6 أسباب تدعوك لإستدعاء محامٍ في مجال البيع في حالة الإكتمال التام (VEFA) أو ما يسمى أكثر شيوعاً بـ “البيع على الخارطة”؟

بشكل عام، فإن مشترو هذا النوع من العقارات، والذي أصبح شائعًا بشكل متزايد، يلجأون إلى المشورة المتخصصة عندما يواجهون الصعوبات التالية:

– المساعدة منذ التصرف الأول (عقد الحجز) ثم أثناء التوقيع على عقد البيع الأصيل،
- المساعدة في التسليم،
– التسليم المتأخر أو حتى عدم التسليم،
– رفع الحجوزات بعد التسليم
- صنعة سيئة،
– العيوب الخفية
– تنفيذ الضمانات بعد التسليم: ضمان تمام الإنجاز، ضمان سنتين، ضمان عشر سنوات.

ولكن أولا وقبل كل شيء، ما هو البيع في حالة اكتمال الكمال؟

هناك فيفا أو البيع في حالة الاكتمال المستقبلي يتكون من بيع المخططات بهدف الاستحواذ على عقار (منزل أو شقة) من المقرر تسليمه خلال فترة محددة.

هذا عقد يتعلق بالمبنى الذي سيتم تشييده.

علاوة على ذلك، فإن القواعد المحيطة بـ VEFA قريبة جدًا من تلك المطبقة على عقود بناء المنازل الفردية.

ويظل البائع/المطور هو مالك البناء حتى تسليم المسكن، عندما يتم نقل ملكية العقار من المطور إلى المشتري.

ويساعده مدير المشروع الذي سيتولى عملية البناء.

لا يدفع المشتري كامل مبلغ الاستحواذ دفعة واحدة. يتم إجراء مكالمات التمويل بانتظام اعتمادًا على التقدم المحرز في مشروع البناء. يرسل مدير المشروع تقريرًا مرحليًا عن الموقع ويرسل العميل مكالمة تنبؤية عند كل بداية لمرحلة جديدة في البناء.

1 مساعدة المحامي في توقيع سند البيع الصحيح

الهدف؟ التأكد من امتثال المروج لالتزامه بتقديم المعلومات وتسليم جميع المستندات الإلزامية بين عقد الحجز وسند البيع الصحيح.

على افتراض أن بائع العقار بناء قد أدرجت في عقد بيع المبنى المزمع تشييده جميع المعلومات الإلزامية التي تتطلبها المادة L.261-11 من قانون البناء والإسكان، ومع ذلك فمن المحتمل أن تتحمل المسؤولية عن عدم الامتثال لالتزامها بتقديم المعلومات و لعدم الإلتزام بالشروط التعاقدية.

وبالتالي، يمكن تحميل بائع المبنى الذي سيتم تشييده المسؤولية عن عدم الوفاء بالتزامه بتقديم المعلومات.

بالإضافة إلى المعلومات الناتجة عن المعلومات الإلزامية في عقد البيع للمبنى الذي سيتم بناؤه، فإن بائع المبنى الذي سيتم بناؤه ملزم أيضًا بالتزام المعلومات، أو حتى التعاون، من أجل جعل المشتري يفهم ويستوعب كتلة الوثائق الفنية والاقتباسات الوصفية.

أنا ZAKINE ندعمك في جميع خطواتك قبل التوقيع على سند البيع الأصلي

2- الإجراءات التعاقدية الأولى

– عقد الحجز:

الغرض من هذا العقد هو تحديد شروط بيع الممتلكات المستقبلية التي تم الحصول عليها في إطار VEFA.

يجب إخطار عقد الحجز لكل مشتري بالبريد المسجل مع إشعار الاستلام. وأمامه 10 أيام للتراجع اعتبارًا من اليوم التالي للعرض الأول للرسالة.

فإذا انسحب خلال هذه المدة، استرد المشتري جميع المبالغ التي دفعها.

يتم توجيه ما يلي إلى المشتري بكتاب مسجل مع إشعار الوصول:

– مسودة سند VEFA مصحوبة بمخطط أبعاد القطع المباعة والإشعار الفني الوصفي بالإضافة إلى مخطط المجمع العقاري؛
– نسخة من المستندات اللازمة لإتمام البيع: لوائح الملكية المشتركة، الحالة الوصفية للتقسيم، مواصفات التقسيم، إلخ.

وبعد ذلك، يجب إبرام عقد البيع أمام كاتب العدل.

