6 raisons pour faire appel à un Avocat dans le domaine de la Vente en l’état de parfait achèvement (VEFA) ou plus communément appelée « vente sur plan » ?

Im Allgemeinen wenden sich die Käufer dieser immer häufigeren Art von Immobilien an eine spezialisierte Beratung, wenn sie auf folgende Schwierigkeiten stoßen:

- Unterstützung ab der ersten Urkunde (Reservierungsvertrag) und dann bei der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags,
- Unterstützung bei der Lieferung,
- verspätete oder gar keine Lieferung,
- Aufhebung von Vorbehalten im Anschluss an die Lieferung
- Fehlern,
– versteckte Mängel
- Geltendmachung von Garantien nach der Lieferung: Garantie für die perfekte Fertigstellung, zweijährige Garantie, zehnjährige Garantie.

Aber zunächst einmal: Was ist der Sale in Perfect Completion?

Die VEFA oder Der Verkauf in einem Zustand der zukünftigen Fertigstellung besteht aus einem Verkauf von Plänen mit dem Ziel, eine Immobilie (Haus oder Wohnung) zu erwerben, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums geliefert werden soll.

Il s’agit d’un contrat qui porte sur un immeuble à construire.

D’ailleurs, les règles entourant la VEFA sont très proches de celles applicables en matière de contrats de construction de maisons individuelles.

Der Verkäufer/Bauträger bleibt Bauherr des Baus bis zur Übergabe der Wohnungen, wenn das Eigentum vom Bauherrn auf den Erwerber übergeht.

Er wird von einem Baumeister unterstützt, der für den Bau zuständig sein wird.

Der Erwerber zahlt nicht den gesamten Kaufpreis auf einmal. Je nach Fortschritt des Bauvorhabens werden regelmäßig Geldbeträge abgerufen. Der Bauherr übermittelt einen Fortschrittsbericht über den Bau und der Bauherr eine Zahlungsaufforderung, wenn eine neue Phase des Bauvorhabens beginnt.

1 Die Unterstützung des Rechtsanwalts bei der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde

Das Ziel ? Sicherstellen, dass der Bauträger seiner Informationspflicht nachkommt und alle vorgeschriebenen Dokumente zwischen dem Reservierungsvertrag und dem notariellen Kaufvertrag aushändigt.

En partant du principe que le vendeur d’immeuble à bauen a inséré dans le contrat de vente d’immeuble à construire toutes les mentions obligatoires exigées par l’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, il est néanmoins susceptible d’engager sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information et pour non-respect des stipulations contractuelles.

So kann der Verkäufer eines zu errichtenden Gebäudes für die Nichterfüllung seiner Informationspflicht haftbar gemacht werden.

Neben den Informationen, die sich aus den obligatorischen Angaben im Kaufvertrag über eine zu errichtende Immobilie ergeben, ist der Verkäufer einer zu errichtenden Immobilie auch zur Information und sogar zur Zusammenarbeit verpflichtet, um den Erwerber dazu zu bringen, die Masse an technischen Dokumenten und Baubeschreibungen zu verstehen und zu verarbeiten.

Me ZAKINE begleitet Sie bei allen Schritten, die vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags zu erledigen sind.

2 -Die ersten vertraglichen Schritte

- Der Reservierungsvertrag :

Dieser Vertrag soll die Bedingungen für den Verkauf der zukünftigen Immobilie festlegen, die im Rahmen einer VEFA erworben wird.

Der Reservierungsvertrag muss jedem Erwerber per Einschreiben mit Rückschein zugestellt werden. Dieser hat ab dem Tag nach der ersten Zustellung des Briefes 10 Tage Zeit, um vom Vertrag zurückzutreten.

Wenn er innerhalb dieser Frist widerruft, wird dem Erwerber der gesamte von ihm gezahlte Betrag zurückerstattet.

Werden dem Erwerber per Einschreiben mit Rückschein zugestellt :

- den Entwurf der VEFA-Akte mit einem Maßplan der verkauften Lose, der technischen Beschreibung und dem Plan des Immobilienkomplexes;
– la copie des documents nécessaires à la conclusion de la vente : MiteigentumsordnungDie meisten Menschen, die sich in einer Unterteilung befinden, haben keine Ahnung, was sie tun sollen.

Anschließend muss der Kaufvertrag unbedingt vor einem Notar geschlossen werden.

