Vous disposez de trois garanties légales cumulatives, qui se déclenchent selon la date de découverte et la nature du désordre : la garantie de parfait achèvement pendant un an à compter de la livraison, pour tous les désordres signalés quelle que soit leur gravité ; la garantie biennale de bon fonctionnement pendant deux ans, pour les éléments d’équipement dissociables du bâti ; la garantie décennale pendant dix ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Ces garanties pèsent sur le promoteur vendeur, qui répond des constructeurs comme s’il avait lui-même bâti (article 1792-1 du Code civil). Vous n’avez pas à identifier l’entreprise responsable.

Identifier la garantie applicable

La garantie de parfait achèvement (un an)

Fondée sur l’article 1792-6 du Code civil, elle couvre les désordres mentionnés dans le procès-verbal de livraison et tous ceux révélés dans l’année qui suit, par notification écrite. Aucun seuil de gravité n’est exigé : un carrelage fissuré, une porte qui frotte, une peinture cloquée entrent dans son champ. C’est la garantie la plus large et la plus simple à mobiliser — à condition d’écrire avant l’expiration du délai.

La garantie biennale (deux ans)

Article 1792-3 du Code civil. Elle concerne les équipements que l’on peut démonter sans détériorer le gros œuvre : chaudière, ballon d’eau chaude, climatisation, volets roulants, interphone, robinetterie, portail motorisé, revêtements amovibles. Un dysfonctionnement suffit, sans exigence de gravité.

La garantie décennale (dix ans)

Article 1792 du Code civil. Elle visse la responsabilité du vendeur pour les atteintes graves : infiltrations en toiture ou en façade, fissures structurelles, affaissement de dallage, défaut d’étanchéité de terrasse ou de piscine, réseau d’évacuation inopérant, défaut d’isolation rendant le logement inhabitable. La jurisprudence y rattache aussi les équipements indissociables du bâti, ainsi que les désordres qui, sans encore se manifester pleinement, atteindront ce degré de gravité avec certitude dans le délai de dix ans.

S’ajoute, pendant un an, la garantie des vices et défauts de conformité apparents dénoncés dans le mois de la prise de possession, et la garantie d’isolation phonique prévue par le Code de la construction et de l’habitation.

La procédure, dans l’ordre

1. Déclarer par écrit, sans attendre

Adressez au promoteur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le désordre, sa date d’apparition, sa localisation et ses conséquences. Joignez des photographies datées. Cette lettre interrompt le cours du délai de garantie pour le désordre visé.

2. Déclarer à l’assurance dommages-ouvrage

Le promoteur a souscrit une assurance dommages-ouvrage, dont l’attestation figure dans votre dossier de vente. Elle préfinance les travaux de réparation des dommages de nature décennale sans recherche de responsabilité. L’assureur dispose de soixante jours pour vous notifier sa position et de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d’indemnité. Le silence ou le refus non motivé vous autorise à engager les travaux et à en réclamer le coût.

3. Demander une expertise judiciaire

Lorsque la cause du désordre est discutée, le référé expertise devant le président du tribunal judiciaire (article 145 du Code de procédure civile) est la pièce maîtresse. L’expert désigné décrit les désordres, en recherche l’origine, détermine les responsabilités et chiffre les reprises. Cette assignation interrompt la prescription, ce qui est décisif quand la fin d’un délai approche.

4. Agir au fond

Après le dépôt du rapport, l’action en réparation est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, contre le vendeur, les constructeurs et leurs assureurs. Vous demandez le coût des travaux, le préjudice de jouissance, les frais de relogement et les frais d’expertise.

Les réflexes qui préservent vos droits

• Datez tout : photographies, constats, courriers. La date de découverte conditionne la garantie mobilisable.
• N’engagez pas de travaux de reprise définitive avant l’expertise : vous détruiriez la preuve du désordre.
• Méfiez-vous des interventions du promoteur effectuées sans écrit : exigez un ordre de service décrivant les travaux et une réception des reprises.
• Pour un désordre affectant les parties communes, alertez le syndic et faites inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, tout en préservant votre action personnelle sur votre lot.
• Surveillez l’expiration des délais : une relance téléphonique n’interrompt rien, seul un écrit ou une assignation le fait.

Pour votre dossier Me Cécile Zakine vous conseille et vous défend (Antibes, Cannes, Nice, Grasse — VEFA sur toute la France). Consultation rapide.