- عقد البيع الصحيح

ولذلك فإن اللجوء إلى محامٍ مهم بمجرد توقيع عقد الحجز لأنه يقوم بإبلاغ المشتري بشرط زيادة الموعد النهائي، والتأخيرات المتوقعة، والإجراءات التي يجب مراعاتها للحصول على التعويضات.

ويحدث أن يقدر وقت التسليم ويختلف المنصوص عليه في عقد الحجز عما نص عليه في سند البيع الصحيح.

ومن المناسب في هذه الحالة مناقشة الأمر مع أ محامٍ متخصص يمكنه تقديم المشورة للمشتري.

وأخيرا، يمكن تنفيذ مسؤولية كاتب العدل عندما يمكن إثبات أنه فشل في التزامه بتقديم المعلومات والمشورة.

تساعدك خزانة Cécile ZAKINE على إكمال كل هذه الخطوات بحيث يتم الحصول على منزلك وتسليمه في أفضل الظروف الممكنة، وذلك في حالة الإهمال وسوء تنفيذ العقد من قبل البائع / البناء، وسائل يتم نشر الإجراءات لضمان احترام حقوقك.

3- تأخير التسليم: هل هذا مقبول؟ في أي ظروف؟ ماذا يقول عقد البيع الصحيح؟ هل الأسباب المشروعة للتأخير تحمي المروج بغض النظر عن سلوكه؟

في كثير من الأحيان، من الناحية العملية، غالبا ما ينص عقد بيع المبنى الذي سيتم تشييده على شرط جزائي في حالة التأخر في التسليم.

يمكن تفعيل هذا الشرط الجزائي عندما لا يتم احترام المواعيد النهائية المنصوص عليها على الرغم من عدم تعرض المشترين لأي شيء إجحاف.

لاحظ أن هذه العقوبات المتأخرة تضاف إلى الأضرار التي قد يطالب بها المشترون، على أساس قانون العقود العام بسبب سوء تنفيذ المقاول لالتزاماته التعاقدية.

ومع ذلك، لا يتم بالضرورة تضمين غرامات السداد المتأخر في عقود البيع في حالة الإنجاز التام.

يتم توفيرها بشكل قانوني بشكل أساسي لعقود بناء المنازل الفردية.

وبالتالي، قد يتأثر الموعد النهائي المخطط له بتأثير القوة القاهرة، أو أيام الطقس السيئ، أو تأخير التسليم المرتبط بشكل خاص بفيروس كورونا، أو حتى فشل الشركة المقدمة للخدمة.

وتبقى الحقيقة أن أسباب التأخير يجب أن تكون مبررة بشكل واضح وألا تكون ناجمة عن سوء نية من جانب الشركة المصنعة، الأمر الذي من شأنه أن يؤدي إلى خلل كبير في التوازن بين الأطراف المعنية، أي المحترف والمستهلك.

بموجب رأي تم تقديمه في 29 سبتمبر 2016 (CCA، 29 سبتمبر 2016، الرأي رقم 16-01)، قضت لجنة الشروط غير العادلة بشأن صحة شروط زيادة الموعد النهائي من حيث المبدأ في قانون VEFA، معتبرة أنها لا تنطبق طريقة مسيئة.

ومع ذلك، يجب على المروجين ألا يغطوا أنفسهم بمثل هذه الشروط لتبرير التأخير المفرط بشكل خاص.

سيتم أخذ الظروف المحيطة بالقضية في الاعتبار من قبل القضاة الذين سيفحصون سلوك المطور ومدير المشروع واحتمال سوء نيتهم، وهذا النوع من بند زيادة الموعد النهائي لا يضمن الإعفاء التلقائي من جميع المسؤوليات.

4. تعدد الأضرار المستحقة للتعويض في حالة التأخير

الخسارة المالية (دفع الإيجار لأن المشتري يجب أن يظل مستأجراً أثناء استكمال المبنى أو لأنه باع عقاره الأول في وقت مبكر جدًا، معتقدًا أنه سيتم تسليمه خلال الإطار الزمني المتوقع، أو الفائدة المؤقتة، أو تخزين الأثاث، وما إلى ذلك) ، الضرر المعنوي (الالتزام بالتحرك، مشاكل مع مالك العقار، الشعور بالعزلة، القلق، الخوف من عدم التسليم أبدًا، وما إلى ذلك)، الضرر الإيجاري (إذا كان العقار الذي تم الحصول عليه إيجارًا استثماريًا أو إذا لم يتمكن المشتري من العثور على العقار الذي إنه موجود لأنه مجبر على العيش هناك)، وهي الأضرار التي يتم تعويضها في المحكمة أو من خلال التفاوض مع المطور.