- Die öffentliche Urkunde über den Verkauf

Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts ist dann ab der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags wichtig, denn er informiert den Käufer über die Klausel zur Fristverlängerung, die zu erwartenden Verzögerungen und die zu erwägenden Maßnahmen zur Erlangung von Schadensersatz.

Il arrive que le délai prévisionnel de livraison prévu au contrat de réservation soit différent de celui prévu à l’acte authentique de vente.

Dans ce cas, il convient d’en discuter avec un Avocat spécialisé qui saura conseiller l’acquéreur.

Schließlich kann der Notar haftbar gemacht werden, wenn einwandfrei nachgewiesen werden kann, dass er seiner Informations- und Beratungspflicht nicht nachgekommen ist.

Die Kanzlei Cécile ZAKINE hilft Ihnen bei all diesen Schritten, damit der Erwerb Ihrer Wohnung sowie deren Übergabe unter den bestmöglichen Bedingungen ablaufen und im Falle von Nachlässigkeit und schlechter Vertragserfüllung durch den Verkäufer/Bauunternehmer Klagemöglichkeiten eingesetzt werden, damit Ihre Rechte gewahrt werden.

3 -Verzögerungen bei der Übergabe: Ist das akzeptabel? Unter welchen Bedingungen? Was steht in der öffentlichen Verkaufsurkunde? Schützen die legitimen Gründe für Verzögerungen den Bauträger unabhängig von seinem Verhalten?

Sehr häufig wird in der Praxis im Kaufvertrag für eine zu errichtende Immobilie oft eine Strafklausel für den Fall einer verspäteten Lieferung vereinbart.

Cette clause pénale peut être actionnée dès lors que les délais prévus n’ont pas été respectés quand bien même les acquéreurs n’ont pas subi de Schaden.

Beachten Sie, dass diese Verzugszinsen zusätzlich zu den Schadensersatzansprüchen gelten, die Käufer auf der Grundlage des allgemeinen Vertragsrechts geltend machen können, wenn der Bauunternehmer seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt.

Verzugsstrafen sind jedoch nicht zwingend in Kaufverträgen für den Zustand der vollständigen Fertigstellung verankert.

Sie sind gesetzlich vor allem für Verträge über den Bau von Einfamilienhäusern vorgesehen.

Ainsi, le délai prévu peut se trouver affecté par l’effet de la force majeure, des jours d’intempéries, des retards de livraison liés notamment au COVID ou encore une défaillance d’une entreprise prestataire.

Dennoch müssen die Gründe für die Verzögerung klar begründet sein und dürfen nicht auf bösem Glauben des Herstellers beruhen, was zu einem erheblichen Ungleichgewicht zwischen den beteiligten Parteien, d. h. dem Gewerbetreibenden und dem Verbraucher, führen würde.

In einer Stellungnahme vom 29. September 2016 (CCA, 29. Sept. 2016, Stellungnahme Nr. 16-01) äußerte sich die Kommission für missbräuchliche Klauseln zur grundsätzlichen Gültigkeit von Klauseln zur Erhöhung der Frist im VEFA und stellte fest, dass diese keineswegs missbräuchlich sind.

Bauunternehmer sollten sich jedoch nicht durch solche Klauseln absichern, um besonders missbräuchliche Verzögerungen zu rechtfertigen.

Die Umstände, die den Fall umgeben, werden von den Richtern berücksichtigt, indem sie das Verhalten des Bauträgers und des Bauleiters und ihre mögliche Bösgläubigkeit untersuchen, da diese Art von Fristverlängerungsklausel nicht automatisch eine Befreiung von jeglicher Haftung garantiert.

4. Die Vielzahl der entschädigungsfähigen Schäden bei Verspätungen

Finanzieller Schaden (Zahlung von Miete, weil der Käufer während der Fertigstellung des Gebäudes Mieter bleiben muss oder weil er seine erste Immobilie zu früh verkauft hat, weil er dachte, sie würde innerhalb der vorgesehenen Frist geliefert werden, Bauzeitzinsen, Möbelaufbewahrung etc.), moralischer Schaden (Verpflichtung zum Umzug, Probleme mit dem Vermieter, Gefühl der Isolation, Angst, Furcht, nie geliefert zu werden...), Mietschaden (wenn die erworbene Immobilie eine Mietinvestition ist oder wenn der Käufer die Immobilie, in der er sich befindet, nicht nutzen kann, weil er gezwungen ist, dort zu wohnen), dies sind die Schäden, die vor Gericht oder durch Verhandlungen mit dem Bauträger entschädigt werden.

