6 причин обратиться к услугам юриста в области VEFA (vente en l'état de parfait achèvement) или более известной как "продажа вне плана"?

Как правило, покупатели этого типа недвижимости, который становится все более распространенным, обращаются к специалисту-консультанту, когда сталкиваются со следующими трудностями

- помощь с первого акта (договор резервирования) и затем во время подписания акта купли-продажи,
- помощь в доставке,
- задержка в доставке или даже непоставка,
- снятие оговорок после поставки
- дефекты,
– скрытые дефекты
- осуществление гарантий после поставки: гарантия безупречной работы, двухлетняя гарантия, десятилетняя гарантия.

Но прежде всего, что такое Продажа в совершенном состоянии?

Сайт VEFA или Vente en état de futur achèvement, - это продажа, основанная на планах по приобретению недвижимости (дома или квартиры), которая должна быть поставлена в течение определенного срока.

Это контракт на строительство здания.

Фактически, правила, регулирующие VEFA, очень похожи на те, которые применяются к контрактам на строительство домов для одной семьи.

Продавец/застройщик остается владельцем строительства до сдачи объектов, после чего право собственности на недвижимость переходит от владельца к покупателю.

Ему помогает менеджер проекта, который будет осуществлять строительство.

Покупатель не оплачивает всю сумму покупки единовременно. Регулярные обращения за средствами осуществляются в соответствии с ходом реализации строительного проекта. Руководитель проекта отправляет отчет о ходе строительства, а владелец отправляет предварительный звонок в начале каждого нового этапа строительства.

1 Помощь адвоката при подписании договора купли-продажи

Цель? Обеспечить выполнение застройщиком обязательств по предоставлению информации и передаче всех обязательных документов в период между договором бронирования и актом купли-продажи.

Исходя из принципа, что продавец недвижимости для построить включил в договор купли-продажи строящегося здания всю обязательную информацию, предусмотренную статьей L. 261-11 Кодекса о строительстве и жилище, он, тем не менее, может быть привлечен к ответственности за невыполнение обязательств по предоставлению информации и за несоблюдение условий договора.

Таким образом, продавец строящегося здания может нести ответственность за непредоставление информации.

Помимо информации, требуемой обязательными условиями договора купли-продажи здания, продавец здания также обязан предоставлять информацию или даже сотрудничать, чтобы помочь покупателю понять и усвоить массу технической документации и спецификаций.

Me ZAKINE сопровождает вас на всех этапах до подписания договора купли-продажи

2 -Первые шаги по заключению договора

- Договор о резервировании :

Целью данного договора является определение условий продажи будущей собственности, приобретенной в рамках VEFA.

Договор бронирования должен быть доведен до сведения каждого покупателя заказным письмом с уведомлением о получении. У покупателя есть 10 дней на расторжение договора со дня после первого предъявления письма.

Если в течение этого срока он отказывается от участия в конкурсе, покупателю возвращается вся уплаченная сумма.

Покупателю заказным письмом с подтверждением получения направляется следующее:

- проект акта VEFA с приложением габаритного плана продаваемых участков, описательного технического уведомления и плана имущественного комплекса;
- копии документов, необходимых для завершения продажи: правила совместного владенияописательное состояние деления, характеристики выделения...

После этого договор купли-продажи должен быть заключен у нотариуса.

- Документ о продаже

Поэтому использование услуг адвоката важно сразу после подписания договора о резервировании, поскольку он информирует покупателя об оговорке о продлении сроков, прогнозируемых задержках и действиях, которые необходимо предпринять для возмещения ущерба.

Иногда предварительный срок поставки предусмотренный в договоре о резервировании, отличается от предусмотренного в договоре купли-продажи.

В этом случае вам следует обсудить этот вопрос с Специализированный юрист для консультирования покупателя.

Наконец, ответственность нотариуса может быть задействована, когда можно безупречно доказать, что нотариус не выполнил свои обязательства по информированию и консультированию.

Юридическая фирма Cécile ZAKINE поможет вам выполнить все эти шаги, чтобы приобретение вашего дома, а также его сдача проходили в наилучших условиях, и чтобы в случае небрежности и плохого исполнения договора продавцом/застройщиком были найдены средства, чтобы ваши права были соблюдены.

3 - Задержки в поставке: допустимо ли это? при каких условиях? что говорится в договоре купли-продажи? защищают ли законные причины задержки промоутера, как бы он себя ни вел?

Очень часто на практике в договор купли-продажи строящегося здания включается пункт о неустойке в случае несвоевременной сдачи объекта.

Эта оговорка может быть применена в случае несоблюдения оговоренных сроков, даже если покупатели не понесли никаких убытков. ущерб.

