6 motivi per ricorrere ai servizi di un avvocato nel campo della VEFA (vente en l'état de parfait achèvement) o più comunemente conosciuta come "vendita fuori piano"?

In generale, gli acquirenti di questo tipo di immobili, sempre più frequenti, si rivolgono a uno specialista quando incontrano le seguenti difficoltà:

- assistenza fin dal primo atto (contratto di prenotazione) e poi durante la firma dell'atto di vendita,
- assistenza alla consegna,
- ritardo nella consegna o addirittura mancata consegna,
- rimozione delle riserve dopo la consegna
- difetti,
– difetti nascosti
- attuazione delle garanzie successive alla consegna: garanzia di perfetta esecuzione, garanzia biennale, garanzia decennale.

Ma prima di tutto, che cos'è la Vendita in perfetto stato di completamento?

Il VEFA o Vente en état de futur achèvement, è una vendita basata su piani di acquisto di un immobile (casa o appartamento) da consegnare entro un determinato periodo.

Si tratta di un contratto per la costruzione di un edificio.

In effetti, le norme che regolano il VEFA sono molto simili a quelle applicabili ai contratti per la costruzione di case unifamiliari.

Il venditore/sviluppatore rimane proprietario della costruzione fino alla consegna delle unità, momento in cui la proprietà dell'immobile viene trasferita dal proprietario all'acquirente.

È assistito da un project manager che si occuperà della costruzione.

L'acquirente non paga l'intero importo dell'acquisto in un'unica soluzione. Le richieste di fondi vengono effettuate regolarmente in base all'avanzamento del progetto di costruzione. Il project manager invia un rapporto sullo stato di avanzamento del cantiere e il proprietario invia una chiamata provvisoria all'inizio di ogni nuova fase della costruzione.

1 L'assistenza dell'avvocato nella stipula dell'atto di vendita

L'obiettivo? Garantire che il costruttore rispetti l'obbligo di fornire informazioni e consegnare tutti i documenti obbligatori tra il contratto di prenotazione e l'atto di vendita.

Sulla base del principio che il venditore di una proprietà per costruire ha inserito tutte le informazioni obbligatorie richieste dall'articolo L. 261-11 del Code de la construction et de l'habitation nel contratto di vendita di un edificio da costruire, può tuttavia essere ritenuto responsabile per l'inadempimento dell'obbligo di informazione e per il mancato rispetto delle clausole contrattuali.

Pertanto, il venditore di un edificio da costruire può essere responsabile per la mancata fornitura di informazioni.

Oltre alle informazioni richieste dalle clausole obbligatorie del contratto di vendita di un edificio, il venditore di un edificio ha anche l'obbligo di fornire informazioni, o addirittura di collaborare, per aiutare l'acquirente a comprendere e assimilare la massa di documenti tecnici e specifiche.

Me ZAKINE vi accompagna in tutte le fasi che precedono la firma dell'atto di vendita.

2 - Le prime fasi contrattuali

- Il contratto di prenotazione :

Lo scopo di questo contratto è quello di determinare le condizioni di vendita della futura proprietà acquisita nell'ambito di un VEFA.

Il contratto di prenotazione deve essere notificato a ciascun acquirente mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. L'acquirente ha 10 giorni di tempo per recedere dal contratto a partire dal giorno successivo alla prima presentazione della lettera.

In caso di recesso entro tale termine, l'acquirente sarà rimborsato dell'intero importo pagato.

All'acquirente verrà inviato, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, quanto segue:

- la bozza di atto VEFA accompagnata da una planimetria quotata dei lotti venduti, dalla nota tecnica descrittiva e dalla planimetria del complesso immobiliare;
- copie dei documenti necessari per completare la vendita: regolamenti di comproprietàlo stato descrittivo della divisione, le specifiche dell'assegnazione...

Successivamente, l'atto di vendita deve essere stipulato davanti a un notaio.

- L'atto di vendita

Il ricorso a un avvocato è quindi importante fin dalla firma del contratto di prenotazione, perché informa l'acquirente della clausola di proroga, dei ritardi prevedibili e delle azioni da intraprendere per ottenere un risarcimento.

A volte il tempi di consegna provvisori previsto nel contratto di prenotazione è diverso da quello previsto nell'atto di vendita.

In questo caso, è necessario discutere la questione con un Avvocato specializzato per la consulenza all'acquirente.

Infine, la responsabilità del notaio può essere invocata quando si può dimostrare perfettamente che il notaio è venuto meno al suo obbligo di informazione e consulenza.

Lo Studio Legale Cécile ZAKINE vi aiuta a compiere tutti questi passi affinché l'acquisto della vostra casa e la sua consegna avvengano nelle migliori condizioni possibili e che, in caso di negligenza e cattiva esecuzione del contratto da parte del venditore/costruttore, vengano messi in campo mezzi di azione affinché i vostri diritti siano rispettati.