En effet, en cas du non-respect du délai de livraison et dès lors que celui-ci est imputable au vendeur et non à l’acquéreur (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-30.767), ce dernier pourra demander des dommages-intérêts à raison du préjudice subi en application de l’article 1611 du Code civil (Cass. 3e civ., 1er févr. 1999, n° 97-16.578 ; Cass. ch. mixte, 6 oct. 2006, n° 04-17.070 ; 3e civ., 14 mars 2012, n° 10-28.714).

Bevor der Erwerber rechtliche Schritte einleitet, sollte er dem Bauunternehmer eine schriftliche Mahnung zukommen lassen. Denn es heißt: "Sofern die Nichterfüllung nicht endgültig ist, ist Schadensersatz nur dann geschuldet, wenn der Schuldner zuvor aufgefordert wurde, innerhalb einer angemessenen Frist zu erfüllen".

Die unter dem Deckmantel der Klausel über die Fristverlängerung geltend gemachte Verzögerung muss vollkommen gerechtfertigt sein, ohne dass Bösgläubigkeit aus den Handlungen des Bauunternehmers hervorgeht.

Denn "der Schuldner wird gegebenenfalls zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt, entweder wegen Nichterfüllung der Verpflichtung oder wegen verspäteter Erfüllung, wenn er nicht beweist, dass die Erfüllung durch höhere Gewalt verhindert wurde".

Sobald also der Bauherr, der in Verzug gesetzt wurde, seiner Verpflichtung, die Arbeiten innerhalb einer angemessenen Frist zu liefern, nicht nachgekommen ist, kann der Bauherr dafür haftbar gemacht werden (Cass. Civ. 3ème, 16. März 2011).

Rechtsanwalt ZAKINE begleitet Sie bei Ihren Schritten, die darauf abzielen, den Bauunternehmer bei offensichtlicher Verzögerung zu Schadensersatz zu verurteilen.

5. Unterstützung bei der Lieferung

Die Übergabe der Immobilie stellt eine Verpflichtung des Bauträgers dar. Es handelt sich dabei um die letzte Etappe, die Schlüsselübergabe.
Aber Vorsicht! Die Aufregung, die mit diesem großen Tag verbunden ist, erfordert, dass man darauf achtet, seine Rechte zu wahren, um sie später bei Schwierigkeiten geltend zu machen!

Unabhängig davon, ob das voraussichtliche Lieferdatum eingehalten wurde oder nicht, wird das erworbene Gut geliefert.

Der Bauträger muss eine Immobilie in ihren Bestandteilen und den gewählten Materialien liefern, die mit der Baubeschreibung übereinstimmt.

Er darf keine Defekte oder Mängel aufweisen.

C’est pourquoi, cette étape doit faire l’objet d’une attention toute particulière de la part des acquéreurs qui doivent se faire accompagner correctement.

Dès lors que l’acquéreur est convoqué par le promoteur par courrier recommandé, il doit prendre ses dispositions pour que la livraison se déroule dans les meilleures conditions possibles : accompagnement d’un avocat, d’un Huissier de justice et même d’un expert en bâtiment.

Wenn der Käufer am Tag der Übergabe keine Vorbehalte hat, übergibt der Bauträger ihm die Schlüssel für die Wohnung und damit ist der Bauvertrag beendet.

Es wird ein Abnahmeprotokoll erstellt, in dem die Vorbehalte (d. h. die festgestellten Mängel) eingetragen werden, das innerhalb eines Monats an den Bauträger geschickt werden muss.

Weitere Vorbehalte können innerhalb eines Monats nach der Lieferung festgestellt werden.

Diese sollten zusätzlich zu den im Protokoll angegebenen angegeben werden.

Bei der Übergabe kann der Bausachverständige auch die Fläche der Immobilie überprüfen.

Tatsächlich kommt es manchmal vor, dass die tatsächliche Fläche der im Rahmen eines VEFA erworbenen Immobilie kleiner ist als die im Kaufvertrag angegebene Fläche, die über 4% der zulässigen Toleranz liegt.

Der Bauträger muss die Vorbehalte (d. h. zusätzliche Arbeiten zur Behebung der Mängel) innerhalb eines Jahres aufheben, d. h. innerhalb der Frist, die der Inanspruchnahme der Garantie für die perfekte Fertigstellung entspricht.