Следует отметить, что эти штрафы за просрочку начисляются в дополнение к убыткам, которые могут быть предъявлены покупателями на основании общего договорного права в связи с некачественным выполнением застройщиком своих договорных обязательств.

Однако пени за просрочку не обязательно включаются в договоры купли-продажи в состоянии полной завершенности.

В основном они предусмотрены законом для контрактов на строительство индивидуальных домов.

Это означает, что на запланированные сроки могут повлиять форс-мажорные обстоятельства, плохая погода, задержки поставок, связанные, в частности, с COVID или с отказом поставщика услуг.

Однако причины задержки должны быть четко обоснованы и не являться результатом недобросовестности застройщика, что привело бы к значительному дисбалансу между заинтересованными сторонами, а именно торговцем и потребителем.

В своем заключении от 29 сентября 2016 года (CCA, 29 Sept. 2016, заключение № 16-01) Комиссия по недобросовестным условиям договоров вынесла решение о принципиальной действительности оговорок о продлении сроков в VEFA, посчитав, что они не являются несправедливыми.

Однако промоутерам не следует использовать такие оговорки для оправдания особенно несправедливых задержек.

Обстоятельства дела будут приняты во внимание судьями, которые рассмотрят поведение застройщика и главного подрядчика и их возможную недобросовестность, поскольку данный вид оговорки о продлении срока не гарантирует автоматического освобождения от ответственности.

4. Множественность убытков, которые могут быть компенсированы в случае задержки

Финансовый ущерб (выплата арендной платы, поскольку покупатель должен оставаться арендатором на время завершения строительства или потому, что он продал свою первую недвижимость слишком рано, думая, что она будет сдана в запланированные сроки, промежуточные проценты, хранение мебели и т.д.), моральный ущерб (обязанность переехать, проблемы с арендодателем, чувство изоляции, беспокойство, страх, что никогда не будет сдан и т.д.), ущерб от аренды (если приобретаемая недвижимость является инвестицией в аренду или если покупатель не может использовать недвижимость, в которой он оказался, потому что обязан там жить) - это те ущербы, которые компенсируются в суде или путем переговоров с учредителем.

В случае несоблюдения срока поставки, если это произошло по вине продавца, а не покупателя (Касс. 3e civ, 5 июля 2011 г., № 10-30.767), покупатель может потребовать возмещения убытков в соответствии со статьей 1611 Гражданского кодекса (Cass. 3e civ. от 1 февраля 1999 г., № 97-16.578; Cass. ch. mixte от 6 октября 2006 г., № 04-17.070; 3e civ. от 14 марта 2012 г., № 10-28.714).

Прежде чем предпринимать какие-либо юридические действия, покупатель должен направить застройщику письмо с официальным уведомлением. Действительно, указано, что: "если неисполнение не является окончательным, убытки подлежат возмещению только в том случае, если должнику предварительно было направлено уведомление о необходимости исполнения в разумный срок".

Задержка, на которую ссылаются под прикрытием положения о продлении срока, должна быть абсолютно обоснованной, без проявления недобросовестности в действиях застройщика.

Действительно, "должнику предписывается, при необходимости, возместить убытки либо за неисполнение обязательства, либо за задержку исполнения, если он не докажет, что исполнению препятствовали форс-мажорные обстоятельства".

Таким образом, если владелец проекта, получив официальное уведомление, не выполнил свои обязательства по сдаче работы в разумные сроки, он, скорее всего, понесет ответственность (Cass. Civ. 3rd, 16 марта 2011 года).

Me ZAKINE поможет вам добиться того, чтобы застройщика обязали возместить убытки в случае явной задержки строительства

5. Помощь в доставке

Сдача объекта является обязательством застройщика. Это заключительный этап, когда передаются ключи.
Но берегитесь! Волнение, вызванное знаменательным днем, означает, что вам необходимо тщательно защищать свои права, чтобы впоследствии вы могли отстоять их, если у вас возникнут трудности!

Независимо от того, была ли соблюдена запланированная дата поставки или нет, приобретенный товар будет доставлен.

Застройщик должен сдать объект недвижимости в его элементах и выбранных материалах, в соответствии с описанием.

Он не должен иметь дефектов или неисправностей.

По этой причине на данном этапе должны быть проведены внимание покупателей, которые должны быть надлежащим образом сопровождены.

После получения заказной повестки от застройщика покупатель должен предпринять все необходимые меры для того, чтобы передача квартиры прошла в максимально комфортных условиях, в том числе в сопровождении адвоката, судебного пристава и даже специалиста по обследованию зданий.

Если в день сдачи объекта у покупателя нет никаких оговорок, застройщик передает ключи от недвижимости, и на этом контракт на строительство заканчивается.

Составляется акт приемки, в котором фиксируются оговорки (т.е. обнаруженные дефекты), который должен быть отправлен промоутеру в течение одного месяца.

