Les travaux de façade relèvent de l’assemblée générale des copropriétaires : un ravalement d’entretien est voté à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leur quote-part de parties communes, exprimée en millièmes ou tantièmes généraux, la façade constituant une partie commune dont la conservation incombe au syndicat.
Quelle majorité selon la nature des travaux
La qualification des travaux détermine la majorité applicable, et une erreur de majorité fragilise toute la décision.
Le ravalement, la reprise des enduits, le traitement des fissures, la réfection des joints et la remise en peinture constituent des travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble : majorité de l’article 24. Les travaux rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire, ou par une injonction administrative, relèvent également de l’article 24, l’assemblée se prononçant sur les modalités d’exécution et non sur le principe.
L’isolation thermique par l’extérieur, la modification de l’aspect extérieur, le changement de teinte au-delà d’une simple remise en état, l’installation d’équipements sur la façade ou la transformation des menuiseries relèvent de la majorité de l’article 25, majorité des voix de tous les copropriétaires. Lorsque le projet recueille au moins le tiers de toutes les voix sans atteindre cette majorité, la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Les travaux d’amélioration plus lourds, ajoutant un élément d’équipement nouveau ou transformant un élément existant, relèvent de la majorité de l’article 26.
Le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article 14-2, appuyé sur le diagnostic technique global, structure désormais la programmation du ravalement et son financement par le fonds de travaux. Son adoption et son actualisation passent par l’assemblée.
Qui paie, et selon quelle clé
Les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, conformément à l’article 10, alinéa 2. Vous payez donc selon vos millièmes généraux, indépendamment de l’état de votre propre façade ou de votre étage. Un copropriétaire de rez-de-chaussée participe au ravalement des étages supérieurs, un copropriétaire ayant refait ses fenêtres participe au traitement de l’enveloppe.
Les points de friction habituels concernent les éléments accessoires : balcons, garde-corps, volets, stores, appuis de fenêtre. Leur qualification de partie commune ou de partie privative dépend du règlement de copropriété. Un garde-corps intégré au gros œuvre est généralement commun ; un store posé par l’occupant reste privatif. Faites arbitrer cette question avant le vote, résolution par résolution, avec une ventilation claire du devis.
Le paiement suit l’échéancier voté par l’assemblée en application de l’article 14-2. Le syndic ne peut appeler les fonds qu’aux dates et pour les montants décidés. En cas de vente du lot pendant l’opération, les appels exigibles avant la mutation restent à la charge du vendeur, les appels postérieurs incombant à l’acquéreur, sauf convention contraire entre eux.
Les obligations qui pèsent sur chacun
Le syndic doit mettre en concurrence les entreprises au-delà du montant fixé par l’assemblée, recueillir l’avis du conseil syndical lorsque ce seuil est franchi, souscrire les assurances nécessaires et solliciter les autorisations d’urbanisme, la déclaration préalable étant requise pour les travaux modifiant l’aspect extérieur, avec des contraintes renforcées en secteur protégé ou en site patrimonial remarquable.
La commune peut imposer un ravalement dans les conditions des articles L. 132-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et faire exécuter les travaux d’office aux frais du syndicat en cas de carence. Une injonction notifiée oblige le syndic à convoquer une assemblée sans attendre l’assemblée annuelle.
Chaque copropriétaire doit laisser accéder à ses parties privatives pour l’exécution des travaux décidés, en application de l’article 9 de la loi, et peut demander réparation du préjudice résultant de cette exécution, notamment une perte de jouissance ou de loyer. L’opposition à l’accès expose à un référé et à une astreinte.
Pour contester une décision de travaux, vous devez avoir voté contre ou avoir été absent, et saisir le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42, alinéa 2. Les motifs les plus efficaces sont l’erreur de majorité, l’imprécision de la résolution sur les travaux et leur coût, et l’absence de mise en concurrence exigée.
Pour toute question de copropriété, Avv. Cécile Zakine vous conseille et défend vos intérêts (TJ Grasse, TJ Nice, CA Aix). Consultation rapide.