3 - Ritardo nella consegna: è accettabile? a quali condizioni? cosa dice l'atto di vendita? le cause legittime di ritardo tutelano il promotore qualunque sia il suo comportamento?

Molto spesso, nella pratica, il contratto di vendita di un edificio da costruire prevede una clausola penale in caso di ritardo nella consegna.

Questa clausola penale può essere invocata se le scadenze concordate non sono state rispettate, anche se gli acquirenti non hanno subito alcun danno. danni.

Va notato che queste penali di mora si aggiungono ai danni che possono essere richiesti dagli acquirenti sulla base del diritto contrattuale comune a causa del cattivo adempimento degli obblighi contrattuali da parte del costruttore.

Tuttavia, le penali per il ritardo non sono necessariamente incluse nei contratti di vendita in stato di perfetta esecuzione.

Sono previsti dalla legge soprattutto per i contratti di costruzione di case singole.

Ciò significa che la scadenza prevista può essere influenzata da cause di forza maggiore, maltempo, ritardi di consegna legati in particolare a COVID o al fallimento di un fornitore di servizi.

Tuttavia, le cause del ritardo devono essere chiaramente giustificate e non devono essere il risultato di malafede da parte del costruttore, che porterebbe a un significativo squilibrio tra le parti coinvolte, ovvero il professionista e il consumatore.

In un parere emesso il 29 settembre 2016 (CCA, 29 settembre 2016, parere n. 16-01), la Commissione per le clausole contrattuali abusive si è pronunciata sulla validità di principio delle clausole di proroga dei termini nel VEFA, ritenendole non abusive.

Tuttavia, i promotori non dovrebbero utilizzare tali clausole per giustificare ritardi particolarmente ingiusti.

Le circostanze del caso saranno prese in considerazione dai giudici, che esamineranno il comportamento del promotore e dell'appaltatore principale e la loro eventuale malafede, poiché questo tipo di clausola di proroga non garantisce un'esenzione automatica dalla responsabilità.

4. La molteplicità dei danni risarcibili in caso di ritardo

pregiudizio finanziario (pagamento dell'affitto perché l'acquirente deve rimanere inquilino mentre l'edificio è completato o perché ha venduto il suo primo immobile troppo presto, pensando che sarebbe stato consegnato nei tempi previsti, interessi intermedi, deposito di mobili, ecc.), pregiudizio morale (obbligo di trasferirsi, problemi con il proprio locatore, sensazione di isolamento, ansia, paura di non essere mai consegnati, ecc.), pregiudizio locativo (se l'immobile acquistato è un investimento locativo o se l'acquirente non è in grado di utilizzare l'immobile in cui si trova perché obbligato a viverci), questi sono i pregiudizi che vengono risarciti in sede giudiziale o attraverso la negoziazione con il promotore

In caso di mancato rispetto del termine di consegna, e qualora ciò sia imputabile al venditore e non all'acquirente (Cass. 3e civ, 5 luglio 2011, n. 10-30.767), l'acquirente può chiedere il risarcimento del danno subito ai sensi dell'articolo 1611 del Codice civile (Cass. 3e civ., 1 febbraio 1999, n. 97-16.578; Cass. ch. mixte, 6 ottobre 2006, n. 04-17.070; 3e civ., 14 marzo 2012, n. 10-28.714).

Prima di intraprendere qualsiasi azione legale, l'acquirente deve inviare una lettera di diffida al costruttore. Infatti, si precisa che: "a meno che l'inadempimento non sia definitivo, il risarcimento è dovuto solo se il debitore è stato precedentemente intimato ad adempiere entro un termine ragionevole".

Il ritardo invocato sotto la copertura della clausola di proroga dovrà essere perfettamente giustificato senza che si manifesti malafede nelle azioni del costruttore.

Infatti, "il debitore sarà condannato, se del caso, al risarcimento dei danni per l'inadempimento dell'obbligazione o per il ritardo nell'adempimento, se non prova che l'adempimento è stato impedito da cause di forza maggiore".

Pertanto, se il titolare del progetto, una volta ricevuto l'avviso formale, non ha adempiuto all'obbligo di consegnare l'opera entro un termine ragionevole, è probabile che incorra in una responsabilità (Cass. Civ. 3ª, 16 marzo 2011).

Me ZAKINE vi assiste nel tentativo di far condannare il costruttore al risarcimento dei danni in caso di ritardo manifesto.

5. Assistenza alla consegna

La consegna dell'immobile è un obbligo del costruttore. Questa è la fase finale, quando vengono consegnate le chiavi.
Ma attenzione! L'eccitazione del grande giorno vi impone di fare attenzione a tutelare i vostri diritti per poterli far valere in seguito in caso di difficoltà!

Indipendentemente dal rispetto della data di consegna prevista, il bene acquistato sarà consegnato.

Il costruttore deve consegnare un immobile nei suoi elementi e materiali scelti, in conformità con la descrizione.

Non deve presentare difetti o anomalie.

