Différence entre Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et  vente en l’état de parfait achèvement (VEFA) par Me Zakine

  En matière immobilière, deux contrats éminemment importants dictent les relations entre un constructeur et un acquéreur : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et la vente en l’état de parfait achèvement (VEFA). Bien que ces deux modalités soient souvent assimilées, elles présentent des distinctions cruciales qui nécessitent une attention particulière.

Определения CCMI и VEFA :

1. Договор строительства индивидуального дома (CCMI) :

CCMI – это договор, регулируемый законом № 90-1129 от 19 декабря 1990 г., известным как «Закон Спинетты». Он привлекает застройщика для строительства отдельно стоящего дома от имени покупателя. Этот контракт обеспечивает гарантию завершения, а также гарантию безупречного завершения.

1. Продажа в идеальном состоянии (VEFA):

ВЭФА, в свою очередь, регулируется статьями L. 261-1 и последующими Строительно-жилищного кодекса. Он заключается в продаже недвижимости, строящейся или готовящейся к постройке. Затем застройщик продает недвижимость, за которую он берется. быть построенным вовремя и условия согласованы с покупателем.

Ключевые награды:

1. Сущность контракта:

Сайт CCMI представляет собой договор строительного подряда, согласно которому застройщик обязуется построить отдельный дом в соответствии со спецификациями, согласованными с покупателем. VEFA – это договор купли-продажи недвижимости, которая находится на стадии строительства или будет построена.

2. Обязанности:

В рамках CCMI, производитель несет ответственность всего процесса строительства, от проектирования до сдачи объекта. Покупатель является владельцем проекта, а контроль за стройплощадкой осуществляет менеджер объекта со стороны застройщика. В VEFA застройщик несет ответственность за строительство продаваемой недвижимости, а также за ее маркетинг. Разработчик является владельцем проекта. Строительную площадку курирует менеджер проекта или архитектор.

1. Дата доставкиобраз биen : 

В контексте CCMI дата поставки обычно фиксируется точным и подробным образом dans le contrat. Cette date constitue un engagement contractuel de la part du constructeur envers l’acquéreur. En cas de retard dans la livraison, le constructeur est tenu de verser à l’acquéreur des pénalités de retard, sauf en cas de force majeure ou de faute de l’acquéreur. Contrairement au CCMI, la date de livraison en VEFA est souvent moins précise et peut être soumise à des aléas liés à l’avancement des travaux. Le contrat de VEFA fixe généralement une période estimative de livraison, plutôt qu’une date exacte. Les parties conviennent alors d’une fourchette de temps dans laquelle la livraison devrait intervenir.

1. Компенсация или штрафы в ок.уже поздно : 

  En matière de CCMI, les pénalités de retard sont généralement calculées sur une base quotidienne : 1/3000e du montant de la construction par jour de retard (fixé par la Loi). Cette somme due au titre des pénalités de retard peut s’additionner à tout autre préjudice subi notamment le préjudice moral ou un préjudice financier lié aux loyers versés indument (préjudice locatif) ou encore lié à la location d’un box ou d’une place de stationnement. Il s’agit de dommages et intérêts alloués en sus des pénalités de retard. Le Контракт ВЕФА не предусматривает штрафов за просрочку платежа, как в CCMI, если в договоре не предусмотрено иное. В этом случае целесообразно рассчитывать их по-другому и учитывать все убытки пострадал. Вот основные убытки, которые может понести покупатель в случае поздняя доставка в VEFA также применимо к CCMI:

• Финансовый ущерб :

Задержка сдачи недвижимости может привести к дополнительным расходам для покупателя, таким как оплата арендной платы или ежемесячные платежи по ипотеке за текущее жилье покупателя. Покупатель также может понести финансовые потери, если задержка доставки повлияет на его проекты или инвестиции в недвижимость, особенно в случае перепродажи или аренды недвижимости.

• Моральный вред :

Задержка доставки может вызвать стресс, беспокойство и неуверенность у покупателя, который видит, что его проект недвижимости задерживается. Покупатель также может быть вынужден продлить свое нынешнее жилищное положение, что может стать источником дискомфорта и незащищенности.

• Материальный ущерб :

В случае значительной задержки покупатель может быть вынужден найти решение для временного размещения, что может привести к дополнительным расходам. Задержка доставки также может вызвать логистические и организационные неудобства для покупателя, особенно в отношении переезда и управления его вещами.

• Предрассудки наслаждения :

Покупатель может быть лишен возможности беспрепятственно пользоваться своей собственностью в течение периода задержки, что само по себе представляет собой ущерб. В случае существенной задержки покупатель может быть лишен преимуществ и особенностей выбранной им недвижимости, что может повлиять на его комфорт и удовлетворенность.

• Вред проекта :

Задержка сдачи объекта может поставить под угрозу жизненные проекты и планы покупателя на будущее, особенно в отношении планирования переезда, дизайна интерьера или профессиональных проектов, связанных с недвижимостью. Важно отметить, что убытки, понесенные в случае просрочки поставки, VEFA или CCMI может варьироваться в зависимости от продолжительности и степени задержки, а также конкретных обстоятельств каждого случая.  

1. Гарантии:

Le CCMI et la VEFA prévoient une garantie d’achèvement et une garantie de parfait achèvement au bénéfice de l’acquéreur, offrant une protection étendue contre les défauts de construction. En VEFA comme en CCMI, l’acquéreur bénéficie des garanties légales de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale, qui couvrent respectivement les malfaçons, les équipements et les dommages affectant la solidité de l’ouvrage. En somme, bien que le CCMI et la VEFA aient pour objet la construction d’un bien immobilier, leurs caractéristiques et régimes juridiques diffèrent significativement. Il est primordial, pour les parties impliquées, de bien appréhender ces distinctions afin de sécuriser au mieux leurs droits et obligations dans le cadre de leurs transactions immobilières. Ainsi, une специализированная юридическая консультация часто рекомендуется, чтобы избежать последующих споров и гарантировать безупречное исполнение контрактов.