Qu’est-ce que la VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ?
La VEFA, encadrée par l’article 1601-3 du Code civil e il articles L. 261-3 à L. 261-22 du Code de la construction et de l’habitation, est le cadre juridique qui régit l’achat d’un bien immobilier avant sa construction. Vous achetez sur plan et devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Ce dispositif offre des protections spécifiques à l’acquéreur — encore faut-il les connaître et savoir les actionner au moment opportun. Que vous achetiez à Paris, Lyon, Marseille ou toute autre ville de France, Maître Zakine vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet VEFA.
1. Le contrat préliminaire de réservation
Avant l’acte authentique, vous signez un contrat préliminaire (article L. 261-15 CCH). Ce document doit mentionner :
- La description précise du bien (surface, nombre de pièces, étage, prestations)
- Le prix convenu et ses modalités de révision éventuelle
- La date prévisionnelle de livraison
- Le montant du dépôt de garantie (plafonné à 5 % si livraison à plus d’un an)
- Les conditions suspensives (obtention du prêt, etc.)
Bon à savoir : Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du contrat préliminaire, sans pénalité et sans justification.
2. Les garanties financières obligatoires
Dans le secteur protégé (article L. 261-10 CCH), le promoteur doit obligatoirement fournir une garantie financière avant de percevoir le premier appel de fonds.
La Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
La GFA est la garantie la plus protectrice. Délivrée par une banque ou un assureur, elle assure que l’immeuble sera achevé même si le promoteur fait faillite. Le garant mandate un nouveau constructeur pour terminer les travaux, sans coût supplémentaire pour l’acquéreur.
La Garantie Financière de Remboursement (GFR)
Alternative à la GFA, la GFR vous permet d’obtenir le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur. Vous récupérez votre argent mais perdez le bénéfice de l’opération immobilière.
En pratique : Avant de signer, vérifiez toujours que le promoteur a bien souscrit une GFA. Sans cette garantie, le contrat est nul et vous pouvez exiger la restitution intégrale des sommes versées.
3. Les appels de fonds échelonnés
Les versements sont strictement réglementés selon l’avancement des travaux :
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % à la mise hors d’eau
- 95 % à l’achèvement des travaux
- Solde à la livraison
Tout appel de fonds non conforme peut être contesté. Maître Zakine peut vous assister pour vérifier la conformité des appels de fonds et intervenir en cas d’irrégularité.
4. Retard de livraison : quels sont vos droits ?
Il ritardo di consegna est l’un des litiges les plus fréquents en VEFA. Voici les recours possibles :
Le penalità di ritardo
La plupart des contrats prévoient des pénalités (généralement 1/1000e ou 1/2000e du prix par jour de retard). Elles sont dues automatiquement dès la date de livraison dépassée, sans mise en demeure préalable.
La mise en demeure du promoteur
Si le retard persiste, adressez une lettre recommandée avec AR au promoteur en lui impartissant un délai (30 à 60 jours) pour achever les travaux. Cette étape est obligatoire avant toute action en justice.
I rimedi giudiziari
- L’exécution forcée : le juge ordonne au promoteur d’achever sous astreinte
- La risoluzione del contratto : annulation de la vente avec restitution des sommes et dommages-intérêts
- Les dommages-intérêts : pour votre préjudice (loyer supplémentaire, frais de relogement, préjudice moral)
5. Que faire si le promoteur fait faillite ?
La défaillance du promoteur est une situation critique, mais le dispositif légal vous protège :
- Avec une GFA : le garant financier prend le relais et achève le programme
- Avec une GFR : vous obtenez le remboursement des sommes versées
- Sans garantie (illégal dans le secteur protégé) : engagez la responsabilité du notaire et du promoteur
6. Les vices et défauts après livraison
Garantie de parfait achèvement (1 an)
Couvre tous les désordres signalés dans l’année suivant la livraison (article L. 261-21-1 CCH). Le promoteur doit les réparer sans délai.
Garantie biennale (2 ans)
Couvre les éléments d’équipement dissociables (chaudière, robinetterie, volets roulants…).
Garantie décennale (10 ans)
Couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du Code civil).
7. Vices cachés et défaut de conformité
Même après les garanties légales, vous pouvez agir sur le fondement des difetti nascosti (article 1641 du Code civil) dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, ou sur le fondement de la responsabilité contractuelle du promoteur pour défaut de conformité.
Questions fréquentes sur la VEFA
Puis-je revendre mon bien avant la livraison ?
Oui, c’est une « revente en état futur ». Vous cédez vos droits au nouvel acquéreur. Attention aux clauses d’agrément du promoteur et aux plus-values taxables.
Le promoteur peut-il modifier le prix ?
Le prix est ferme et définitif (article L. 261-11-1 CCH). Seules des variations limitées de charges peuvent entraîner des ajustements contractuels.
Que faire si la surface livrée est inférieure au contrat ?
Si la surface est inférieure de plus de 5 %, vous avez droit à une réduction de prix proportionnelle (article L. 261-21-2 CCH).
Comment financer ma VEFA ?
Un prêt immobilier classique couvre les appels de fonds au fur et à mesure. Le contrat préliminaire doit comporter une condition suspensive d’obtention du prêt (article L. 313-41 Code de la consommation).
Vous avez un litige VEFA ?
Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier, vous reçoit en consultation.
Pour aller plus loin
- 6 raisons de faire appel à un avocat expert en VEFA
- Avocat VEFA Paris
- Avocat VEFA Lyon
- Avocat VEFA Lille
- Avocat VEFA Bordeaux
📚 Ressources complémentaires sur la VEFA
Consultez nos articles détaillés pour approfondir chaque aspect de la VEFA :
📅 Mis à jour le 14/08/2026 — Par Maître Cécile Zakine, avocate et Docteur en Droit à Antibes. ☎ 06 21 69 91 77.
