Vertragingen in VEFA en CCMI: wat te doen? Door Cécile ZAKINE, doctor in de rechten advocaat in Bordeaux

Eigendomsrecht advocaat

1. Compensatie voor te late levering

Aankoop van nieuw of gerenoveerd onroerend goed op plannen "Het wettelijke kader voor deze transacties is vastgelegd in de Franse bouw- en woningwet. De verkoop van een gebouw in een toekomstige staat van voltooiing (VEFA) en de verkoop van vrijstaande huizen (CCMI) zijn de meest voorkomende methoden om een nieuw eigendom te verwerven.

In elk van deze contracten vereist de wet dat de leveringstermijn in de koopakte wordt gespecificeerd. In het algemeen voorziet het contract in een " uiterlijk op 31 maart 2021 "of aan het einde van het eerste kwartaal van 2021 ".
Zodra deze datum verstreken is, heeft de koper recht op schadevergoeding.

De meeste contracten voor de verkoop van nieuwe gebouwen, zowel VEFA- als CCMI-contracten, bevatten een clausule waarin de legitieme redenen voor het opschorten van de leveringstermijn worden opgesomd.

Over het algemeen worden de volgende oorzaken genoemd:
-  Slecht weer
-  Beroep door derden met betrekking tot bouwvergunningen
-  Gedeeltelijke of algemene staking, verlaten van het terrein door een failliet bedrijf, Covid-19 gezondheidscrisis
-  Vertragingen door anomalieën in de ondergrond

Als de vertraging in de levering van het eigendom veroorzaakt wordt door een legitieme en gerechtvaardigde reden, hoeft de ontwikkelaar geen compensatie te betalen.

De meeste contracten bevatten een clausule die het aantal gerechtvaardigde dagen van betalingsachterstand verdubbelt, en die als volgt geformuleerd wordt:
in het geval van een van de genoemde gebeurtenissen zou dit tot gevolg hebben dat de levering van de verkochte goederen wordt vertraagd met een tijd die gelijk is aan het dubbele van de werkelijk geregistreerde tijd, vanwege de gevolgen voor de algemene organisatie van de site "

Het Hof van Cassatie heeft consequent geoordeeld dat deze clausule niet oneerlijk is ten nadele van de niet-beroepsbeoefenaar of de consument, omdat ze het evenwicht tussen de rechten en plichten van de contractpartijen niet aanzienlijk verstoort. [1].

Hoewel bepaalde oorzaken legitiem kunnen zijn, moet de ontwikkelaar of bouwer van de individuele woning nog steeds het bestaan ervan en hun oorzakelijk verband met de vertraging in de oplevering rechtvaardigen.

Als de bouwer geen schriftelijk bewijs levert van de vertraging in de levering, is het aan de koper om de bouwer per aangetekende post aan te manen om het schriftelijk bewijs te leveren.

De koper van zijn kant moet ervoor zorgen dat alle verstrekte bewijsstukken worden geanalyseerd en, indien nodig, worden aangevochten. Deze analysefase kan complex en tijdrovend zijn. De hulp van een Een advocaat die bekend is met dit soort rechtszaken is aan te raden om de best mogelijke schadevergoeding te krijgen. mogelijk.