Schließlich ist zu beachten, dass der Käufer die Zahlung der ausstehenden 5% verweigern kann, wenn sich die Verzögerung durch den Bauunternehmer als schuldhaft und besonders schädlich erwiesen hat. In diesem Fall konnte er nicht riskieren, dass sich der Bauunternehmer auf die auflösende Klausel beruft, die auf die Nichtigkeit des Verkaufs abzielt (Cass. com., 14. Dez. 1993, Nr. 92-11.702).

Ebenso wurde vom Kassationsgericht entschieden, dass ein Erwerber sich auf die Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen durch den Bauherrn berufen kann, um die Zahlung des Restpreises zu verweigern. In diesem Fall kann der Verkäufer ihm die Nichtzahlung des ausstehenden Restbetrags nicht als Grund für die Verweigerung der Schlüsselübergabe vorhalten (Cass. 3e civ., 13. Juli 2016, Nr. 15-20.190).

6. Die Feststellung von Mängeln oder Fehlern nach der Lieferung

Was tun, wenn Konformitätsmängel, Baufehler oder versteckte Mängel festgestellt werden?

Der Käufer, der nun endgültig Eigentümer seiner Immobilie ist (die Eigentumsübertragung erfolgt rückwirkend zum Zeitpunkt der Lieferung), kann nun innerhalb unterschiedlicher Fristen je nach den festgestellten Mängeln oder Fehlern Maßnahmen einleiten.

Wenn der Bauträger auf das an ihn gerichtete Einschreiben mit den Vorbehalten nicht reagiert, kann der Erwerber innerhalb einer Frist von 13 Monaten (ein Monat für das Einreichen der Vorbehalte + 12 Monate) eine Klage (einstweilige Verfügung) einreichen, um den Bauträger zu zwingen, die Vorbehalte aufzuheben.

Wenn nach dem ersten Jahr weitere, schwerwiegendere, d. h. die Festigkeit des Gebäudes beeinträchtigende Mängel auftreten, kann der Erwerber die zehnjährige Garantie in Anspruch nehmen, um die festgestellten Mängel zu beheben.

Die Nichtigkeit des Verkaufs kann in Betracht kommen, allerdings nur unter sehr strengen Bedingungen.

Il conviendra de prendre attache avec un Avocat spécialisé dans la VEFA pour comprendre quelle est la meilleure stratégie à adopter face aux désordres.

Einstweilige Verfügung, einstweilige Verfügung mit Gutachten, Klage auf Rückgängigmachung des Verkaufs, Klage auf anteilige Erstattung der fehlenden erworbenen Fläche - all diese rechtlichen Schritte sind möglich, bergen aber ein Risiko, wenn sie nicht perfekt mit dem erwarteten Ergebnis übereinstimmen.

Aus diesem Grund ZAKINE pourra vous accompagner sur le choix de la procédure à engager contre le promoteur.

Klarstellung, dass jeder Klage letztlich Verhandlungen mit dem Bauträger folgen können, die zur Erstellung eines Vergleichsprotokolls (einvernehmlich unterzeichnete Absichtserklärung) führen.

Es ist immer besser zu verhandeln, um manchmal lange Verfahrenszeiten zu vermeiden, sobald sich die Vorschläge des Projektträgers als akzeptabel erweisen.

Rechtsanwalt ZAKINE, der auf den Verkauf im Zustand der vollkommenen Fertigstellung (VEFA) spezialisiert ist, wird Sie vor der Unterzeichnung des Vertrags, während des Baus insbesondere bei Verzögerungen oder bei der Besichtigung vor der Übergabe und nach der Übergabe der Immobilie bestmöglich begleiten und beraten.

Mich ZAKINE vous assiste en cas de retard de livraison d’un immeuble à construire afin de solliciter des dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice subi.

Mehr erfahren : 3 Tracks zum Vefa-Recht mit einem Anwalt, um hier mehr zu erfahren.

Meister Zakine ist Anwalt in VEFA und in CCMI

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Maître Zakine, Doktor der Rechtswissenschaften, Rechtsanwalt, ist in Verzögerungen in VEFA (covid oder nicht) .

Die Anwaltskanzlei hat Erfahrung mit VEFA-Verzögerungsklagen.

Me Zakine ist in ganz Frankreich tätig: Antibes, Grasse, Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Toulon, Dijon, Bordeaux, Saint Tropez, Perpignan, Mont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy oder sogar Metz und Thionville.

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