Publié le 10 oktober 2026 · Mis à jour le 10 oktober 2026 par Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse

Depuis le 1er janvier 2025, les logements meublés classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être proposés à la location. Pour un propriétaire bailleur à Antibes ou dans les communes voisines, ce calendrier n’a rien de théorique : il conditionne déjà la reconduction des baux meublés et la mise en location de nouveaux biens.

Pourquoi ce sujet revient sur le tapis en 2026

La question du DPE n’est plus un sujet d’anticipation pour les propriétaires qui louent en meublé : elle est devenue un filtre d’entrée sur le marché. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G, soit la pire catégorie du diagnostic de performance énergétique (étiquette mesurant la consommation d’énergie d’un logement), sont considérés comme des logements indécents au sens du droit du bail, qu’ils soient loués vides ou meublés. La bascule a été particulièrement sensible pour le parc meublé, souvent composé de petites surfaces anciennes mal isolées, très représentées sur le littoral des Alpes-Maritimes. Ce resserrement s’inscrit dans un calendrier déjà engagé depuis plusieurs années et qui continue de monter en puissance, avec une nouvelle échéance fixée au 1er janvier 2028 pour les logements classés F.

Ce que la loi imposait avant ce tournant

Jusqu’à cette réforme, le DPE restait avant tout un document d’information remis à l’entrée dans les lieux, sans conséquence directe sur le droit de louer. Un propriétaire pouvait reconduire un bail meublé ou en signer un nouveau quel que soit l’étiquette énergétique du logement, à condition de respecter les critères généraux de décence : absence d’infiltration, installations électriques sûres, surface minimale, notamment. La performance énergétique n’entrait pas dans cette liste. C’est ce socle qui a changé : le critère énergétique est désormais un critère de décence à part entière, au même titre que l’étanchéité ou la sécurité des installations.

Ce que change précisément la réforme du DPE

Le texte applicable prévoit un calendrier progressif d’exclusion des logements les plus énergivores du marché locatif, meublé comme vide. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location, y compris pour un renouvellement de bail meublé avec un locataire déjà en place. Deux échéances suivent : le 1er janvier 2028 pour les logements classés F, puis le 1er janvier 2034 pour ceux classés E. Pour la location meublée en particulier, cette obligation s’articule avec les règles propres au bail meublé, notamment sa durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, qui oblige le propriétaire à vérifier la conformité du logement à chaque échéance de reconduction plutôt qu’une seule fois à la signature initiale.

Ce que ça change concrètement pour vous

Si vous louez un bien meublé classé G, vous ne pouvez plus proposer ce logement à un nouveau locataire, et vous vous exposez à une contestation si vous tentez de reconduire le bail d’un locataire en place sans avoir engagé de travaux. Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux de mise en conformité, voire une diminution du loyer tant que le logement reste non conforme. Concrètement, avant toute remise en location ou toute reconduction de bail meublé, il est devenu nécessaire de vérifier la date de validité du DPE existant et son étiquette réelle, et non une estimation ancienne qui aurait pu évoluer avec les mises à jour méthodologiques du diagnostic intervenues ces dernières années. Pour les logements classés F, la fenêtre jusqu’à 2028 reste une période utile pour programmer des travaux d’isolation ou de changement de système de chauffage, plutôt que de les subir dans l’urgence.

Ce qu’a décidé le juge quand le propriétaire a attendu la dernière minute

Prenons la situation de Mme R., propriétaire d’un studio meublé à Antibes, classé G, loué depuis plusieurs années au même locataire étudiant. À l’approche de l’échéance annuelle du bail, elle adresse une proposition de reconduction sans modification. Le locataire, informé entre-temps du classement énergétique du logement par un professionnel consulté pour un autre motif, refuse la reconduction en l’état et demande la réalisation de travaux, invoquant le défaut de décence du logement. Faute d’accord amiable, le litige est porté devant le juge compétent en matière de baux d’habitation, qui peut ordonner la réalisation de travaux sous astreinte (pénalité financière par jour de retard) ou autoriser une réduction du loyer jusqu’à mise en conformité. Ce type de situation illustre un point souvent sous-estimé : l’obligation ne pèse pas seulement sur la mise en location initiale, mais aussi sur chaque reconduction du contrat.

Trois réflexes avant de reconduire ou de relouer un meublé

• Vérifiez la date et l’étiquette exactes du DPE en cours, en gardant en tête que la méthode de calcul a été révisée et que certains diagnostics anciens ne reflètent plus l’étiquette réelle du logement.
• Anticipez les travaux dès la classe F plutôt que d’attendre l’échéance de 2028, les devis et les délais de chantier pouvant s’étendre sur plusieurs mois.
• Ne reconduisez pas un bail meublé par automatisme si le logement est classé G : la tacite reconduction n’efface pas l’obligation de décence énergétique.
• Conservez une trace écrite de toute démarche engagée (devis, travaux programmés) en cas de contestation du locataire.
• En cas de désaccord sur la décence du logement, privilégiez d’abord un échange écrit avec le locataire avant toute saisine du juge.

Cet article a une vocée d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation présente des spécificités qui nécessitent une analyse individualisée. Pour toute question relative à votre dossier, contactez le cabinet.

Me Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse, droit immobilier — Antibes.

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