Дополнительные оговорки могут быть сделаны в течение одного месяца после доставки.

Они должны быть упомянуты в дополнение к тем, которые указаны в протоколе.

Во время доставки строительный эксперт может также проверить площадь поверхности объекта.

Действительно, иногда случается так, что реальная площадь поверхности недвижимости, приобретенной в рамках VEFA, меньше, чем указано в договоре купли-продажи, и выходит за пределы допустимой нормы в 4%.

Застройщик обязан устранить оговорки (т.е. провести дополнительные работы по устранению дефектов) в течение одного года, т.е. в течение срока, соответствующего реализации гарантии безупречного завершения строительства.

Наконец, следует отметить, что покупатель может отказаться от выплаты невыплаченного 5%, если задержка застройщика оказалась неправомерной и нанесла особый ущерб. В этом случае он не мог рисковать тем, что застройщик сошлется на резолютивную оговорку, призванную аннулировать сделку (Касс. ком., 14 дек. 1993 г., № 92-11.702).

Аналогичным образом, Кассационный суд постановил, что покупатель может ссылаться на невыполнение застройщиком своих договорных обязательств, чтобы отказаться от выплаты остатка цены. В этом случае продавец не может ссылаться на неуплату остатка задолженности, чтобы отказаться от передачи ключей (Cass. 3e civ., 13 июля 2016 г., № 15-20.190).

6. Обнаружение дефектов или недостатков после поставки

Что делать в случае обнаружения несоответствия, дефектов или скрытых недостатков.

Покупатель, который является окончательным владельцем своего имущества (переход права собственности имеет обратную силу с момента поставки), теперь может предпринять действия в различные сроки в зависимости от обнаруженных дефектов или неисправностей.

Если застройщик не предпринимает никаких действий после отправленного ему заказного письма об оговорках, покупатель может в течение 13 месяцев (один месяц на устранение оговорок + 12 месяцев) подать судебный иск (référé), чтобы заставить застройщика устранить оговорки.

Если по истечении первого года появляются другие, более серьезные дефекты, например, влияющие на прочность здания, покупатель может воспользоваться десятилетней гарантией для устранения обнаруженных дефектов.

Признание сделки недействительной возможно, но при очень жестких условиях.

Вам следует обратиться в Юрист, специализирующийся в области VEFA чтобы понять, какую стратегию лучше выбрать в условиях беспорядка.

Временная помощь, временная оценка, иск о расторжении сделки, иск о возмещении пропорционально потере приобретенной площади - все это возможные юридические действия, но представляющие риск, если они не будут полностью соответствовать ожидаемому результату.

Поэтому Компания ZAKINE поможет вам выбрать подходящую процедуру. против промотора.

Следует отметить, что за любым юридическим действием в конечном итоге могут последовать переговоры с промоутером, которые приведут к созданию транзакционного протокола (полюбовно подписанного протокола соглашения).

Всегда предпочтительнее вести переговоры, чтобы избежать иногда длительных процедурных задержек, когда предложения учредителя оказываются приемлемыми.

Me ZAKINE, специализирующийся на продаже в состоянии идеальной завершенности (VEFA), сможет сопровождать и консультировать вас как можно лучше до подписания контракта, во время строительства, особенно в случае задержки или во время визита перед сдачей, а также после сдачи объекта.

Я ZAKINE может помочь вам в случае задержки поставки здания требовать возмещения понесенных убытков.

Читать далее: 3 трека на тему vefa law с юристом узнать больше здесь.

Мастер Закин - это Адвокат VEFA и в CCMI

Она консультирует и работает по всей Франции.

(видео, электронная подпись, онлайн-оплата).

Фирма подстраивается под графики работающих людей.

Мэтр Закинэ, доктор юридических наук, адвокат, находится в задержках в VEFA (ковид или нет).

Юридическая фирма имеет опыт работы с исками о задержке VEFA.

Me Zakine работает по всей Франции: Антиб, Грас, Париж, Бордо, Лион, Марсель, Тулуза, Иль-де-Франс, Нейи-сюр-Сен, Булонь, Вильпенте, Безон, Понтуаз, Тулон, Дижон, Бордо, Сен-Тропе, ПерпиньянМон-де-Марсан, Ренн, Нант, Нанси, Мец и Тионвиль.

Не стесняйтесь обращаться к Ме Закину, который сможет проконсультировать Вас по всем этим вопросам.

Г-жа Закинэ также будет общаться с Вами в режиме видеоконференции, которую Вы можете организовать в удобное для Вас время на ее сайте: https://calendly.com/maitre-zakine.

Не стесняйтесь заблокировать дату в моей онлайн-записи на прием. Я свяжусь с Вами в назначенное время!