في الواقع، في حالة عدم الالتزام بموعد التسليم وبما أن ذلك منسوب إلى البائع وليس إلى المشتري (القضية الثالثة المدنية، 5 يوليو 2011، عدد 30.767-10)، يجوز لهذا الأخير أن يطلب ذلك التعويضات عن الضرر الناتج عن تطبيق المادة 1611 من القانون المدني (القضية الثالثة المدنية، 1 فبراير 1999، رقم 97-16.578؛ قضية مختلطة الفصل، 6 أكتوبر 2006، رقم 04-17.070) ؛ الثالثة المدنية، 14 مارس 2012، رقم 28.714-10).

قبل اتخاذ أي إجراء قانوني، يجب على المشتري إرسال خطاب إشعار رسمي إلى الشركة المصنعة. وفي الواقع، فقد نص على ما يلي: "ما لم يكن عدم التنفيذ نهائيا، لا يستحق التعويض إلا إذا كان المدين قد سبق أن تم إخطاره بالامتثال خلال فترة زمنية معقولة".

يجب أن يكون التأخير الذي تم الاحتجاج به تحت غطاء شرط زيادة الموعد النهائي مبررًا تمامًا دون سوء النية الناشئ عن تصرفات الشركة المصنعة.

بل إنه "محكوم على المدين، عند الاقتضاء، بدفع تعويضات إما عن عدم تنفيذ الالتزام، أو عن التأخير في التنفيذ، إذا لم يبرر أن التنفيذ منع بقوة قاهرة".

وبالتالي، بمجرد أن يفشل مالك المشروع، بعد تقديم إشعار رسمي، في التزامه بتسليم العمل في غضون فترة زمنية معقولة، فمن المرجح أن يتحمل الأخير المسؤولية (Cass. Civ. 3rd، 16 مارس 2011).

Me ZAKINE تدعمك في جهودك لإدانة الشركة المصنعة بالأضرار في حالة التأخير الواضح

5. المساعدة في التسليم

تسليم الممتلكات يشكل التزاما على المروج. هذه هي الخطوة الأخيرة، وهي تسليم المفاتيح.
لكن حذار ! الإثارة المرتبطة بهذا اليوم الكبير تتطلب منك الحرص على الحفاظ على حقوقك من أجل المطالبة بها لاحقًا في حالة الصعوبات!

سواء تم احترام تاريخ التسليم المقدر أم لا، سيتم تسليم العنصر الذي تم شراؤه.

يجب على المطور تسليم العقار بعناصره ومواده المختارة، وفقاً للإشعار الوصفي.

ويجب ألا يظهر أي عيب أو عيب.

ولهذا السبب يجب أن تخضع هذه الخطوة من الاهتمام خاص جدًا من جانب المشترين الذين يجب دعمهم بشكل صحيح.

بمجرد استدعاء المشتري من قبل المطور عن طريق البريد المسجل، يجب عليه اتخاذ الخطوات اللازمة لضمان أن يتم التسليم في أفضل الظروف الممكنة: مرافقة محام، محضر وحتى خبير في البناء.

إذا لم يبد المشتري أي تحفظات في يوم التسليم، فإن المطور يعطيه مفاتيح السكن وهذا سيكون بمثابة نهاية عقد البناء.

سيتم إعداد تقرير استلام يتم على أساسه تسجيل الحجوزات (أي العيوب المذكورة)، والتي يجب إرسالها خلال شهر واحد إلى المطور.

يمكن ملاحظة حجوزات أخرى في الشهر التالي للولادة.

ويجب ذكرها بالإضافة إلى ما هو محدد في المحضر.

أثناء التسليم، سيتمكن خبير البناء أيضًا من التحقق من مساحة سطح العقار.

في الواقع، يحدث أحيانًا أن تكون المساحة الفعلية للعقار الذي تم شراؤه على الخارطة أقل من تلك الموضحة في عقد البيع وتتجاوز 4% من التسامح المقبول.

يجب على المطور رفع التحفظات (أي القيام بأعمال إضافية تهدف إلى تصحيح العيوب) خلال سنة واحدة، أي خلال الفترة المقابلة لتنفيذ ضمان الإنجاز التام.

أخيرًا، لاحظ أن المشتري قد يرفض دفع مبلغ 5% المتبقي إذا ثبت أن تأخير الشركة المصنعة كان خاطئًا ومضرًا بشكل خاص. في هذا السيناريو، لم يكن بإمكانه المخاطرة باستدعاء الشركة المصنعة لشرط الإنهاء الذي يهدف إلى إبطال عملية البيع (Cass.com., 14 ديسمبر 1993، رقم 92-11.702).