2. Compensatie voor te late levering

Als de vertraging ongerechtvaardigd is, kan de koper recht hebben op vergoeding van de schade die hij hierdoor lijdt. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen VEFA-contracten en CCMI-contracten.
De geldende wetgeving maakt een onderscheid tussen deze contracten, en sommige bepalingen met betrekking tot compensatie voor vertragingen zijn niet op elk van deze contracten van toepassing.
- CCMI: er is een boete van minstens 1/3000ste van de aankoopprijs voor elke dag vertraging [2]. -
VEFA: geen wettelijke of regelgevende bepaling die compensatie voor te late levering regelt
Compensatie voor vertragingen kan ook contractueel in elk van deze contracten worden vastgelegd.
In het geval van CCMI moet de boete minstens 1/3000ste van de bouwprijs per dag vertraging bedragen. Dezelfde boete kan gelden voor VEFA's, hoewel dit zeer zeldzaam is.
Voor een huis met een bouwprijs van 300.000 euro bijvoorbeeld, ontvangt de koper een schadevergoeding van (300.000 * 1/3000) 100 euro per dag ongerechtvaardigde vertraging.
Tot slot kan de koper alle soorten schadevergoeding eisen, op voorwaarde dat deze het gevolg zijn van de vertraging in de levering. Schadevergoeding voor vertraging kan gerechtvaardigd worden door : -
Huur combineren met afbetalingen van leningen - De huur combineren met afbetalingen van leningen - De huur combineren met afbetalingen van leningen
Verlies van huurinkomsten
- Verlies van belastingvoordelen bij een overname die valt onder een belastingvrijstellingsregeling en een huurinvesteringsregeling zoals PINEL - DUFLOT - Verhuur van een opslagruimte
- Terugbetaling van tussentijdse rente en bankkosten
Aangezien elke situatie anders is, is het aan de koper die een leveringsvertraging oploopt om zijn persoonlijke schade te rechtvaardigen, hetzij rechtstreeks aan de bouwer of via een advocaat.
  1. Individueel huis bouwcontract (CCMI) De standaardboete is minstens 1/3000e van de totale bouwprijs per dag vertraging.
  2. Verkoop vóór oplevering (VEFA) De huidige wetgeving bevat geen specifieke regels voor compensatie bij vertragingen.

3. Schadevergoeding krijgen voor te late levering

Wanneer de levering van een woning vertraging oploopt, hebben kopers rechten die ze kunnen laten gelden. Als de ontwikkelaar of bouwer legitieme oorzaken aanvoert om de vertraging te rechtvaardigen, moet de koper de feiten controleren en, indien nodig, een ingebrekestelling indienen om schadevergoeding te eisen.

Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en contentieux immobilier pour obtenir des conseils spécifiques sur les dommages susceptibles d’être indemnisés, notamment parce que le préjudice moral reste complexe à quantifier.

Een buitengerechtelijke schikking is vaak een optie. In deze context kan er een schikkingsovereenkomst tussen de partijen worden gesloten, waarin de voorwaarden van de schadevergoeding worden vastgelegd, inclusief de periode waarop de schade betrekking heeft en de toegekende bedragen.

Als er geen minnelijke schikking wordt getroffen, zijn gerechtelijke stappen onvermijdelijk om uw recht op schadevergoeding te doen gelden.

Maître Zakine: Uw VEFA juridische partner, beschikbaar in persoon of via videoconferentie

Investeren in een VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) is een complex proces dat gespecialiseerde juridische expertise vereist. Maître Zakine, een advocaat gespecialiseerd in eigendomsrecht en in het bijzonder VEFA, biedt u persoonlijke ondersteuning om uw investering veilig te stellen en aan uw specifieke behoeften te voldoen.

Multidimensionele expertise :

Maître Zakine staat u bij in een verscheidenheid aan VEFA-gerelateerde geschillen, inclusief maar niet beperkt tot:

  • Te late levering en contractuele gevolgen
  • Belastingkwesties en de impact van Covid-19
  • Bouwfouten en wettelijke garanties
  • Conformiteit van geleverde oppervlakte
  • Verantwoordelijkheid van de verschillende spelers (ontwikkelaar, notaris, etc.)

Flexibiliteit en toegankelijkheid :

Maître Zakine is zich ervan bewust dat elke cliënt andere beperkingen en voorkeuren heeft en biedt daarom de mogelijkheid van persoonlijke consulten in zijn kantoor of via videoconferenties. Dankzij deze flexibiliteit kunt u profiteren van juridische dienstverlening op hoog niveau.

Commerciële huurovereenkomst advocaat

Bookmark deze pagina!