Forsinkelsen i VEFA og CCMI: hva skal jeg gjøre? Av meg Cécile ZAKINE, doktor i juss, advokat i Bordeaux

Vefa eiendomsrettsadvokat

1. Erstatlig leveringsforsinkelse

Kjøp av ny eiendom eller " på planer » er lovregulert av bygge- og boligloven. Salg av en bygning i fremtidig ferdigstillelse (VEFA) og salg av enkelthus (CCMI) er de vanligste metodene for å anskaffe en ny eiendom.

I hver av disse kontraktene krever loven at leveringstiden spesifiseres i anskaffelseshandlingen. Generelt gir kontrakten en formel som " senest 31. mars 2021 "Eller" ved utgangen av første kvartal 2021 ".
Når denne datoen har passert, har kjøper rett til å få erstatning.

Or, dans la plupart des contrats de vente d’immeuble neuf, en VEFA ou CCMI, est prévue une clause dans laquelle sont listées les causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Årsakene som er gitt er generelt følgende:
-  Ekstremt vær
-  Tredjemannsklager knyttet til byggetillatelser
-  Delvis eller generalstreik, forlatelse av stedet til et konkursert selskap, Covid-19 helsekrise
-  Forsinkelser fra uregelmessigheter i undergrunnen

Så lenge forsinkelsen i leveringen av eiendommen er forårsaket av en legitim og berettiget årsak, forfaller det ikke kompensasjon fra arrangøren.

Vær oppmerksom på at de fleste kontrakter gir tilføyelse av en klausul som har en dobling av antall dager med berettiget forsinkelse og som er formulert som følger:
i tilfelle en av de nevnte hendelsene inntreffer, vil dette føre til at leveringen av de solgte varene forsinkes i et tidsrom som tilsvarer det dobbelte av det som faktisk er registrert, på grunn av innvirkningen på nettstedets generelle organisering »

Kassasjonsretten mener konsekvent at denne klausulen ikke er misbruk til skade for den ikke-profesjonelle eller forbrukeren fordi den ikke gir en vesentlig ubalanse mellom rettighetene og pliktene til avtalepartene. [1].

Men dersom visse årsaker er legitime, må utbygger eller byggherre av det enkelte hus likevel begrunne sin eksistens og årsakssammenheng med leveringsforsinkelsen.

Hvis produsenten ikke begrunner forsinkelsen i leveringen med støttedokumenter, er det opp til kjøperen å sende ham en formell melding i rekommandert post om å levere støttedokumentene.

Kjøperen må på sin side sørge for å analysere alle de gitte støttedokumentene og om nødvendig bestride dem. Denne analysefasen kan være kompleks og kjedelig. Bistand fra en advokat som er kjent med denne typen rettssaker anbefales for å få best mulig erstatning mulig.

2. Erstatning ved leveringsforsinkelse

Så lenge forsinkelsen er uberettiget, kan kjøperen få erstatning for sitt tap knyttet til denne forsinkelsen. Det er nødvendig å skille mellom VEFA-kontrakter og CCMI-er.
Den gjeldende lovgivningen skiller dem ut, og visse bestemmelser knyttet til kompensasjon for forsinkelser er ikke gyldige for hver av disse kontraktene.
– CCMI: det er en bot på minst 1/3000-del av anskaffelsesprisen per forsinkelsesdag [2]. –
VEFA: ingen lov- eller forskriftsbestemmelser regulerer kompensasjon for leveringsforsinkelser
Erstatning ved forsinkelse kan også være avtalefestet i hver av disse kontraktene.
Når det gjelder CCMI, må straffen være minst 1/3000-del av byggeprisen per dag med forsinkelse. Den samme straffen kan gjelde i forbindelse med VEFA-er, selv om dette er svært sjeldent.
For eksempel, for et bolighus hvis byggepris er 300 000 euro, vil kjøperen motta en kompensasjon per dag for uberettiget forsinkelse på (300 000 * 1/3000) 100 euro.
Til slutt kan kjøper påberope seg enhver form for skade, så lenge det er en følge av forsinket levering. Kompensasjon for forsinkelsen kan dermed begrunnes med: –
En akkumulering av husleien med tilbakebetaling av lånet –
Tap av leieinntekter
– Tap av skattefordel ved oppkjøp regulert av skattefritak og utleieinvesteringssystem som PINEL – DUFLOT – Utleie av lagerenhet
– Refusjon av mellomrenter, bankgebyrer
Hver situasjon er forskjellig, er det opp til kjøperen som blir utsatt for en leveringsforsinkelse å rettferdiggjøre sin personlige skade, enten direkte til produsenten eller gjennom en advokat.
  1. Individuell husbyggingskontrakt (CCMI) : Standardboten er minst 1/3000-del av den totale byggeprisen per forsinkelsesdag.
  2. Salg i fremtidig ferdigstillelse (VEFA) : Gjeldende lovverk gir ikke spesifikke regler for erstatning ved forsinkelse

3. Innhenting av erstatning for sen levering

Når det oppstår forsinkelse med levering av fast eiendom, har kjøper rettigheter som han kan gjøre gjeldende. Dersom utbygger eller byggherre anfører legitime årsaker til å rettferdiggjøre denne forsinkelsen, må kjøperen foreta en verifisering av fakta og om nødvendig utstede en formell melding for å kreve erstatningen.

Det anbefales sterkt å konsultere a advokat med spesialisering i eiendomsrettssaker å få spesifikke råd om skadene som sannsynligvis vil bli kompensert, spesielt fordi moralsk skade fortsatt er komplisert å kvantifisere.

Muligheten for en minnelig ordning er ofte mulig. I denne sammenheng kan det inngås en forliksavtale mellom partene, som spesifiserer vilkårene for kompensasjon, inkludert perioden som dekkes og tilkjente beløp.

I fravær av en minnelig løsning, blir rettslige skritt avgjørende for å hevde dine rettigheter til kompensasjon.

Maître Zakine: Din juridiske partner i VEFA, tilgjengelig personlig eller via videokonferanse

Investering i et salg i Future State of Completion (VEFA) er en kompleks prosess som krever inngående juridisk ekspertise. Maître Zakine, advokat som spesialiserer seg på eiendomsrett og spesielt når det gjelder VEFA, tilbyr deg personlig støtte for å sikre investeringen din og møte dine spesifikke behov.

Flerdimensjonal ekspertise:

Maître Zakine bistår deg i en rekke tvister relatert til VEFA, inkludert men ikke begrenset til:

  • Leveringsforsinkelser og kontraktsmessige implikasjoner
  • Skattespørsmål og virkningen av Covid-19
  • Byggefeil og gjennomføring av juridiske garantier
  • Samsvar for det leverte området
  • Ansvar for de forskjellige aktørene (arrangør, notarius, etc.)

Fleksibilitet og tilgjengelighet:

Vær klar over at hver klient har forskjellige begrensninger og preferanser, Maître Zakine tilbyr mulighet for ansikt-til-ansikt konsultasjoner på sitt kontor eller via videokonferanse. Denne fleksibiliteten lar deg dra nytte av et høyt nivå av juridisk tjeneste.

Advokat for næringsleie

4.8/5 - (1147 stemmer)