وبالمثل، قضت محكمة النقض بأنه يمكن للمشتري الاعتماد على خرق شركة البناء لالتزاماتها التعاقدية لرفض دفع باقي الثمن. في هذه الحالة، لن يتمكن البائع من المطالبة بعدم دفع الرصيد المتبقي بسبب رفض تسليم المفاتيح (Cass. 3rd civ.، 13 يوليو 2016، رقم 15-20.190).

6. ملاحظة العيوب أو سوء الصنعة بعد التسليم

ماذا تفعل في حالة عدم المطابقة أو سوء التصنيع أو العيوب الخفية.

يمكن الآن للمشتري، وهو مالك ممتلكاته بشكل نهائي (يتم نقل الملكية بأثر رجعي في وقت التسليم)، اتخاذ إجراءات خلال فترات زمنية مختلفة بعد ملاحظة العيوب أو سوء التصنيع.

إذا لم يتدخل المروج بعد الرسالة المسجلة المرسلة إليه بخصوص التحفظات، يجوز للمشتري، خلال 13 شهرا (شهر لإرسال التحفظات + 12 شهرا)، اتخاذ الإجراءات القانونية (المشار إليها) لإلزام المروج برفع التحفظات .

إذا ظهرت، بعد السنة الأولى، عيوب أخرى أكثر خطورة، أي تؤثر على صلابة المبنى، يجوز للمشتري تنفيذ ضمان العشر سنوات لمعالجة المشاكل المذكورة.

قد يكون بطلان البيع ممكنا ولكن بشروط صارمة للغاية.

سيكون من المستحسن الاتصال بـ أ محامي متخصص في VEFA لفهم ما هي أفضل استراتيجية يمكن اعتمادها في مواجهة الاضطرابات.

الإحالة، والخبرة الموجزة، وإجراءات إلغاء البيع، وإجراءات السداد بما يتناسب مع نقص المساحة المكتسبة، وجميع الإجراءات القانونية الممكنة ولكنها تشكل خطرًا إذا لم تتماشى تمامًا مع النتيجة المتوقعة.

هذا هو السبب، يمكن لـ ZAKINE مساعدتك في اختيار الإجراء لتقديمه ضد المروج.

توضيح أن أي إجراء قانوني قد يتبعه في النهاية مفاوضات مع المروج ويؤدي إلى إنشاء بروتوكول المعاملات (بروتوكول الاتفاقية الموقعة وديًا).

يُفضل دائمًا التفاوض لتجنب التأخير الإجرائي الطويل أحيانًا بمجرد قبول مقترحات المروج.

ستكون شركة Me ZAKINE، المتخصصة في المبيعات في حالة الإنجاز التام (VEFA)، قادرة على تقديم الدعم لك وتقديم المشورة لك بأفضل ما يمكن قبل توقيع العقد، أثناء البناء، لا سيما في حالة التأخير أو أثناء زيارة ما قبل التسليم. ، وبعد تسليم البضاعة.

أنا ZAKINE تساعدك في حالة التأخير في تسليم المبنى المراد تشييده من أجل طلب التعويضات والفوائد كتعويض عن الضرر الذي لحق به.

اقرأ المزيد : 3 نصائح حول قانون الفيفا مع محام لمعرفة ذلك هنا.

المعلم زاكين هو محامي فيفا و في CCMI

إنها تستشير وتعمل في جميع أنحاء فرنسا.

(الفيديو، التوقيع الإلكتروني، الدفع عبر الإنترنت).

تتكيف الشركة مع جداول الأشخاص النشطين.

مايتر زكين، دكتور في القانون، محامي، في تأخيرات في VEFA (كوفيد أم لا).

يتمتع مكتب المحاماة بخبرة في إجراءات VEFA المتأخرة.

تعمل Me Zakine في جميع أنحاء فرنسا: أنتيب، جراس، باريس، بوردو، ليون، مرسيليا، تولوز، إيل دو فرانس، نويي سور سين، بولوني، فيلبينت، بيزون، بونتواز، طولون، ديجون، بوردو، سان تروبيه، بربينيانأو مونت دي مارسان أو رين أو نانت أو نانسي أو حتى ميتز وتيونفيل.

لا تتردد في الاتصال بـ Me Zakine الذي سيكون قادرًا على مساعدتك في كل هذه الأسئلة.

سوف يستقبلك Me Zakine أيضًا عبر مؤتمر فيديو يمكنك ترتيبه حسب راحتك عبر موقعه الإلكتروني: https://calendly.com/maitre-zakine

لا تتردد في حظر موعد في موعدي عبر الإنترنت. سأتصل بك في الوقت المحدد!