Per questo motivo, questa fase deve essere soggetta a attenzione acquirenti, che devono essere adeguatamente accompagnati.

Una volta convocato dal costruttore tramite raccomandata, l'acquirente deve prendere tutte le misure necessarie per garantire che la consegna avvenga nelle migliori condizioni possibili, tra cui l'accompagnamento di un avvocato, di un ufficiale giudiziario e persino di un perito edile.

Se l'acquirente non ha riserve il giorno della consegna, il costruttore consegna le chiavi dell'immobile e questo segna la fine del contratto di costruzione.

Verrà redatto un verbale di accettazione in cui saranno riportate le riserve (ovvero i difetti riscontrati), che dovrà essere inviato al promotore entro un mese.

Ulteriori riserve possono essere annotate entro un mese dalla consegna.

Questi devono essere menzionati in aggiunta a quelli specificati nel verbale.

Al momento della consegna, il perito edile può anche verificare la superficie dell'immobile.

In effetti, a volte capita che la superficie effettiva della proprietà acquisita nell'ambito della VEFA sia inferiore a quella indicata nel contratto di vendita e che vada oltre la tolleranza consentita di 4%.

Il committente deve eliminare le riserve (cioè eseguire lavori supplementari per eliminare i difetti) entro un anno, cioè entro il periodo corrispondente all'attuazione della garanzia di perfetta esecuzione.

Infine, va notato che l'acquirente può rifiutarsi di pagare il 5% arretrato se il ritardo del costruttore si è dimostrato illecito e particolarmente pregiudizievole. In questo caso, non poteva rischiare che il costruttore invocasse la clausola risolutiva volta ad annullare la vendita (Cass. com., 14 dic. 1993, n. 92-11.702).

Allo stesso modo, la Corte di Cassazione ha stabilito che un acquirente può invocare il mancato rispetto degli obblighi contrattuali da parte del costruttore per rifiutarsi di pagare il saldo del prezzo. In questo caso, il venditore non può invocare il mancato pagamento del saldo residuo per rifiutare la consegna delle chiavi (Cass. 3e civ., 13 luglio 2016, n. 15-20.190).

6. La scoperta di difetti o carenze dopo la consegna

Cosa fare in caso di riscontro di difetti di conformità, vizi o difetti occulti.

L'acquirente, che è il proprietario definitivo del suo immobile (il trasferimento di proprietà è retroattivo al momento della consegna), può ora agire entro termini diversi a seconda dei difetti o dei vizi riscontrati.

Se il committente non interviene a seguito della lettera raccomandata inviata in merito alle riserve, l'acquirente può, entro un periodo di 13 mesi (un mese per affrontare le riserve + 12 mesi), avviare un'azione legale (référé) per costringere il committente a rimuovere le riserve.

Se, dopo il primo anno, compaiono altri difetti più gravi, cioè che compromettono la solidità dell'edificio, l'acquirente può invocare la garanzia decennale per rimediare ai difetti riscontrati.

La nullità della vendita può essere possibile, ma a condizioni molto severe.

Si consiglia di contattare un Avvocato specializzato in VEFA per comprendere la migliore strategia da adottare di fronte al disordine.

Sgravi provvisori, perizie provvisorie, azione di rescissione della vendita, azione di rimborso in proporzione alla perdita di superficie acquisita, sono tutte azioni legali possibili ma che presentano un rischio se non sono perfettamente in linea con il risultato atteso.

Ecco perché ZAKINE può aiutarvi a scegliere la procedura giusta. contro il promotore.

Va notato che qualsiasi azione legale può essere seguita da una negoziazione con il promotore e portare alla definizione di un protocollo transazionale (protocollo di accordo firmato amichevolmente).

È sempre preferibile negoziare per evitare i ritardi procedurali, a volte lunghi, quando le proposte del promotore sono accettabili.

Me ZAKINE, specializzato nella vendita in stato di perfetta esecuzione (VEFA), sarà in grado di accompagnarvi e consigliarvi al meglio prima della firma del contratto, durante la costruzione, in particolare in caso di ritardo o durante la visita pre-consegna, e dopo la consegna dell'immobile.

Io ZAKINE può aiutarvi se la consegna di un edificio è in ritardo di chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Per saperne di più: 3 tracce sulla legge sul diritto del vefa con un avvocato per saperne di più qui.

Il maestro Zakine è Avvocato VEFA e in CCMI

Fa da consulente e lavora in tutta la Francia.

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Maître Zakine, dottore in legge, avvocato, è in ritardo nella VEFA (covid o no).

Lo studio legale ha esperienza in azioni di ritardo VEFA.

Me Zakine lavora in tutta la Francia: Antibes, Grasse, Parigi, Bordeaux, Lione, Marsiglia, Tolosa, Ile de France, Neuilly sur Seine, Boulogne, Villepinte, Bezons, Pontoise, Tolone, Digione, Bordeaux, Saint Tropez, PerpignanMont de Marsan, Rennes, Nantes, Nancy, Metz e Thionville.

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