighi delle parti del contratto [1].

Tuttavia, se determinate cause sono legittime, il promotore o il costruttore della singola casa deve comunque giustificarne l'esistenza e il nesso causale con il ritardo nella consegna.

Se il produttore non giustifica il ritardo nella consegna con documenti giustificativi, spetta all'acquirente inviargli una lettera raccomandata per fornirgli i documenti giustificativi.

Da parte sua, l'acquirente dovrà aver cura di analizzare tutti i documenti giustificativi presentati e, se del caso, contestarli. Questa fase di analisi può essere complessa e noiosa. L'assistenza di a si consiglia un avvocato che abbia familiarità con questo tipo di controversie per ottenere il miglior risarcimento possibile.

2. Risarcimento in caso di ritardo nella consegna

Finché il ritardo è ingiustificato, l'acquirente può ottenere il risarcimento del danno derivante da tale ritardo. È necessario distinguere tra contratti VEFA e CCMI.
La normativa vigente, infatti, li distingue e per ciascuno di questi contratti non valgono alcune disposizioni relative al risarcimento del ritardo.
– CCMI: è prevista una penale pari ad almeno 1/3000 del prezzo di acquisto per ogni giorno di ritardo [2]. –
VEFA: nessuna disposizione legale o regolamentare disciplina il risarcimento per ritardi di consegna
In ciascuno di questi contratti può essere contrattualmente previsto anche un risarcimento in caso di ritardo.
Nel caso della CCMI la penale deve essere almeno pari ad 1/3000 del prezzo di costruzione per ogni giorno di ritardo. Questa stessa sanzione può essere applicata nel contesto dei VEFA, anche se ciò è molto raro.
Ad esempio, per una casa residenziale il cui prezzo di costruzione è di 300.000 euro, l'acquirente riceverà un indennizzo giornaliero di ritardo ingiustificato pari a (300.000 * 1/3000) 100 euro.
Infine, l'acquirente potrà invocare qualsiasi tipo di danno, purché sia conseguenza della ritardata consegna. Il risarcimento del ritardo può quindi essere giustificato da: –
Un accumulo dell’affitto con il rimborso del prestito –
Una perdita di reddito da locazione
– Perdita di un vantaggio fiscale in caso di acquisizione soggetta a un sistema di esenzione fiscale e di investimento locativo come PINEL – DUFLOT – Affitto di un’unità di stoccaggio
– Rimborso di interessi provvisori, spese bancarie
Essendo ogni situazione diversa, spetta all'acquirente che subisce un ritardo nella consegna giustificare il proprio danno personale, direttamente al produttore, o tramite un avvocato.
  1. Contratto di costruzione di case individuali (CCMI) : La penalità standard è pari ad almeno 1/3000 del prezzo totale della costruzione per ogni giorno di ritardo.
  2. Vendita allo stato di ultimazione futuro (VEFA) : La normativa attuale non prevede norme specifiche per il risarcimento in caso di ritardo

3. Ottenere un risarcimento per la consegna ritardata

Quando si verifica un ritardo nella consegna dell'immobile, l'acquirente ha dei diritti che può far valere. Se il promotore o il costruttore adduce motivi legittimi per giustificare questo ritardo, l'acquirente dovrà effettuare una verifica dei fatti e, se necessario, emettere un atto di costituzione in mora per richiedere il risarcimento dei danni.

Si consiglia vivamente di consultare a avvocato specializzato in contenzioso immobiliare ottenere una consulenza specifica sui danni che potrebbero essere risarciti, in particolare perché il danno morale resta complesso da quantificare.

Spesso è possibile la soluzione amichevole. In questo contesto, tra le parti può essere concluso un accordo transattivo che specifichi i termini del risarcimento, compreso il periodo coperto e gli importi concessi.

In assenza di una risoluzione amichevole, adire le vie legali diventa essenziale per far valere i propri diritti al risarcimento.

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  • Difetti di costruzione e attuazione delle garanzie legali
  • Conformità dell'area consegnata
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Avvocato per la locazione commerciale

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